Trước khi tìm hiểu về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải trả phí và không phải trả phí, bạn nên hiểu rõ hai thuật ngữ chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất.

1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Hiểu một cách đơn giản, chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu. Đối với trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, việc chuyển đổi được thực hiện thông qua quyết định hành chính của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Trong khi đó, đối với trường hợp không phải xin phép thì chỉ cần đăng ký đất đai. 

2. Tiền sử dụng đất là gì?

Căn cứ theo Luật Đất đai năm 2013, tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ hồng, sổ đỏ cho đất có nguồn gốc không phải là đất được Nhà nước giao, cho thuê).

Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất (được hướng dẫn bởi Điều 4 và Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTC) nêu rõ, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình phải nộp tùy theo loại đất ban đầu được chuyển cũng như nguồn gốc sử dụng đất. Tùy từng trường hợp, số tiền sử dụng đất phải nôp khác nhau.

Cá nhân, hộ gia đình thường phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Ảnh minh họa

3. Quy định về đối tượng thu tiền sử dụng đất

Đối tượng thu tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành gồm:

- Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích:

+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa).

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

- Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp:

+ Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

+ Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;

+ Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;

+ Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;

- Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01/07/2014 khi được cấp sổ đỏ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

>>> Xem thêm:

• Trình tự, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở mới nhất

• Hồ sơ, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất kinh doanh

4. Cơ quan nào có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất?

Thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định rõ tại Điều 59, Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể như sau:

- UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với tổ chức.

- UBND cấp huyện là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với cá nhân, hộ gia đình.

Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích dịch vụ, thương mại với diện tích từ 0,5 ha trở lên, phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.

Một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không mất phí. Ảnh minh họa

5. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 57, Luật Đất đai năm 2013: "Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng".

Trong khi đó, Khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai năm 2013 quy định, có 7 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đó là các trường hợp:

• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng rừng, đất làm muối.

• Chuyển đất rừng sản xuất, đất rừng phòng họ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.

• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm, đất làm muối.

• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.

• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất dịch vụ, thương mại, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Khoản 2, Điều 2, Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định, đối tượng thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng là người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp:

- Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa địa, nghĩa trang đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

- Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất.

- Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa địa, nghĩa trang có thu tiền sử dụng đất.

- Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa địa, nghĩa trang.

Tóm lại, đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì người dân phải nộp tiền khi dụng đất khi thực hiện việc chuyển đổi. 

6. Trường hợp nào chuyển mục đích sử dụng đất không mất phí?

Khoản 1, Điều 11, Thông tư 02/2015/TT-BTNMT được bổ sung, sửa đổi bởi Khoản 1, Điều 12, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT nêu rõ, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đất đai, gồm:

• Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

• Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất trồng cây hàng năm,  đất nuôi trồng thủy sản.

• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang đất trồng cây lâu năm.

• Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất dịch vụ, thương mại hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

• Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm:

+ Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia cầm, gia súc và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

+ Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; 

+ Nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm.

Theo quy định nêu trên thì chỉ những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì mới phải nộp tiền sử dụng đất. Còn những trường hợp chuyển mục đích không phải xin phép cơ quan Nhà nước thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

7. Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Tùy thuộc vào từng loại đất được chuyển đổi, vị trí thửa đất, diện tích,... mà số tiền sử dụng đất phải nộp là khác nhau. Khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan thuế sẽ tính số tiền phải nộp và thông báo cho người dân biết. Cụ thể, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Thu 1/2 mức chênh lệch tiền sử dụng đất

- Trường hợp áp dụng:

+ Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất ao, vườn gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/07/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

+ Chuyển từ đất ao, vườn trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6, Điều 103, Luật Đất đai sang làm đất ở.

- Mức thu bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích; được thể hiện rõ qua công thức tính sau:

Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

Mức thu bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

- Đối với trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014, khi chuyển mục đích sang đất ở thì cá nhân, hộ gia đình phải nộp tiền sử dụng đất.

- Đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì tiền sử dụng đất phải nộp tính như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở 

Trong trường hợp này, tiền sử dụng đất được tính như sau:

- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.

- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

- Đất có nguồn gốc là đất ao, vườn trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Lưu ý, cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đình.

Lam Giang (TH)