Mua bất động sản du lịch để nghỉ dưỡng đang dần trở thành một phương thức đầu tư thời thượng ở Việt Nam.
Đã qua cái thời các đại gia ở Hà Nội và TPHCM lùng mua đất ở ven đô để lập trang trại nghỉ cuối tuần. Một xu hướng mới nổi lên ở châu Á và đang xâm nhập mạnh mẽ vào Việt Nam là mua bán bất động sản trong những khu nghỉ dưỡng và khách sạn hạng sang. Sau những bước đi chập chững ban đầu, ngày càng có nhiều khu nghỉ dưỡng và khách sạn trên cả nước rao bán biệt thự và căn hộ cho những người vừa có nhu cầu nghỉ dưỡng, vừa đầu tư. Lợi ích mang lại (như giúp chủ đầu tư nhanh chóng thu hồi vốn đầu tư, lại vừa đáp ứng nhu cầu của tầng lớp giàu có mới nổi...) là liều thuốc kích thích để mô hình kinh doanh này ngày càng nhân rộng ở Việt Nam, đặc biệt là ở những khu nghỉ dưỡng biển.
The Nam Hải ở Quảng Nam là một trong những khu nghỉ dưỡng tiên phong áp dụng và đã thành công với mô hình kinh doanh này. Khu nghỉ dưỡng The Nam Hải được chia thành 2 phần, một phần là khu khách sạn 60 phòng được chủ đầu tư giữ lại, một phần là 40 biệt thự dành để bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Cho đến nay, 36 trong tổng số 40 căn biệt thự đã có chủ và giá bán biệt thự hiện nay đã gấp 3 lần so với thời điểm công bố cách đây 5 năm. Sự thành công của The Nam Hải là động lực để Indochina Land, nhánh phát triển bất động sản của ngân hàng đầu tư Indochina Capital, tiếp tục áp dụng mô hình kinh doanh mới vào Hyatt Regency Resort & Spa, một khu nghỉ dưỡng hạng sang đang được xây dựng trên bờ biển Non Nước, Đà Nẵng. Khu nghỉ dưỡng bao gồm một khu khách sạn 200 phòng, 174 căn hộ và 27 biệt thự loại 3 phòng ngủ, trong đó, khu căn hộ và biệt thự đang được rao bán cho nhà đầu tư thứ cấp với giá thấp nhất 180.000 USD/căn hộ và 1,2 - 1,7 triệu USD/biệt thự.
Nhân rộng mô hình
Giờ thì Indochina Land không còn “độc quyền” khi có hàng chục khu nghỉ dưỡng khác ở Đà Nẵng, Mũi Né, Vũng Tàu, Nha Trang, Phú Yên cùng áp dụng phương thức kinh doanh này. Trong đó, riêng ở dải bờ biển từ Đà Nẵng đến Hội An đã có gần 10 dự án đã rao bán hoặc chuẩn bị tung ra thị trường căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp.
Gần kề Hyatt Regency Resort & Spa là Olalani Resort đang được hoàn thiện, gồm 3 khu biệt thự hạng sang, 88 căn hộ cao cấp để bán và khu khách sạn 160 phòng. Cách Olalani một dự án là Khu biệt thự Ariyana với 134 biệt thự sẽ được xây dựng trong giai đoạn 1 và giá bán khởi điểm là 1.750 USD/m2 sàn xây dựng. Xa hơn về phía Hội An là Dự án Fusion Alya với 19 biệt thự hồ bơi, 11 biệt thự bãi biển, 19 biệt thự gác mái và 57 căn hộ. Căn hộ ở đây đang được rao bán với giá thấp nhất 95.000 USD/căn và giá biệt thự dao động từ 220.000 - 280.000 USD/căn.
Vũng Tàu cũng là một điểm đến được các nhà đầu tư lựa chọn xây biệt thự nghỉ dưỡng để bán. Cách đây gần 2 năm, Công ty cổ phần phát triển và tài trợ địa ốc Refico chính thức công bố bán 34 biệt thự trong tổng số 67 biệt thự của Dự án khu nghỉ dưỡng Sanctuary Hồ Tràm tại huyện Xuyên Mộc, cách TP. Hồ Chí Minh 135km. Giữa năm ngoái, Công ty TNHH Rừng Dương cũng động thổ xây dựng khu nghỉ dưỡng Laguna Beach Resort với 100 phòng khách sạn 5 sao và 37 biệt thự cao cấp để bán.
Danh sách các khu nghỉ dưỡng, khách sạn rao bán căn hộ ngày càng dài ra, trong đó có thể kể đến những dự án nổi bật như Aquaba Resort (Mũi Né) và Best Western Nha Trang Plaza Hotel (Nha Trang). Rất nhiều dự án khác vẫn đang trong quá trình khởi động nhưng đều có ý định dành một phần diện tích để bán cho nhà đầu tư thứ cấp.
Không phải khu nghỉ dưỡng nào cũng “đẻ trứng vàng” nếu không được xây dựng và quản lý theo đẳng cấp quốc tế
Vẫn còn quá sớm để khẳng định mức độ thành công của mô hình kinh doanh này tại Việt Nam. Mặc dù các điểm du lịch như Bali (Indonesia) hay Phuket (Thailand) đã áp dụng mô hình này nhiều năm nay và biệt thự ở những khu nghỉ dưỡng như Ama Puri Phuket có giá trên 10 triệu USD/căn, vẫn khó có thể khẳng định nó sẽ được chào đón nồng nhiệt tại Việt Nam vì đây là một thị trường có nền du lịch chậm phát triển hơn Indonesia và Thailand rất nhiều.
Thực tế, có những dự án đã phôi thai mô hình kinh doanh này rất sớm nhưng nhanh chóng thất bại, đó là Vegas Beach Club Resort của Tập đoàn Magnum. Cách đây hơn 5 năm, Tập đoàn này rao bán biệt thự tại dự án rộng 12ha ở bãi biển Non Nước, Đà Nẵng với giá khởi điểm 175.000 USD/căn. Tuy nhiên, thị trường phản ứng rất dè dặt và do không bán được biệt thự nên Dự án không thể tiếp tục xây dựng và buộc phải bán cho chủ đầu tư mới là Tập đoàn Kingdom Hotel Investments. Năm ngoái, Tập đoàn này cũng công bố bán căn hộ của Dự án với tên mới là Raffles Residences với giá từ 285.000 - 1 triệu USD/căn nhưng sau đó, thị trường bất động sản trên toàn thế giới rơi vào tình trạng “đóng băng” nên việc xây dựng và bán căn hộ của Dự án cũng bị hoãn lại.
Nhưng, những thất bại ban đầu không thể làm nản lòng các nhà đầu tư khác tiếp tục theo đuổi mô hình bán biệt thự, căn hộ trong những khu nghỉ dưỡng vì những chủ đầu tư này tin rằng, một nền kinh tế đang tăng trưởng sẽ tạo ra một tầng lớp trung lưu mới có nhu cầu vừa sở hữu vừa nghỉ dưỡng ở những khu nghỉ hạng sang để khẳng định đẳng cấp của mình trong xã hội. Ngày càng có nhiều gia đình thượng lưu ở Việt Nam đi du lịch nước ngoài hoặc đi nghỉ ở những khu nghỉ sang trọng, từ đó, sẽ nảy sinh nhu cầu sở hữu những căn hộ và biệt thự trong khu nghỉ đó. Những nhà đầu tư quốc tế đã thành công với mô hình này ở các nước lân cận cũng là đối tượng khách hàng tiềm năng vì đầu tư vào Việt Nam là đầu tư vào một thị trường mới nổi, có khả năng đem lại lợi nhuận lớn và giúp đa dạng hoá danh mục đầu tư.
Sự thành công ban đầu của một số dự án là những tín hiệu tích cực. Khu nghỉ dưỡng Sơn Trà Resort & Spa đã bán được 22 trong tổng số 24 biệt thự giai đoạn 1. Khi bắt đầu bán dự án cách đây hơn 2 năm, Dự án Sanctuary Resort ở Vũng Tàu cũng công bố khách hàng đã đăng ký trên 90% trong tổng số 34 biệt thự. Ông David Clarkin, Tổng giám đốc Refico, tin tưởng rằng, dự án sẽ tiếp tục hấp dẫn khách hàng TPHCM, những người muốn mua một ngôi nhà thứ 2 để nghỉ cuối tuần. Các dự án mới công bố như Hyatt Regency Residences và Ariyana cũng thu hút sự chú ý của các đại gia lắm tiền ở Hà Nội và TPHCM.
Mốt đầu tư thời thượng
Với giá bán cao, biệt thự và căn hộ trong những khu nghỉ dưỡng hạng sang rất kén chọn khách hàng. Chỉ những người đã sống trong những căn hộ, biệt thự cao cấp có giá trị lớn ở Hà Nội, TPHCM hoặc Việt kiều “thừa tiền” mới là những khách mua tiềm năng của các khu nghỉ dưỡng. Trước đây, những người này có thể mua các trang trại ven đô để nghỉ cuối tuần và thể hiện đẳng cấp, thì nay họ có lựa chọn mới là sở hữu một phần những khu nghỉ dưỡng với thương hiệu đẳng cấp quốc tế như Hyatt, Best Western, hay GHM. Sở hữu khu nghỉ dưỡng được ông Phillippa Huckle, một nhà tư vấn đầu tư ở Hồng Kông, ví như việc sở hữu một chiếc xe Ferrari mà người sở hữu không quan tâm đến giá xe lên hay xuống vì đơn giản họ muốn lái xe Ferrari và xe đó thể hiện được đẳng cấp của người lái.
Theo ông Micheal Piro - Giám đốc kinh doanh và tiếp thị của Indochina Land ở miền Trung, những người mua tại Hyatt Regency Residences, có thể sử dụng biệt thự hoặc căn hộ để nghỉ vài tuần trong năm, thời gian còn lại có thể ký hợp đồng với công ty quản lý để cho khách du lịch thuê lại. Với hình thức này, người mua giống như là “cổ đông 5 sao” của một khu nghỉ dưỡng mà không phải bỏ ra hàng chục triệu đô la để xây dựng. Người mua cũng không phải thuê người trông nom, chăm sóc và bảo trì bất động sản của mình giống như mua trang trại mà công việc này sẽ được công ty quản lý đảm nhiệm.
Nếu lựa chọn hình thức ký hợp đồng với công ty quản lý, người mua có quyền được nghỉ dưỡng trong căn hộ, biệt thự của mình từ 1 - 3 tháng mà không phải trả tiền phòng. Đồng thời họ có quyền tiếp cận với những tiện ích của một khu nghỉ dưỡng 5 sao như nhà hàng, spa với giá cả được chiết khấu. Thời gian còn lại trong năm sẽ được công ty quản lý cho khách du lịch thuê lại và chia lãi doanh thu sau khi đã trừ đi chi phí hoạt động. Với giá thuê căn hộ dự kiến lên đến 300 - 400 USD/đêm và biệt thự từ 500 USD đến trên 1.000USD/đêm, doanh thu mang lại cho người mua cũng không hề nhỏ nếu như khu nghỉ hoạt động tốt. Các khu nghỉ thường không cam kết doanh thu với người mua nhưng ông Hồ Quang Dũng, Phó Tổng giám đốc Công ty TNHH Khách sạn và Du lịch Thiên Thai, cho biết, khu nghỉ Furama cam kết sẽ thuê lại biệt thự của người mua tại dự án Ariyana với giá không thấp hơn 1.000 USD/tháng.
Một khía cạnh không kém tầm quan trọng đối với những người mua bất động sản nghỉ dưỡng là giá trị của bất động sản sẽ gia tăng theo thời gian nếu như khu nghỉ dưỡng hoạt động tốt và thu hút nhiều khách du lịch, trong đó, có những người vừa du lịch vừa đầu tư. Do đó, người mua hoàn toàn có thể bán lại bất động sản để kiếm chênh lệch, giống như một khoản đầu tư.
Tìm thị trường tiềm năng
Nhưng không phải khu nghỉ dưỡng nào cũng mang lại lợi nhuận cho người mua nếu như không được thiết kế, xây dựng và quản lý theo đẳng cấp quốc tế. Việc lựa chọn dự án, trong đó, xem xét kỹ năng lực của chủ đầu tư cũng như nhà quản lý, sẽ không những tạo sự thoải mái, nâng cao “đẳng cấp” của người mua khi họ đi nghỉ trong khu nghỉ dưỡng, mà còn góp phần nâng cao giá trị của bất động sản họ sở hữu.
Bên cạnh đó, tình hình kinh doanh cũng như giá trị tăng thêm của bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của điểm đến. Ở Việt Nam, có rất nhiều khu nghỉ dưỡng biển nhưng không phải nơi nào cũng có thể mua bán kiếm lời. Một nghiên cứu của Công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis, chỉ ra rằng, nếu xét các yếu tố như vị trí địa lý, yếu tố tự nhiên và dịch vụ thì những địa danh tiềm năng hàng đầu Việt Nam cho phát triển du lịch nghỉ dưỡng biển là Nha Trang, Mũi Né, Đà Nẵng, Hội An và Lăng Cô. Còn các bãi biển khác như Cửa Lò (Nghệ An), Quy Nhơn (Bình Định), Nhật Lệ (Quảng Bình), Đồ Sơn (Hải Phòng) hoặc Sầm Sơn (Thanh Hóa) là những thị trường trì trệ, bãi biển xói mòn hoặc xa các đô thị lớn.
Theo đánh giá của Công ty Sallmans, sự phát triển của một thị trường nghỉ dưỡng ở Phuket và Bali được tạo nên bởi những yếu tố như gần sân bay quốc tế, sự tích cực của chính quyền địa phương trong phát triển du lịch, điều kiện tự nhiên hấp dẫn, là điểm đến uy tín đã được khẳng định, có du khách cao cấp với ý muốn quay lại đầu tư bất động sản và giá trị bất động sản tăng thường xuyên.
Các thị trường nghỉ dưỡng ở Việt Nam như Đà Nẵng, Nha Trang, Vũng Tàu, Mũi Né đều chưa đáp ứng được đầy đủ những tiêu chí trên. Ông Matthew Powell, Giám đốc chi nhánh Hà Nội của Công ty tư vấn bất động sản Savills, cho rằng, chính vì chưa hoàn thiện nên giá bất động sản tại các thị trường nghỉ dưỡng như Đà Nẵng vẫn còn thấp hơn các nơi khác trong khu vực Đông Nam Á. Còn khi các yếu tố còn thiếu sẽ được hoàn thiện đầy đủ thì nhà đầu tư khó có thể mua được bất động sản du lịch với giá hiện nay.
| Những điểm cần lưu ý
Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất và sở hữu nhà ở
Nhà đầu tư có thể mua biệt thự, căn hộ trong khu nghỉ dưỡng với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà ở tại một số địa phương nhưng ở một số dự án thì chỉ có thể thuê dài hạn theo thời hiệu dự án hoặc đầu tư thông qua việc mua cổ phần của một công ty ở bên ngoài. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng căn hộ hoặc biệt thự.
Kỳ nghỉ và cho thuê lại
Chủ sở hữu biệt thự căn hộ có thể lựa chọn tham dự hoặc không tham dự chương trình cho thuê lại của công ty quản lý và điều hành khách sạn. Chủ sở hữu không được phép trực tiếp cho khách du lịch thuê lại. Nếu gia nhập chương trình cho thuê lại, chủ sở hữu có thể nghỉ 1 - 3 tháng miễn phí tiền phòng trong năm. Lợi nhuận cho thuê lại sẽ được chia giữa chủ sở hữu và công ty quản lý theo tỷ lệ thoả thuận được ghi trong hợp đồng giữa 2 bên (có nơi theo tỷ lệ 50:50, có nơi 75:25).
Phí quản lý
Sẽ có bản thoả thuận giữa chủ sở hữu biệt thự, căn hộ và công ty quản lý về mức phí phải đóng hàng tháng, như phí quản lý cơ bản, phí duy tu bảo dưỡng và phí tiện ích công cộng, chi phí vận hành phòng nghỉ và phí khuyến khích. Dù ở hay không, chủ sở hữu biệt thự, căn hộ vẫn phải đóng phí quản lý và bảo trì cho toàn bộ khu vực công cộng của khu nghỉ dưỡng. Mức phí này áp dụng tùy theo từng khu nghỉ, nhưng thường không thấp hơn 1 USD/m2/tháng, thậm chí, có thể lên đến gần 3 USD/m2/tháng.
|
(Theo Doanh nhân)
