Lượng nhà ở cao cấp tại khu Đông bất ngờ bùng nổ với các dự án có quy mô lớn, ăn theo cao tốc, vành đai và metro. Còn ở khu Nam, tuy dự án hạ tầng mới có ít hơn, nhưng nguồn cung vẫn tăng đều, ăn theo các tiện ích sẵn có của đô thị Phú Mỹ Hưng.
Theo số liệu thống kê mới nhất của Savills Việt Nam, điểm nhấn thị trường nhà ở tại Sài Gòn đang có sự phân hóa thành 2 trục chính là trục phía Đông và trục phía Nam. Trong đó, khu Đông gồm các quận 2, 9, Thủ Đức và một phần của quận Bình Thạnh với tổng nguồn cung là 10.191 căn (gồm cả chung cư, nhà phố và biệt thự); khu Nam bao gồm các quận như 7, Nhà Bè, Bình Chánh và một phần của quận 8 với tổng nguồn cung đạt được là 5.450 căn.
Theo ước tính của chuyên gia bất động sản Phạm Văn Hải, người đã có kinh nghiệm 15 năm trong ngành bất động sản tại Tp.HCM thì, tổng nguồn cung của toàn thị trường hiện là khoảng 20.000 sản phẩm nhà ở mới, được chào bán với giá trung bình là 2 tỷ đồng, vị chi giá trị vốn hóa toàn thị trường lên đến hơn 400.000 tỷ đồng. Trong đó, dẫn đầu là khu Đông với 50% thị phần, tiếp đến là khu Nam với 25% nguồn cung của toàn thị trường. Các trục phía Tây và Tây Bắc cũng đang phát triển nhưng chưa thể bắt kịp được tốc độ của trục Đông - Nam.
Số lượng bất động sản nhà ở và giá trị vốn hóa của khu Đông Sài Gòn đang
chiếm đến 50% tổng nguồn cung toàn thị trường. Nguồn ảnh: Q.H
Không chỉ lao vào chạy đua về nguồn cung nhà ở, 2 điểm nóng này còn "so găng" về nguồn cung mặt bằng bán lẻ và khu Đông tiếp tục giữ thế thượng phong. Theo con số thống kê của phóng viên, ở khu vực phía Đông Sài Gòn sẽ có ít nhất 300.000m2 sàn thương mại mới là khối đế của hàng loạt dự án nhà ở sẽ đi vào hoạt động trong giai đoạn 2015-2018. Còn khu Nam, dự kiến sẽ có thêm khoảng 80.000m2 mặt bằng mua sắm vào cuối năm 2016 và chủ yếu là đến từ cụm khối đế bán lẻ của các dự án căn hộ cao tầng.
Ông Jonathan Tizzard, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Định giá Cushman & Wakefield nhận xét, cơ sở hạ tầng tại khu vực phía Đông, nơi tiếp giáp với sông Sài Gòn hiện đang được tập trung phát triển nhanh hơn so với những phần còn lại của thị trường, vì vậy, nguồn cung nhà ở, thương mại tại đây cũng tăng mạnh hơn.
Các sự kiện nổi bật như: Khởi công xây dựng tuyến tàu điện metro đầu tiên, hoàn thành các dự án cầu Sài Gòn 2, hầm Thủ Thiêm, tuyến đường cao tốc Long Thành Dầu Giây và các đường vành đai đã phần nào cải thiện diện mạo của vùng cửa ngõ phía Đông, góp phần vào việc thúc đẩy sự phát triển bất động sản của trục đô thị phía Đông.
Tại khu phía Đông Sài Gòn, có khá nhiều dự án nhà ở mới xuất hiện và nguồn cung "khủng" được xem là một hệ quả tất yếu của sự bùng nổ về hạ tầng. Việc đầu cơ tích trữ và mua cho thuê hứa hẹn sẽ tăng lên tại đây, dẫn đến niềm tin thị trường đối với phân khúc nhà ở tăng cao nên càng thu hút giới đầu tư về đây triển khai các dự án, ông Jonathan Tizzard cho biết thêm.
Khu Nam Sài Gòn từng dẫn dắt thị trường ở thời hoàng kim của bất động sản
(năm 2007), song, hiện nguồn cung mới chỉ bằng một nửa so với khu Đông.
Nguồn ảnh: Q.H
"Cuộc so găng nguồn cung khủng của trục Đông và Nam Sài Gòn cho thấy đa phần lực hút thị trường dồn về hai điểm nóng này. Tuy nhiên dù là hướng Đông hay Nam đều có lợi thế và rủi ro nhất định", nhận xét của chuyên gia bất động sản Phạm Văn Hải.
Vị này phân tích thêm, có nhiều lý do để các doanh nghiệp ngành bất động sản đổ về phía Đông phát triển dự án và tạo nên một nguồn cung khủng như hiện nay. Đó là, sự hưởng lợi từ chính sách phát triển hạ tầng mạnh mẽ của thành phố (ước tính khoảng 250.000 tỷ đồng), dẫn đến sự sôi động của bất động sản là điều tất yếu.
Khu Đông là vị trí cửa ngõ phát triển liên vùng từ Tp.HCM đi các tỉnh Đông Nam Bộ với độ cao cốt san nền vượt trội, nền đất cứng và cao rất phù hợp với mô hình phát triển đô thị, bởi chi phí xây dựng ít tốn kém. Thêm vào đó, quỹ đất tại đây còn rất nhiều, được triển khai sau nên quy hoạch đồng bộ hơn các khu vực khác và đặc biệt, diện mạo của khu đang thay da đổi thịt từng ngày.
Tuy xếp sau khu Đông, nhưng khu Nam đã định hình hạ tầng xã hội, giao thông và dịch vụ tiện ích nội khu từ khá sớm, thêm vào đó là sự thành công của khu đô thị Phú Mỹ Hưng đã tạo nên sức hút mạnh mẽ đối với cộng đồng mua nhà để ở cũng như đầu tư.
Khu Nam đã dẫn dắt thị trường từ thời hoàng kim của bất động sản (năm 2007). Đến nay, tuy không còn là hiện tượng mới, song, tốc độ tăng trưởng nguồn cung nơi đây vẫn được rất cao nhờ các lợi thế như: Có đầy đủ dịch vụ tiện ích hiện hữu, ổn định, có thể về ở ngay lập tức. Song, khu vực này cũng có những rủi ro như: chưa có sự đồng bộ về hạ tầng, trừ Phú Mỹ Hưng đã hoàn chỉnh, phần còn lại của nơi đây chưa thực sự xứng tầm với khu đô thị đang phát triển.
Dù thừa nhận khu Đông Tp.HCM có nhiều tiềm năng to lớn và triển vọng tươi sáng, song ông Hải vẫn nhận định, chưa hẳn địa bàn này không có tiềm ẩn rủi ro. Vì vậy, các nhà đầu tư cần phải cân nhắc về viễn cảnh quá hoành tráng của khu vực này, để rồi tập trung nguồn lực đầu cơ lớn, một khi tốc độ phát triển đô thị chậm sẽ dẫn đến tỷ lệ lấp đầy bị trì hoãn thì giá trị đầu cơ cũng giảm, thâm chí là đổ bể theo. Bên cạnh đó, giá trị của bất động sản tại trục đô thị phía Đông Tp.HCM cao hơn so với mặt bằng chung của toàn Sài Gòn, tạo nên sự áp lực cạnh tranh về giá lớn dần.
Theo ông Hải, phải cần khoảng thời gian 10-15 năm nữa thì những yếu tố cơ bản về một khu đô thị hoàn chỉnh như có cơ sở hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội với đầy đủ tất cả các tiện ích, dịch vụ cho cuộc sống chất lượng với hoàn thiện. Nếu tốc độ phát triển của khu Đông nhanh hơn thông thường thì cũng cần tối thiểu là thêm 5 năm nữa để định hình dáng dấp của một đô thị hiện đại.
Từ thực tế đó, vị chuyên gia này cũng khuyến cáo: "Nhà đầu tư, đặc biệt là đầu cơ bất động sản đang đổ dồn về khu Đông cần tính toán dòng vốn cũng như những thách thức tiềm ẩn chứ không nên chỉ chăm chăm hướng tới kịch bản lạc quan thái quá".
