|
|
| Thị trường BĐS thường mang tính chu kỳ và mỗi chu kỳ đều có sóng |
Chuyên gia nghiên cứu thị trường của công ty JLL Việt Nam cho biết, thị trường BĐS thường mang tính chu kỳ và mỗi chu kỳ đều có sóng. Nếu nắm bắt được chu kỳ của thị trường sẽ giúp các nhà đầu tư nắm bắt được cơ hội. Giống như sự lặp đi lặp lại của các mùa trong năm, thị trường BĐS sẽ dịch chuyển theo một khuôn mẫu mà chúng ta có thể quan sát và dự đoán. Tuy nhiên, chu kỳ của BĐS thường không ổn định mà được chuyển động theo tốc độ riêng. Và đây chính là thách thức đối với các nhà đầu tư lĩnh vực này.
"Thị trường BĐS Việt Nam đã qua khỏi thời kỳ bong bóng từ năm 2011 và hiện người mua đang được tiếp cận mức tín dụng khá hợp lý, tỷ lệ lạm phát thấp và tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam đang nằm trong số những nền kinh tế phát triển nhanh nhất trong khu vực ASEAN", ông Grag Ohan, Giám đốc JLL Việt Nam nhận định.
Cũng theo ông này, cùng với sự gia tăng mạnh mẽ của tầng lớp trung lưu, và luật sở hữu BĐS đã nới lỏng hơn đối với người nước ngoài đã tạo ra những tín hiệu rất tích cực cho thị trường. Năm 2015, pháp luật Việt Nam đã chính thức mở cửa cho người Việt định cư ở nước ngoài được đầu tư BĐS và có một làn sóng đầu tư đến từ các quỹ đầu tư nước ngoài và các công ty đa quốc gia đang hoạt động tại Việt Nam.
Ông Grag dẫn chứng theo một bài viết mới đây trên Harvard Blog, BĐS thường trải qua qua bốn giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới. Các giai đoạn này có thể được mô tả như sau: Phục hồi, Tăng trưởng, Sốt nóng, và Đóng băng.
"Có thể thấy, dường như Việt Nam đang có những dấu hiệu dịch chuyển từ giai đoạn Tăng trưởng và Sốt nóng. Nếu bạn quan tâm đến BĐS ở Mỹ vào giữa những năm 2000, bạn sẽ thấy rằng giai đoạn này giá cả tăng lên đáng kể, các dự án được xây dựng với quy mô lớn, và hầu hết mọi người đều muốn mua BĐS", ông Grag nói thêm.
Trước tình hình thị trường BĐS có dấu hiệu lệch pha cung - cầu, trong đó phân khúc nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền rất khan hiếm, nhiều doanh nghiệp BĐS đã tự cứu mình bằng việc tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, giãn tiến độ triển khai các dự án, cơ cấu lại các sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu và sức mua trên thị trường. Phần lớn các doanh nghiệp BĐS đã quyết định chọn phân khúc đầu tư tùy theo thế mạnh của mình, căn cứ trên nhu cầu và khả năng tài chính của người mua.
Thực tế cho thấy, trong khi thị trường căn hộ cao cấp đang gặp khó khăn trong việc “đẩy” hàng, các dự án giá nhà ở giá mềm vẫn hút được khách mua. Chính vì thế, ngày càng có hiều các doanh nghiệp BĐS chuyển hướng sang làm nhà giá vừa túi tiền.
Nhận định về thị trường BĐS trong thập kỷ qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TpHCM cho rằng, 10 năm qua là giai đoạn thị trường BĐS Tp.HCM phát triển rất nhanh trên tất cả các phân khúc. Thị trường đang được vận hành theo chu kỳ “lúc trầm lúc bổng”, có giai đoạn tăng trưởng nhưng cũng có giai đoạn chững lại và suy thoái. Từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường BĐS này đi vào chu kỳ phục hồi nhưng vẫn xuất hiện xu thế chững lại vào năm 2016 và tiềm ẩn một số yếu tố rủi ro trong năm nay.
Từ hơn 1 năm qua, thị trường BĐS đã xuất hiện tình trạng lệch pha cung - cầu, nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và vốn của xã hội có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng.
Tại cuộc họp về kinh tế - xã hội Tp.HCM 6 tháng đầu năm 2017 được tổ chức mới đây, Phó Chủ tịch UBND Tp.HCM Lê Văn Khoa nhấn mạnh, ưu tiên số một của TP hiện nay là các đơn vị, sở - ngành làm sao để không xảy ra tình trạng bong bóng BĐS.
Theo ông Khoa, bong bóng BĐS chỉ xuất hiện khi hội tụ đủ ba yếu tố. Một là nền kinh tế phát triển nóng, trong một giai đoạn ngắn kinh tế phát triển rất nhanh, chứng khoán tăng nóng theo; một bộ phận có tiền rất nhiều nên đầu tư vào BĐS. Thứ hai là khi cơ chế, chính sách về tài chính, tín dụng quản lý không tốt, lỏng lẻo, vay làm dự án BĐS rất dễ, dẫn đến nợ xấu xảy ra… Thứ ba là hiện tượng đầu cơ, tức là người mua đi bán lại chứ không phải có nhu cầu thực, chiếm khoảng 60% trở lên.
Vi thế, Sở Xây dựng TP và các quận huyện cần làm sao không để xảy ra hiện tượng bong bóng, cung cầu mất cân đối, lượng hàng quá nhiều trong khi nhu cầu lại không có. Hiện nay, tại Tp.HCM, lượng nhà cao cấp vẫn hơi dư thừa, trong khi nhà bình dân thì thiếu. Sự mất cân đối này cần phải được điều chỉnh. Trách nhiệm quản lý của Sở Xây dựng và các ngành là làm sao phát hiện và điều chỉnh kịp thời khi xảy ra tình trạng này.
"Tôi đề nghị Sở Xây dựng có thể mời tư vấn, UBND TP sẵn sàng duyệt trả chi phí, để nghiên cứu một cách thấu đáo thị trường BĐS Tp.HCM và đề ra những giải pháp, chính sách để ngăn ngừa hiện tượng bong bóng BĐS”, ông Khoa chỉ đạo.
