Từ 1/1/2009, các giao dịch chuyển nhượng bất động sản sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Mức thuế suất cụ thể phụ thuộc vào kết quả xác định giá vốn hay giá mua. Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, thuế thu nhập cá nhân phải nộp = thu nhập tính thuế x 25%.
1. Chuyển nhượng đất (đất không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc):
Thu nhập tính thuế = giá chuyển nhượng đất - giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.
- Giá chuyển nhượng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
- Giá vốn được căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất của nhà nước (đối với đất có nguồn gốc nhà nước giao, có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất). Hoặc căn cứ vào hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (đối với đất nhận từ các tổ chức, cá nhân).
- Chi phí liên quan là các chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhượng có chứng từ, hóa đơn theo quy định, bao gồm các loại phí, lệ phí liên quan đến cấp quyền sử dụng đất mà người chuyển nhượng đã nộp cho nhà nước; chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng (nếu có); các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng đất như chi phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc...
Trường hợp không xác định được hoặc xác định không đúng giá vốn tại thời điểm mua thì thuế thu nhập cá nhân = giá chuyển nhượng x 2%.
2. Chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất:
Thu nhập tính thuế = giá bán - giá mua và các chi phí hợp lý có liên quan.
- Giá bán là giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng. Trường hợp giá ghi thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng thì giá bán được xác định theo quy định của Bộ Xây dựng về việc phân loại nhà hoặc giá tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh quy định.
- Giá mua được xác định theo giá ghi trên hợp đồng mua.
- Chi phí liên quan là các khoản chi phí thực tế phát sinh của hoạt động chuyển nhượng có hóa đơn, chứng từ theo chế độ quy định, bao gồm: các loại phí, lệ phí như đã nêu ở trên; chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà; các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng.
Trường hợp không xác định được giá mua hoặc giá mua ghi trên hợp đồng cao hơn thực tế thì thuế thu nhập cá nhân cũng được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Ví dụ: Ngoài căn nhà đang ở thì ông A có mua thêm một căn nhà giá 600 triệu đồng. Một năm sau, ông A bán được căn nhà thứ hai giá 750 triệu đồng.
- Nếu ông A không xác định được chi phí bỏ ra để xây sửa nhà và các chi phí khác trong quá trình chuyển nhượng quyền sở hữu nhà thì số thuế mà ông A phải nộp là: 750 triệu đồng x 2% = 15 triệu đồng.
- Trường hợp ông A đã bỏ ra tổng chi phí là 100 triệu đồng và có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp lệ để chứng minh thì thu nhập tính thuế là 750 triệu đồng - (giá vốn 600 triệu đồng + chi phí 100 triệu đồng) = 50 triệu đồng. Số thuế mà ông A phải nộp là: 50 triệu đồng x 25% = 12,5 triệu đồng.
(Theo Pháp Luật TP HCM)
