Căng thẳng cuộc đua thâu tóm quỹ đất

Tại Đại hội đồng cổ đông của Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR), Ban lãnh đạo doanh nghiệp này cho biết, PDR đang muốn bán quỹ đất lớn mà doanh nghiệp từng lập dự án The EverRich 3, vị trí nằm tại quận 7, TP.HCM.

Ngay sau khi thông tin chào bán dự án này được công bố, đã có khá nhiều doanh nghiệp địa ốc muốn thâu tóm, tuy nhiên giá mà chủ đầu tư chào bán lên tới khoảng 3.000 tỷ đồng khiến các doanh nghiệp cân nhắc, dù vị trí lô đất này đối diện khu thương mại tài chính quốc tế Phú Mỹ Hưng. Đây là khu đất PDR có được nhờ vào dự án BT đã thực hiện trước đó cho TP.HCM.

Cũng vào giai đoạn cuối năm 2016, PDR đã thực hiện xong một thương vụ bán dự án cho Hung Thinh Land. Thương vụ này được cho là đã giúp PDR thoát cảnh khó khăn về tài chính, còn Hung Thinh Land có được quỹ đất đẹp ngay sát sân bay Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa.

Cuộc đua tìm quỹ đất được các doanh nghiệp địa ốc đẩy mạnh trong năm 2017, trong đó có những đơn vị chấp nhận mua cả những dự án “chết lâm sàng” để tái khởi động. Đơn cử như giữa tháng 3, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (An Gia Investment) cùng với Quỹ đầu tư Creed Group đã hoàn tất việc mua lại 7 block thuộc dự án khu dân cư phức hợp Lacasa (quận 7) từ Vạn Phát Hưng (VPH).

Ông Lương Sỹ Khoa, Phó chủ tịch HĐQT An Gia Investment cho biết, dự án mới này có quy mô khoảng 6 ha với 2.000 căn hộ bao gồm cả office-tel, có tổng vốn đầu tư khoảng 3.500 tỷ đồng.

Năm 2017, M&A doanh nghiệp sẽ mạnh hơn, bởi cơ hội và điều kiện cho các thương vụ M&A rất lớn. TP.HCM đang có 500 dự án tạm ngưng triển khai sẽ là mảnh đất màu mỡ cho M&A dự án - Ông Lê Hoàng Châu,     Chủ tịch HoREA

“Dự án này đã ngưng trệ từ năm 2013 do ảnh hưởng của khủng hoảng thị trường bất động sản giai đoạn 2009-2013. Dự án sẽ được mở bán vào khoảng quý III/2017 và được triển khai theo từng giai đoạn. Mỗi giai đoạn từ lúc mở bán đến lúc bàn giao căn hộ trung bình khoảng 2 năm”, ông Khoa cho biết.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp chọn hướng đi mua quỹ đất bỏ hoang để phát triển dự án. Trong đó, Đất Xanh được cho là doanh nghiệp mạnh về những thương vụ M&A dạng này, đơn cử như những dự án hiện đơn vị này đang phát triển tại quận Thủ Đức như Opal Garden, Opal Skyview…

Được biết, tại quận Thủ Đức không dễ để doanh nghiệp có được quỹ đất để phát triển, đây là các quỹ đất sạch do các doanh nghiệp nhà nước thuê 50 năm của TP.HCM, sau khi làm ăn khó khăn, có nhiều doanh nghiệp đóng cửa và bán quỹ đất thuê này cho các công ty địa ốc, trong đó có Đất Xanh.

Không chỉ Đất Xanh mua những quỹ đất này mà ngay cả Vietcomreal, Hung Thinh Land, Novaland… cũng đang săn tìm những mảnh đất tương tự để thâu tóm. Lý giải về việc lựa chọn quỹ đất này, tổng giám đốc một công ty địa ốc lớn tại TP.HCM cho biết, lợi thế của quỹ đất này đó là không phải đền bù giải tỏa, vị trí cũng khá đẹp và đặc biệt là tính pháp lý tốt, dễ hoán đổi từ đất thuê sang đất phát triển dự án bất động sản.

“Những năm 90 của thế kỷ trước, Việt Nam phát triển rầm rộ hệ thống doanh nghiệp nhà nước. Từ đây các công ty, xí nghiệp xin thuê quỹ đất của Thành phố với thời hạn hoạt động 50 năm, sau đó rất nhiều trong số các doanh nghiệp này làm ăn khó khăn, đóng cửa và phá sản nên quỹ đất này dư thừa nhiều, đơn cử như quỹ đất của Đất Xanh mua lại của Xí nghiệp in Nông Nghiệp tại đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức, quỹ đất mà Vietcomreal mua được của Xí nghiệp Pin Con Ó tại đường Gia Phú và Võ Văn Kiệt, Hưng Thinh Land mua quỹ đất của Công ty Xây dựng Bình Triệu tại Nguyễn Xí…”, vị tổng giám đốc này cho biết.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA),  trong năm 2017, hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án sẽ phát triển mạnh hơn. Trong đó, bất động sản là một trong hai lĩnh vực có mức độ M&A sôi động nhất hiện nay bên cạnh ngành bán lẻ.

“Năm 2017, mua bán sáp nhập (M&A) doanh nghiệp sẽ mạnh hơn, bởi cơ hội và điều kiện cho các thương vụ M&A rất lớn. TP.HCM đang có 500 dự án tạm ngưng triển khai sẽ là mảnh đất màu mỡ cho M&A dự án”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Cũng theo đại diện HoREA, dù thị trường M&A phát triển sôi động nhưng cũng sẽ có những khó khăn, bởi những quy định mới trong pháp luật địa ốc, trong đó thay việc quy định định giá quỹ đất trước kia thành đấu giá quỹ đất. Đơn cử như trước kia doanh nghiệp địa ốc thực hiện M&A quỹ đất của các doanh nghiệp, xí nghiệp nhà nước thuê của Thành phố bằng cách định giá mua với Sở Tài chính, nhưng việc này tạo ra nguy cơ thất thoát cao.

Để hạn chế điểm này, cơ quan quản lý đã quyết định thay việc định giá bằng việc đấu giá quỹ đất đó. Tất nhiên, nó cũng dẫn đến hệ quả là quy định này sẽ khiến doanh nghiệp muốn M&A quỹ đất khó khăn hơn, bởi để đấu giá quỹ đất này thì giá sẽ cao hơn và nhiều doanh nghiệp cùng tham gia hơn.

Cảnh báo này là có thực, bởi theo tìm hiểu của phóng viên, hiện nay, có một số doanh nghiệp địa ốc đang đau đầu vì việc đấu giá này, bởi trước đó các doanh nghiệp đã thực hiện M&A quỹ đất, nhưng vì chưa thực hiện đóng tiền sử dụng đất, trong thời gian này áp dụng quy định mới từ định giá thành đấu giá và doanh nghiệp gặp khó trong việc có được quỹ đất này. Chẳng hạn như Đất Xanh, Vietcomreal… là những doanh nghiệp đang vướng dự án ở thủ tục đấu giá hiện nay.

Bên cạnh đó, một trong những nguyên nhân quan trọng nữa khiến nhiều thương vụ M&A bế tắc là khi thị trường thứ cấp sôi động, các chủ đầu tư hiện hữu dù không còn khả năng phát triển dự án nhưng vẫn “hét” mức giá rất cao khiến hai bên không tìm được tiếng nói chung.

Trong khi M&A quỹ đất gặp khó, nhiều doanh nghiệp bắt đầu tìm tới những biện pháp mới để có thể sở hữu quỹ đất tốt phát triển dự án bất động sản, như PDR phát triển những dự án BT đổi đất tại Bệnh viện chấn thương chỉnh hình TP.HCM, Cầu thủ Thiêm 4..., Trung Nam Group xây dựng dự án chống ngập TP.HCM...