Chính sách không phải là "phép màu" kỳ diệu

So với đầu năm 2013, lượng tồn kho bất động sản đã giảm nhiều nhưng
vẫn còn lớn.

Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng trong Hội nghị tổng kết của Bộ Xây dựng đã nhận định, thị trường bất động sản dù đã có chuyển biến tích cực, lượng tồn kho giảm nhiều so với đầu năm 2013 nhưng hiện vẫn còn lớn, đặc biệt là sản phẩm thuộc phân khúc trung và cao cấp.

Mức giá quá "lệch pha"

Tổng giá trị tồn kho bất động sản tính đến ngày 15/12/2014 còn khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng (tương đương 21,8%) so với tháng 12/2013 và giảm 54.659 tỷ đồng (tương đương 42,52%) so với quý I/2013. Tính đến 31/10/2014, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 299.020 tỷ đồng, tăng 14,08% so với thời điểm 31/12/2013, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI.

Khi những con số trên được đặt trong tương quan với dự báo chiến lược phát triển nhà ở đến 2020 thì không có gì đáng để lo ngại bởi xem ra còn rất nhiều dư địa dành cho ngành kinh doanh bất động sản. Hiện tốc độ đô thị hóa đang ở mức 31% và dự báo năm 2025 sẽ tăng lên khoảng 45%. Nếu dự báo là đúng thì con số khoảng 30 triệu dân được đáp ứng nhu cầu về nhà ở hiện tại sẽ tăng lên khoảng 46 triệu dân vào năm 2025. Đây thực sự là một điều đáng mừng, nhưng tại sao phía cơ quan quản lý cũng như các chủ đầu tư vẫn cảm thấy bất an? Một điều dễ nhận thấy là, trong các báo cáo tổng kết cũng như sự nhìn nhận của các cơ quan quản lý và các chủ đầu tư luôn có một thực tế ít được thừa nhận, đó chính là so với mặt bằng thu nhập của người dân thì giá nhà vẫn ở mức quá cao. Thiết nghĩ, một khi cung - cầu không gặp nhau thì mọi nỗ lực của các bên cũng chỉ là giải pháp mang tính tình thế, thiếu bền vững.

Thực tế, các chuyên gia tính toán, hiện có khoảng 40% hộ gia đình ở đô thị có mức thu nhập dưới 8,8 triệu đồng/tháng, điều này có nghĩa là mỗi tháng họ sẽ tiết kiệm được 400 nghìn; 60% có mức thu nhập dưới 11,9 triệu đồng/tháng (tiết kiệm 1,3 triệu đồng mỗi tháng). Với khả năng tích lũy như vậy thì hỏi bao giờ ước mơ về một “ngôi nhà nhỏ” của người dân mới thành hiện thực?

Đừng quá phụ thuộc vào chính sách

Một trong những gợi ý tốt cho các DN bất động sản trong tình hình hiện nay là cần đặc biệt quan tâm đến các chính sách nhà ở xã hội cho người nghèo, người thu nhập thấp.

Theo dự kiến của Chính phủ, tốc độ tăng trưởng GDP cho năm 2015 là 6,2%. Còn chỉ tiêu CPI của năm 2015 được Quốc hội đưa ra là không vượt quá 5%. Khi CPI vẫn nằm ở mức thấp thì Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ tiếp tục hạ trần lãi suất huy động từ mức 5,5% hiện nay để làm cơ sở cho việc tiếp tục giảm lãi suất cho vay sẽ giúp các DN giảm chi phí vốn và giúp tăng trưởng tín dụng. Nếu CPI 2015 giữ ở mức 4% thì trần lãi suất sẽ có thể được kéo xuống mức ít nhất 5% và vẫn duy trì được lãi suất thực dương 1%.

Đồng thời, Luật Đất đai sửa đổi trong năm 2014 được kỳ vọng sẽ tạo đà phát triển cho thị trường bất động sản năm 2015. Những nội dung của Luật cũng tạo điều kiện thuận lợi cho phía cơ quan quản lý rà soát tốt hơn các dự án đầu tư nhà ở, từ đó có thể giải quyết tốt những bất cập giữa cung và cầu trong thời gian vừa qua, giúp phân loại và đặt hướng giải quyết cho kho bất động sản tồn đọng. Nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản được khuyến khích góp phần giải quyết phần tồn kho bất động sản và phát triển thị trường đáp ứng đúng nhu cầu, tránh để xảy ra tình trạng cầu ảo như thời gian qua.

Không chỉ vậy, những điểm tích cực trong Luật Nhà ở 2014 hứa hẹn sẽ làm tăng niềm tin cho người tham gia thị trường về sự khả quan của thị trường bất động sản trong tương lai, tạo điều kiện thu hút đầu tư từ tiền tiết kiệm của dân và từ vốn FDI; tăng nguồn cung của phân khúc nhà ở giá rẻ dưới dạng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, góp phần giải quyết tốt nhà ở cho người lao động; tạo cơ hội tăng cung cho phân khúc nhà ở cho thuê, nhà ở chung cư ở nhiều dạng khác nhau…

Những điều trên chính là cơ sở quan trọng để các nhà đầu tư và các nhà quản lý tin rằng, thị trường sẽ dần tháo gỡ được khó khăn. Dường người ta đang đặt quá nhiều kỳ vọng vào nguồn vốn ngoại có thể giúp thị trường bất động sản “cất cánh” trong năm tới mà không nghĩ rằng, gánh nặng về “giá” vẫn còn đó. Chính sách mới có hiệu lực dù nhiều nhưng thực tế, dư địa tác động đến thị trường lại không nhiều nếu không muốn nói là đã cạn.