Theo quy định của Điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, trước khi bán, cho thuê mua dự án nhà ở được hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh về vấn đề tài chính. Néu chủ đầu tư bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết thì ngân hàng sẽ có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác trong hợp đồng đã ký kết cho bên mua, bên thuê mua.
Tính đến nay, còn 1 tháng nữa quy định trên sẽ có hiệu lực và tại Tp.HCM, một số chủ dự án đã bắt đầu đi tìm ngân hàng bảo lãnh cho mình. Đáng chú ý là hợp đồng ký kết giữa Tập đoàn Novaland với ngân hàng VPBank cam kết bảo lãnh cho người mua 4 dự án nhà ở mà doanh nghiệp này đầu tư. Tại phường Thảo Điền (quận 2) và quận Bình Thạnh, một số dự án cao cấp khác cũng đang thực hiện hình thức bảo lãnh này.
Quy định mới được nhiều chuyên gia ủng hộ và tin tưởng rằng, nó có thể gián tiếp kích cầu cho thị trường bất động sản, bởi, tiến độ dự án vẫn là vấn đề khiến người mua bấy lâu nay không khỏi thấp thỏm. Theo ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, một khi quy định bảo lãnh trên có hiệu lực, chủ đầu tư cũng như ngân hàng giám sát buộc phải nâng trách nhiệm của mình lên cấp độ cao hơn.
Đồng thời, quy định của Điều 56 cũng được nhận định sẽ làm tăng sự minh bạch, an toàn cho dự án và người mua nhà cũng tránh được những rủi ro nhất định. Quy định này cũng sẽ định vị các doanh nghiệp phát triển bất động sản theo 2 hướng: Một là, muốn bán, cho thuê các dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì cần phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh; Hai là, nếu muốn né tránh quy trình bảo lãnh thì buộc doanh nghiệp phải thực hiện xây xong dự án mới rồi được bán.
Như vậy, với quy định trên, người mua nhà được đặt vào vị trí trung tâm thị trường, quyền lợi cũng được bảo vệ tốt hơn so với trước. Và tất nhiên, những chủ đầu tư yếu trên thị trường cũng sẽ được sàng lọc, ông Thanh nói.
Các chuyên gia đánh giá cao nội dung thực hiện bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong
tương lai và kỳ vọng sẽ tạo nên một cú hích tích cực đối với thị trường bất động sản.
Ảnh: Vũ Lê
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa đánh giá: Trong bối cảnh bất động sản đang trên đà hồi phục như hiện nay thì Điều 56 thực sự là rất hữu ích. Quy định này có thể sẽ tạo động lực giúp củng cố thêm niềm tin cho những khách hàng nhỏ lẻ và nhà đầu tư. Bởi, một khi ngân hàng đã đứng ra bảo lãnh thì cũng có nghĩa là họ không chỉ cho vay mà còn giám sát tiến độ, quản lý chặt chẽ dòng tiền của dự án và cam kết bồi thường nếu xảy ra rủi ro.
Nếu quy định bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai được vận dụng tốt sẽ có thể mang lại một kịch bản tươi sáng là nguồn thu từ khách hàng sẽ được chi vào đúng mục đích, ông Quang nói và dự đoán thêm, nếu dự án có hơn 20% khách hàng đồng ý mua khi hoàn thành đầy đủ các thủ tục pháp lý thì ngân hàng sẽ đồng ý bảo lãnh. Tuy nhiên, dự án có thể không nhận được sự bảo lãnh từ phía nhà băng nếu dự án lượng khách hàng dưới tỷ lệ.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Savills đã chỉ ra hàng loạt những ưu điểm của Điều 56 trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Trước hết, sẽ tránh xảy ra cảnh kiện tụng, tranh chấp đáng tiếc khi người mua đã ký hợp đồng góp vốn mua nhà hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư không đảm bảo đúng như sự ký kết trong hợp đồng.
Tiếp đến, sẽ thanh lọc được những nhà kinh doanh bất động sản theo kiểu tay không bắt giặc hoặc không uy tín. Cùng với đó, độ minh bạch của thị trường cũng được tăng lên, tạo hành lang pháp lý giúp khách hàng sẽ an tâm khi mua nhà ở. Và cơ hội tăng thanh khoản trên thị trường cũng sẽ tăng khi tâm lý người mua nhà thoải mái hơn vì đảm bảo được quyền lợi của mình.
Song, cũng có không ít ý kiến cho rằng, cần nhanh chóng hướng dẫn một cách cụ thể nội dung bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai và điều chỉnh, cân nhắc một số khoản để phù hợp hơn với thực tế. Bên cạnh việc thừa nhận ưu điểm về việc bảo vệ tuyệt đối người tiêu dùng của Điều 56 thì Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, Lê Hoàng Châu cũng tỏ ra khá là lo ngại vì chế định này có thể làm phát sinh thêm các khoản chi phí mới.
Chi phí mới trong cơ cấu giá thành bất động sản có thể sẽ nảy sinh khi quy trình bảo lãnh được thực hiện và mọi chi phí đó chắc chắn sẽ dồn lên vai người mua. Nếu một dự án thực hiện 100 căn hộ với giá 1 tỷ đồng/căn thì tổng giá trị chung cư sẽ là 100 tỷ đồng, dự kiến sẽ bàn giao nhà sau 2 năm thì chủ đầu tư phải đặt vào ngân hàng 100 tỷ đồng để được phát hành chứng thư bảo lãnh.
Trường hợp chủ đầu tư không có 100 tỷ đồng tiền mặt thì phải có tài sản trị giá gấp khoảng 1,3 lần để thay thế. Hàng năm, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%, tương đương với 2 tỷ đồng. Và chắc chắn, các khoản chi phí đó sẽ được chủ đầu tư tính gộp vào giá bán căn hộ, mà người phải gánh số tiền này chính là khách mua nhà.
Quy định bảo lãnh này còn có một điểm hạn chế nữa là không phân biệt được một cách rõ về việc áp dụng giữa doanh nghiệp uy tín, có thực lực với một số các doanh nghiệp năng lực kém, không uy tín, thậm chí là lừa đảo. Một khi tất cả các doanh nghiệp đều được cào vào một nhóm sẽ khiến làm phát sinh những chi phí không cần thiết, ông Châu phân tích.
Ông Sử Ngọc Khương cũng khuyến nghị, thị trường bất động sản trong 8 năm qua đã trải qua một khủng hoảng lớn khiến hầu hết các doanh nghiệp rơi vào thua lỗ, lý lịch tài chính cùng như chỉ số nợ xấu và lượng tồn kho đều ở mức cao. Khi dấu hiệu hồi phục xuất hiện trên thị trường, các doanh nghiệp cần có một cú hích để giúp tăng sức đề kháng sau cơn bạo bệnh. Vì vậy, việc áp dụng quy định bảo lãnh ở thời điểm này có thể sẽ khiến các ngân hàng ngại đứng ra bảo hộ cho dự án và khách hàng. Bởi, đa phần các chủ đầu tư chưa đủ sức để đáp ứng được các điều kiện nghiêm ngặt của quy trình bảo lãnh. Điều này có thể khiến việc bán hàng của các doanh nghiệp sẽ tiếp tục bị trì hoãn, khi đó, khó càng thêm khó.
Từ sự phân tích trên, ông Khương đã đưa ra đề xuất: các Bộ, ngành cần chọn thời điểm thích hợp để áp dụng quy định bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai để có thể dung hòa được lợi ích của 3 bên là người mua nhà - doanh nghiệp - ngân hàng.
Về phía ngân hàng, ông Phan Ngọc Hòa, Phó tổng giám đốc VPBank tiết lộ: Các ngân hàng rất khát khe khi đưa ra các tiêu chí bảo lãnh cho các dự án nhà ở hình thành trong tương lai.
Ông Hòa thừa nhận, khi ký kết hợp đồng bảo lãnh theo Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản, bản thân ngân hàng cũng chịu những áp lực không hề nhỏ. Bởi khi đó nhà băng sẽ là đơn vị thay mặt chủ đầu tư đảm bảo quyền lợi cho toàn bộ người mua dự án. Đó nếu có dự án chậm trễ thì ngân hàng phải hoàn lại hoàn toàn số tiền mà người mua đã thanh toán cũng như các khoản tiền khác trong hợp đồng.
Vì vậy, để đảm bảo an toàn, ngân hàng chỉ ưu tiên thực hiện bảo lãnh các đối tác truyền thống hoặc chiến lược. Nhà băng phải có sự hiểu được cặn kẽ về tình hình tài chính của các doanh nghiệp và nắm chắc hồ sơ pháp lý cũng như năng lực triển khai dự án và tính khả mãi của khối tài sản, ông Hòa nói.
