Để trả lời câu hỏi đất không có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hay không, trước hết chúng ta nên có cái nhìn tổng quan về việc thu hồi đất.

1. Thu hồi đất là gì?

Khoản 11, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

Khi nào Nhà nước thu hồi đất?

Khoản 1, Điều 15, Luật Đất đai năm 2013 quy định, Nhà nước được thu hồi đất trong các trường hợp sau:

• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát  triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; 

• Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; 

• Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Đất không có sổ đỏ vẫn được bồi thường khi thu hồi đất nếu đất đó đủ điều kiện cấp sổ. Ảnh minh họa

Thẩm quyền thu hồi đất thuộc về cơ quan nào?

Điều 66, Luật Đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền thu hồi đất như sau:

- UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp:

+  Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

+ Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

- UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp:

+ Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

+ Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

- Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại hai khoản trên thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất.

2. Để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cần điều kiện gì?

Theo Luật Đất đai năm 2013, khi Nhà nước thu hồi đất, mỗi đối tượng khác nhau có điều kiện bồi thường cụ thể.

Đối cá nhân, hộ gia đình

Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất được bồi thường khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;

• Có sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp, ngoại trừ trường hợp:

Đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/07/2004 mà người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có sổ đỏ hoặc không đủ điều kiện được cấp sổ đỏ.

Đây là trường hợp không được bồi thường theo quy định trên mà được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp .

Mặt khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện được cấp sổ và chưa được cấp cũng được bồi thường.

 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Trong các trường hợp sau, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:

• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu công nghệ cao,  khu chế xuất, khu kinh tế, có sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp;

• Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Tổ chức được Nhà nước giao đất

Luật Đất đai năm 2013 quy định, tổ chức được Nhà nước giao đất được bồi thường trong các trường hợp:

• Nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ mà chưa được cấp;

• Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Theo quy định hiện hành, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bồi thường trong các trường hợp:

• Cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ mà chưa được cấp;

• Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê.

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam bồi thường khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.

Cộng đồng dân cư, cơ sở tín ngưỡng, tôn giáo

Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng được bồi thường khi đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

>>> Xem thêm: 

• Các trường hợp thu hồi đất nhưng không bồi thường về đất

• 5 khác biệt giữa trưng dụng đất và thu hồi đất

3. Nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất

Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như sau:

Giá đất dùng làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giá đất cụ thể. Ảnh minh họa

• Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định của pháp luật.

• Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá cụ thể của loại đất thu hồi do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất.

• Việc bồi thường khi thu hồi đất phải đảm bảo việc công bằng, khách quan, dân chủ, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật hiện hành.

4. Đất không có sổ đỏ có được bồi thường khi thu hồi đất?

Căn cứ vào điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, trường hợp đất không có sổ đỏ vẫn được bồi thường nếu đất đang sử dụng có đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp.

Cụ thể, đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ mà chưa cấp được cấp sổ gồm 2 trường hợp:

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được coi là có giấy tờ về quyền sử dụng đất nếu có một trong các loại giấy tờ sau:

- Giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai.

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở;

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) gồm:

+ Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.

+ Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg.

- Các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà đứng tên người khác (có kèm theo giấy chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký).

- Bản án hoặc quyết định của Tòa án về quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình.

- Quyết định cho thuê đất, giao đất của Nhà nước cho cá nhân, hộ gia đình từ trước ngày 15/10/1993.

Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Nếu không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất.​

1. Đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Điều 101 Luật Đất đai 2013

• Trường hợp được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất khu đủ 3 điều kiện sau: 

- Đang sử dụng đất trước ngày 01/07/2014.

- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

- Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

• Trường hợp được cấp sổ đỏ và có thể phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 3 điều kiện:

- Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nhưng đất đó đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004.

- Không vi phạm pháp luật về đất đai.

- Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
 
2. Đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP

• Cấp sổ đỏ cho cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/07/2004 với các điều kiện: 

- Đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/07/2004.

- Không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất.

- Không thuộc 2 trường hợp: Được giao không đúng thẩm quyền; theo quy định Khoản 1, Điều 101, Luật Đất đai.

• Cá nhân, hộ gia đình không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 3 điều kiện sau:

- Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất trước ngày 01/07/2014.

- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;

- Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Mặt khác, việc cấp sổ đỏ trong trường hợp này được chia thành 2 giai đoạn với những điều kiện riêng như sau:

Giai đoạn từ trước ngày 15/10/1993, để được cấp sổ đỏ phải đủ 3 điều kiện:

- Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993.

- Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất;

- Tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ thì đất phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch.

Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004, để được cấp sổ đỏ cần 4 điều kiện:

- Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004.

- Nay được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất.

- Phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch.

- Chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi.

Người có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng tiền tùy từng trường hợp cụ thể. Ảnh minh họa

• Cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004, điều kiện được cấp sổ cần có 2 điều kiện:

- Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01/07/2004.

- Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.

• Điều kiện cấp sổ đỏ đối với cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/07/2014

Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại Khoản 1, điểm a và điểm c Khoản 2, điểm b khoản 3, Điều 22 mà không có tranh chấp thì được cấp sổ, cụ thể:

- Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc quy hoạch sử dụng đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội...

- Trường hợp lấn, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng...

- Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè; sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng.... 

Ba trường hợp trên dù có vi phạm pháp luật đất đai nhưng vẫn được cấp sổ đỏ nếu đủ 2 điều kiện:

- Đang sử dụng đất ổn định.

- Không có tranh chấp.

• Điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền

Giai đoạn 1: Giao không đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993 cần có đủ 3 điều kiện sau mới được cấp sổ đỏ:

- Đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993.

- Không có tranh chấp.

- Phù hợp với quy hoạch.

Giai đoạn 2: Giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, muốn được cấp sổ phải có đủ 3 điều kiện sau:

- Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2014.

- Không có tranh chấp.

- Phù hợp với quy hoạch.

Tóm lại, đất chưa có sổ đỏ vẫn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nếu đất đỏ đủ điều kiện để cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp sổ.

Lưu ý, đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/07/2004 mà người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có sổ đỏ hoặc không đủ điều kiện để được cấp sổ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 vẫn được bồi thường. Diện tích được bồi thường là diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng với điều kiện không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

5. Đất không có sổ đỏ được bồi thường như thế nào?

Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam, có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ nhưng chưa được cấp, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền tùy theo từng trường hợp cụ thể như sau:

- Trường hợp thứ nhất, nếu thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) mà cá nhân, hộ gia đình không còn nhà ở, đất ở nào khác trong địa bàn phường, xã, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư. Nếu không có nhu cầu bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền.

- Trường hợp thứ hai, khi thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà cá nhân, hộ gia đình còn nhà ở, đất ở khác trong địa bàn phường, xã, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Người dân được thỏa thuận về giá chuyển nhượng, bồi thường khi doanh nghiệp trực tiếp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Ảnh minh họa

Cá nhân, hộ gia đình khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, trường hợp không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước cho thuê mua, cho thuê, bán nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành.

Cách tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng cũng là vấn đề được người sử dụng đất quan tâm khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, có các trường hợp sau:

-  Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: 

Đối với trường hợp này, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được tính theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định. Việc xác định giá đất cụ thể dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, thông tin về giá đất trên cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất để trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định. Theo đó, UBND cấp tỉnh căn cứ nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất, kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường để quyết định giá đất cụ thể.

Giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, do UBND cấp tỉnh quyết định. Thông thường, giá đất cụ thể được xác định bằng giá đất trong bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

- Nhà nước thu hồi rồi giao mặt bằng cho doanh nghiệp thực hiện dự án phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: Cách tính tiền bồi thường về đất khi giải phóng mặt bằng được xác định như các trường hợp nêu trên.

- Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của người dân để thực hiện dự án vì lợi ích của doanh nghiệp: Điều 73, Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.

Theo quy định trên thì Nhà nước không can thiệp về giá cho thuê, giá chuyển nhượng nên người dân có quyền thỏa thuận và đưa ra mức giá cụ thể cho doanh nghiệp. Giá sẽ được xác định trên cơ sở thỏa thuận của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp.

Như vậy, đất không có sổ đỏ vẫn được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nếu đất đó đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp sổ. Tiền bồi thường được tính theo giá đất cụ thể do Nhà nước quy định. Người dân chỉ được thỏa thuận về giá chuyển nhượng khi doanh nghiệp trực tiếp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. 

 

Lam Giang (TH)

 

>> Có được đền bù khi thu hồi đất khai hoang?

>> Có được bồi thường đất ở khi bị thu hồi đất nông nghiệp?