Đất Quy Hoạch Và 7 Lưu Ý Pháp Lý Quan Trọng

Vậy đất quy hoạch là gì? Cách nào để kiểm tra đất có nằm trong diện quy hoạch hay không? Trót mua phải đất quy hoạch thì xử lý như thế nào? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ những vấn đề này.

1. Một Số Khái Niệm Liên Quan Tới Đất Quy Hoạch

Trước khi tìm hiểu về đất quy hoạch và các vấn đề liên quan, cần làm rõ một số khái niệm về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch treo...

 Theo quy định hiện hành, việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất sẽ được thực hiện theo các tiêu chí sau:

+ Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh.

+ Được lập từ tổng thể đến chi tiết; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã.

+ Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu.

+ Sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.

+ Dân chủ và công khai.

+ Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực, bảo vệ môi trường.

+ Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.

+ Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

2. Pháp Lý Của Đất Quy Hoạch

Có nhiều lý do khiến nhiều người mua phải đất vướng quy hoạch, có thể do không tìm hiểu kỹ lưỡng hoặc vì ham rẻ. Đây là trường hợp phổ biến trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay. Vậy tính pháp lý của đất quy hoạch như thế nào? Người mua có mất trắng?

• Đất Quy Hoạch Vẫn Có Thể Được Cấp Sổ Đỏ

Đất quy hoạch treo vẫn có thể được xem xét cấp sổ đỏ và xây nhà trên đất. Ảnh minh họa

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp đất quy hoạch được cấp sổ đỏ gồm:

- Đất quy hoạch treo

Đất này thuộc diện quy hoạch theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện, tuy nhiên sau 3 năm tính từ khi kế hoạch được ban hành vẫn chưa có kế hoạch thu hồi đất. Nhà nước sẽ phải có điều chỉnh, hủy bỏ và công bố các điều chỉnh đó. Nếu không có quyết định điều chỉnh quy hoạch từ cơ quan Nhà nước, thì người sử dụng vẫn có thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất như thông thường. Tức, người sử dụng đất có thể xin cấp sổ đỏ cho đất đó.

- Đất nằm trong quy hoạch chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm

Đầy là những khu đất nằm trong diện quy hoạch. Đồng thời, kế hoạch quy hoạch cũng đã được công bố. Tuy vậy, UBND huyện nơi có đất chưa công khai kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Thế nên, người sử dụng đất được phép sử dụng đất cũng như thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất có thể xin cấp sổ đỏ cho đất như thông thường.

Đất quy hoạch không được cấp sổ đỏ là loại đất nằm trong quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Các khu đất thuộc quy hoạch, đã nhận được kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND huyện thì một số quyền của người sử dụng đất bị hạn chế. Đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng đã có quyết định thu hồi đất thì không được cấp Giấy chứng nhận. Như vậy, với trường hợp đất quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất không thực hiện được thủ tục xin cấp sổ đỏ được nữa.

• Đất Quy Hoạch Vẫn Có Thể Được Tách Thửa

Căn cứ theo Khoản 2, Điều 49, Luật Đất đai năm 2013, nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng, đồng thời được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo luật định.

Theo đó, ngoại trừ trường hợp đất quy hoạch đã có thông báo thu hồi đất, còn lại đất thuộc diện quy hoạch không làm hạn chế quyền của người sử dụng đất, bao gồm cả quyền tách thửa đất. Người sử dụng đất quy hoạch được phép tách thửa nếu đảm bảo đầy đủ các điều kiện về tách thửa theo quy định tại địa phương nơi có đất.

• Đất Quy Hoạch Vẫn Có Thể Được Xây Nhà

Trường hợp đất ở nằm trong diện quy hoạch song chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất ở hợp pháp có quyền xây dựng mới công trình, nhà ở trên diện tích đất đó.

Trường hợp đất ở nằm trong quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất ở không được phép xây dựng mới công trình, nhà ở trên diện tích đất ở đó. Tuy nhiên, người sử dụng đất vẫn được phép cải tạo, sửa chữa nhà ở hiện hữu nếu được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp chỉ một phần của thửa đất thuộc quy hoạch, phần còn lại không thuộc quy hoạch thì người sử dụng đất ở hợp pháp có quyền xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích đất ở đó.

• Đất Quy Hoạch Có Thể Được Cấp Giấy Phép Xây Dựng Có Thời Hạn

Căn cứ Khoản 33, Điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc diện quy hoạch nhưng chưa thực hiện, cũng chưa có quyết định thu hồi đất và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để xây dựng mới. Thay vào đó, chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở đó.

Tuy nhiên, sau thời hạn 3 năm tính từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi, khi đó người sử dụng đất có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Sau thời hạn 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi, người sử dụng đất có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho đất quy hoạch. Ảnh minh họa

• Đất Quy Hoạch Vẫn Có Thể Chuyển Nhượng, Thế Chấp

Căn cứ theo Luật Đất đai năm 2013, đất dính quy hoạch vẫn có thể tiến hành chuyển nhượng, mua bán nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định.

Đối với trường hợp đất quy hoạch và quy hoạch đó đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trong khi đó, với trường hợp đất quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, người sử dụng đất vẫn có thể mua bán, sang nhượng cho đến khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch.

Xét về việc thế chấp đất quy hoạch, thực tế cho thấy, hầu hết các ngân hàng đều rất thận trọng bởi những hệ lụy pháp lý. Đất quy hoạch không nằm trong diện bị thu hồi, giải tỏa hay đất có tranh chấp thì vẫn có thể thế chấp ngân hàng, tuy nhiên còn tùy thuộc vào chính sách cụ thể của từng ngân hàng.

• Mua Đất Quy Hoạch Vẫn Có Thể Được Đền Bù Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất

Điều 75, Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhưng không phải là đất thuê, phải trả tiền thuê đất hàng năm có những loại giấy tờ sau thì khi Nhà nước thu hồi sẽ được đền bù.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

- Cá nhân, hộ gia đình đã có đầy đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai hiện hành mà chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ, ngoại trừ trường hợp quy định tại Khoản 2, Điều 77, Luật Đất đai năm 2013.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện được cấp sổ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

Căn cứ theo quy định trên, người sử dụng đất quy hoạch thuộc một trong những trường hợp nêu trên sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định.

Trong một số trường hợp, đất quy hoạch vẫn được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất. Điều này cũng tương tự với nhà xây trên đất quy hoạch. Ảnh minh họa

• Xây Nhà Trên Đất Quy Hoạch Vẫn Có Thể Được Đền Bù Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất

Điều này tùy từng trường hợp cụ thể. Trường hợp tại thời điểm xây nhà trên đất quy hoạch thì đất quy hoạch đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Tuy hành vi xây dựng nhà trên đất quy hoạch trong trường hợp này không vi phạm pháp luật về đất đai nhưng phải có giấy phép xây dựng. Theo đó, khi Nhà nước thu hồi đất, người dân vẫn được đền bù.

Trường hợp tại thời điểm xây dựng nhà, công trình trên đất quy hoạch và đất quy hoạch đã được công bố cũng như đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất không được phép xây dựng nhà mới trên đất quy hoạch. Nếu người sử dụng đất vẫn xây nhà trên đất quy hoạch thì sẽ vi phạm pháp luật về đất đai và không được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất quy hoạch đó.

Bẫy quy hoạch: Người bán không sai nên người mua phải "tỉnh"

3. Các Trường Hợp Mua Đất Quy Hoạch Được Trả Lại

Người mua phải đất quy hoạch vẫn có thể được trả lại trong các trường hợp sau:

• Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Có Cam Kết Đất Không Thuộc Quy Hoạch

Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cam kết của bên bán về việc đất không nằm trong quy hoạch, không thuộc diện quy hoạch, thu hồi đất, giải tỏa… tuy nhiên sau đó bên mua phát hiện đất dính quy hoạch trước thời điểm hợp đồng có hiệu lực thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán nhận lại đất và trả tiền cho mình. Nếu bên bán không thực hiện theo hợp đồng thì bên mua có quyền khởi kiện ra tòa án nhân dân.

• Bên Bán Đồng Ý Nhận Lại Đất

Tuy hợp đồng không có quy định trên nhưng bên chuyển nhượng vẫn đồng ý nhận lại đất và trả tiền cho bên mua. Thế nhưng, trên thực tế, trường hợp này hiếm khi xảy ra.

Tóm lại, nếu thuộc 2 trường hợp này thì bên mua đất quy hoạch được trả lại đất cho bên chuyển nhượng. Còn nếu không thuộc một trong hai trường hợp thì người mua không thể trả lại đất, nhận lại tiền, trừ khi người mua có bằng chứng chứng minh về việc bị bên bán lừa dối.

4. Cách Kiểm Tra Đất Có Dính Quy Hoạch Hay Không

​Có vô vàn phiền toái khi bạn lỡ mua phải đất dính quy hoạch, trong đó chủ yếu liên quan tới vấn đề pháp lý như xây nhà trên đất, cấp sổ đỏ, tách thửa, đền bù khi đất bị thu hồi, thế chấp, mua bán, chuyển nhượng… Do đó, người mua đất cần nắm rõ các cách, các dấu hiệu để nhận biết một thửa đất có nằm trong diện quy hoạch hay không. Sau đây là 4 cách kiểm tra phổ biến và hiệu quả để biết một thửa đất có nằm trong diện quy hoạch hay không.

Tra cứu trực tuyến thông tin quy hoạch nhanh chóng và hiệu quả.

• Kiểm Tra Trực Tiếp Tại Phòng Tài Nguyên Và Môi Trường

Trước khi quyết định xuống tiền mua đất, bạn nên đến trực tiếp phòng Tài nguyên và Môi trường tại quận/huyện nơi có đất để kiểm tra thông tin quy hoạch cụ thể. Cách này có độ chính xác cao và rất hiệu quả, tuy nhiên có thể phải chờ đợi lâu nếu phòng Tài nguyên và Môi trường nhận nhiều yêu cầu kiểm tra cùng lúc.

• Kiểm Tra Kỹ Thông Tin Trong Giấy Chứng Nhận

Thông thường, đối với đất đã có sổ đỏ, thông tin quy hoạch sẽ được thể hiện ở phần ghi chú trong sổ đỏ. Theo đó, phần ghi chú của Giấy chứng nhận sẽ ghi rõ mảnh đất có nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không, cụ thể là quy hoạch nào. Trường hợp người mua đất xét thấy quy hoạch đó phù hợp với nhu cầu của mình thì vẫn có thể xem xét xuống tiền.

• Kiểm Tra Qua Dịch Vụ Nhà Đất Tại Địa Phương

Thường thì các công ty, đơn vị cung cấp dịch vụ môi giới nhà đất sẽ nắm rõ thông tin quy hoạch đất đai tại địa phương nơi họ đặt trụ sở kinh doanh và cả những nơi khác, bởi đây là lĩnh vực kinh doanh, chuyên môn, nghiệp vụ của họ. Vậy nên, dịch vụ nhà đất tại địa phương nơi có đất là một trong những kênh hiệu quả để kiểm tra xem mảnh đất bạn dự định mua có nằm trong diện quy hoạch.

• Tra Cứu Quy Hoạch Trực Tuyến

Tại nhiều tỉnh, thành hiện nay, một số huyện/quận đã xây dựng dịch vụ hỗ trợ tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến. Theo đó, qua các ứng dụng trên điện thoại thông minh và Internet, bạn có thể tiếp cận các thông tin quy hoạch đất đai nhanh chóng, tiện dụng với độ chính xác cao. Với kênh này, người mua đất tiết kiệm được thời gian, công sức trong việc kiểm tra thửa đất mình định mua có nằm trong quy hoạch hay không.

Ví dụ, tại TP.HCM, bạn có thể truy cập địa chỉ sau để tra cứu thông tin quy hoạch: https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn/ hoặc https://qhkt.hochiminhcity.gov.vn/. Tham khảo video hướng dẫn chi theo  link sau: qhkt.hochiminhcity.gov.vn/huong-dan-su-dung-ung-dung-thong-tin-quy-hoach-tphcm.html

Bên cạnh đó, người mua đất cũng có thể tra cứu thông tin quy hoạch trên một số app tra cứu thông dụng như Meeymap, Remaps, Onland… Rất đơn giản, bạn chỉ cần tải app về điện thoại thông minh, đăng ký tài khoản và tra cứu thông tin cần tìm kiếm.

Như vậy, tùy điều kiện cụ thể, người mua có thể chọn một trong 4 cách kiểm tra thông tin quy hoạch nêu trên. Hoặc có thể kết hợp cả 4 cách trên để có được thông tin chính xác nhất.

Trên đây là tổng quan thông tin liên quan tới đất quy hoạch, pháp lý của đất quy hoạch, cách xử lý khi mua phải đất quy hoạch và một số cách phổ biến, hiệu quả để kiểm tra đất có dính quy hoạch không. Với những phân tích ở trên, hẳn bạn đã có câu trả lời cho riêng mình về việc có nên mua bán đất quy hoạch không. Nếu mua đất với mục đích xây nhà ở, định cư lâu dài thì bạn nên cân nhắc kỹ, tránh trường hợp đang sử dụng thì bị thu hồi và không được đền bù.

Lam Giang (TH)

Xem thêm:

>> Quy hoạch 1/500 là gì? Tìm hiểu chi tiết nội dung quy hoạch 1/500

>> 3 Cách Đọc Bản Đồ Quy Hoạch Sử Dụng Đất Dựa Trên Ký Hiệu, Màu Sắc

>> Mua đất chờ xóa quy hoạch: Có nên liều để ăn nhiều?