Giá đất trên thị trường cao hơn 30-40% so với biểu giá mà Nhà nước đề ra, song nhiều chuyên gia nhận định sẽ còn tiếp tục đắt đỏ hơn nữa. Tổng thư ký hiệp hội bất động sản TP HCM Đỗ Thị Loan trả lời phỏng vấn về vấn đề này.
- Theo bà, tại sao lại có sự chênh lệch lớn như vậy giữa giá đất do Nhà nước ban hành và giá trên thị trường?
- Giá đất trên thị trường quả thật chênh lệch rất lớn, vào khoảng 30-40% so với giá Nhà nước đề ra. Điều này đã trở thành nỗi trăn trở của nhiều người, nhiều sở ngành trong cả nước chứ không riêng gì TP HCM. Theo tôi có sự chênh lệch này vì nhiều nguyên nhân gia tăng nhu cầu về nhà đất trong các quận trung tâm hiện hữu, tình trạng đầu tư, đầu cơ đất dự án và đất nông nghiệp. Nhưng phải thừa nhận rằng nguyên nhân chính là do quy hoạch yếu, quản lý đất đai vẫn còn lỏng lẻo, chưa được kiểm soát có hiệu quả.
- HĐND TP HCM vừa thông qua biểu giá đất mới áp dụng cho năm 2007, trong đó có một số khu vực tăng giá. Xin bà cho biết với biểu giá đất mới này, thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng như thế nào?
- Mặc dù giá đất trên thị trường hoạt động theo quy luật cung cầu nhưng ít nhiều nó cũng chịu sự chi phối của khung giá chung, đặc biệt là những khu vực trong diện đất quy hoạch. Với đất quy hoạch hoặc đất dự án chủ đầu tư sẽ phải bồi thường số tiền cao hơn trước đây, chi phí sẽ gia tăng do nhiều phát sinh. Với biểu giá đất mới áp dụng cho năm 2007, thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng rất lớn. Chắc chắn sẽ có những biến động về giá đất trên thị trường trong thời gian tới và xu hướng tiếp tục tăng là không tránh khỏi.
Tất nhiên, giá mỗi nơi mỗi khác. Tại khu Nam Sài Gòn tăng 3-4 lần so với giá chuyển nhượng cách đây 3-4 năm vì môi trường sống nơi này tốt, hạ tầng đầy đủ và tiện nghi cao đã thu hút một lượng lớn khách hàng giàu có đến đây sinh sống. Trong khi đó, giá đất tại khu đô thị mới quận 9, quận 2 và Thủ Đức lại giảm 20-30% so với giá chuyển nhượng cách đây 2-3 năm. Giá giảm nhưng vẫn không bán được. Nguyên nhân chính là vì khu vực này hạ tầng xã hội kém, thiếu trường học, bệnh viện, siêu thị, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí... Đáng lo ngại nhất là thường bị ngập khi triều cường dâng cao, hệ thống thoát nước yếu và tiến độ thực hiện dự án quá chậm làm nản lòng chủ đầu tư và giảm niềm tin của khách hàng.
- Theo đánh giá của bà, mặt bằng giá đất trên thị trường TP HCM cao hay thấp so với nhu cầu thực sự của người dân?
- Giá đất quá cao là nỗi ám ảnh của những người có thu nhập trung bình và thấp. Mặt bằng giá đất như hiện nay cao vượt tầm so với nhu cầu của người dân. Trước đây, đầu cơ chiếm 60-70% nhưng hiện nay con số này đã giảm rõ rệt do các nhà đầu tư chuyển hướng sang 1 số thị trường khác như chứng khoán và dịch vụ nhà hàng, quán cà phê, cao ốc văn phòng cho thuê... Các giao dịch nhà và đất phục vụ nhu cầu thực sự của người dân hiện nay đang có xu hướng tăng dần. Tuy nhiên vẫn không đáng kể vì khả năng thanh toán quá chậm. Người dân vẫn không kham nổi vì giá đội lên quá cao, ngay cả khi vay ngân hàng cũng vô cùng khó khăn vì phải chứng minh khả năng về tài chính.
- Theo bà, TP HCM cần những giải pháp gì để bình ổn giá đất hoặc hỗ trợ những người có nhu cầu mua nhà để ở?
- Thành phố không thể kéo giá đất xuống, doanh nghiệp cũng không thể hạ giá đất trên thị trường vì họ đã đổ tiền ra để đầu tư. Điều này không khả thi. Nếu thực sự muốn ghìm giá thì cần có các chính sách thông thoáng để kích thích các dự án hoàn thành sớm. Càng rút ngắn thời gian thì càng tốn ít tiền bạc, giảm chi phí thì giá không tăng vọt. Hơn nữa Nhà nước cần có nhiều chính sách hỗ trợ người dân.
Chẳng hạn ngân hàng có thể cho dân vay tiền mua nhà mà không bắt buộc họ phải chứng minh khả năng tài chính. Ở Singapore, chỉ khi nào người dân vay 80% số tiền mua nhà thì mới phải chứng minh khả năng tài chính. Trong khi đó, ở Việt Nam, chỉ vay 50% tiền để mua nhà đã phải xác minh đủ thứ. Ngoài ra, Nhà nước cần có nhiều dự án xây nhà cho thuê hoặc bán nhà trả góp trong thời gian dài, tạo điều kiện cho dân có thể an cư lạc nghiệp. Tuy nhiên giải pháp căn cơ nhất vẫn là phải quy hoạch lại TP. Kéo bán kính khu vực trung tâm ra xa khoảng 50-100 km, tăng chiều cao, kéo giãn chiều rộng để quy hoạch lại các khu dân cư. Không tập trung vào một chỗ thì giá đất cao hay thấp cũng chẳng ảnh hưởng gì.
Ái Lê thực hiện
