Condotel - BĐS đầu tư “hot” nhất 2016
Loại hình BĐS này xuất phát từ nhu cầu thực tiễn lưu trú của khách du lịch, condotel sử dụng mô hình các căn hộ cao cấp (được trang bị đầy đủ các thiết bị khép kín như một căn hộ thông thường) nhưng lại được vận hành như khách sạn.
Nhờ đó, khách du lịch vẫn có thể hưởng giá trị tiện ích khép kín của khách sạn như nhà hàng, hồ bơi, câu lạc bộ chăm sóc sức khỏe, dịch vụ phòng,... Mô hình này là sự kết hợp của condominium và hotel tạo thành căn hộ khách sạn (condotel).
Condotel đem lại dòng tiền từ việc cho khách du lịch thuê nên đã nhanh chóng được gắn với yếu tố tài chính, tạo thành một sản phẩm BĐS đầu tư sốt nóng trong năm 2016.
Cam kết lợi nhuận từ 8%-12% cố định trong nhiều năm khi chủ sở hữu tham gia chương trình cho thuê lại căn hộ mà chủ đầu tư đưa ra, condotel đã trở thành một trong những loại hình BĐS được ưa chuộng nhất hiện nay.
Mỗi condotel có giá chỉ từ hơn 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng, cộng với việc hỗ trợ vay vốn từ ngân hàng, do đó nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra từ vài trăm triệu đồng là có thể đầu tư vào condotel.
Condotel ra đời trong bối cảnh thị trường Việt Nam đang thiếu những kênh đầu tư có lợi tức cố định trong nhiều năm nên đã đánh trúng nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư nhỏ lẻ có dòng tiền nhàn rỗi. Vì vậy, mô hình đầu tư này nhanh chóng tạo “sóng” ở các thị trường có thế mạnh về du lịch nhưNha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quy Nhơn, Vũng Tàu...
Nghiên cứu mới nhất từ CBRE Việt Nam cho thấy, thị trường condotel đang bùng nổ ở Đà Nẵng và Nha Trang.
Nếu như thị trường Nha Trang khá sôi động nhưng chỉ có nguồn cung khoảng 2.900 căn thì chỉ trong 3 tháng gần đây có đến 2.800 căn condotel được chào bán ở thành phố biển Đà Nẵng, so với cùng kỳ năm ngoái gấp gần 8 lần và tăng gấp đôi so với quý II/2016. Qua đó, nâng tổng số condotel chào bán ở Đà Nẵng lên 5.700 căn trong 9 tháng qua.
Đầu tư vào căn hộ khách sạn (condotel) trở thành một trào lưu mới trong
giới địa ốc năm 2016
“Cuộc chơi” không đơn giản
Với loại hình BĐS condote, nếu nhà đầu tư không nắm rõ cách chơi thì chẳng khác nào “cầm dao đằng lưỡi”. Bởi lẽ, đầu tư condotel không chỉ đơn giản chỉ nhìn những con số cam kết lợi nhuận hào nhoáng, mà nhà đầu tư cần tính đến nhiều yếu tố khác để có được quyết định đầu tư đúng đắn.
Quản lý Đầu tư - Savills Hà Nội, ông Trương Lê Quân cho biết: “Cam kết trả lợi nhuận cố định trung bình từ 8%-10%/năm trong 8-10 năm cũng tương tự phát hành trái phiếu, tức là chủ đầu tư phát sinh nghĩa vụ trả nợ lãi trong thời gian cam kết".
Chuyên gia này cho rằng, khi các chủ đầu tư đều nhảy vào cuộc chơi cam kết lợi nhuận, lãi suất liên tục được đẩy lên cao, từ 8% đến12%, thậm chí có dự án 14%, điều này ẩn chứa nhiều rủi ro cho nhà đầu tư.
Tuy nhiên, với các dự án tốt, chủ đầu tư có nhiều tài sản và dòng tiền đều thì vẫn đủ sức đảm bảo nguồn trả nợ này. Vấn đề là, điều gì sẽ xảy ra trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện được cam kết trả lãi trong thời hạn cam kết? Bởi lẽ, chủ đầu tư không phải là ngân hàng và đây chính là rủi ro rõ ràng nhất.
Thế nên, nếu đầu tư vào condote, điều đầu tiên rất quan trọng đối với nhà đầu tư là phải biết được nghĩa vụ trả nợ lãi này phải quy định rõ trong hợp đồng. Hai là, chủ đầu tư dự án là ai, liệu có đủ năng lực thực hiện, vận hành tốt dự án để đem lại dòng tiền ổn định hay không.
Bên cạnh đó, một đặc điểm khác cũng cần đặc biệt lưu ý là mức cam kết lợi nhuận. Mô hình đầu tư này không còn mới mẻ trên thế giới. Ở Singapore, mức cam kết lợi nhuận từ 4-9% trong 2 năm, tại Thái Lan khoảng 5-10% trong 5 năm, thực tế đã có rất nhiều dự án thành công.
Trong khi đó, mức cam kết lợi nhuận tại Việt Nam được đẩy lên rất cao, ngay cả những chủ dự án chưa có danh tiếng còn cam kết 12-14%. Con số này cũng khiến cả giới chuyên môn "giật mình".
Savills cho rằng, việc cam kết thu nhập chỉ là một hình thức marketing để đẩy nhanh tốc độ bán hàng. Có thể coi đó là một kỹ thuật tài chính của chủ đầu tư. Giám đốc Bộ phận nghiên cứu thị trường của CBRE Việt Nam, bà Dương Thùy Dung nhận định, cam kết lợi nhuận này là đánh vào tâm lý an tâm đầu tư, nhà đầu tư không phải lo lắng khi đã có lợi nhuận cố định.
Cushman & Wakefield Việt Nam phân tích, ở một vài dự án tỷ lệ EBITDA (thu nhập trước thuế, trả lãi và khấu hao) từ 35%, điểm hòa vốn đủ để thanh toán lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư dự án cần đạt công suất 60%. Trong khi công suất trung bình cho thuê khách sạn ở Việt Nam là khoảng 65%. Như vậy, tỷ lệ chênh lệch không quá nhiều, là một rủi ro đối với giới đầu tư địa ốc.
Mặt khác, nhà đầu tư cần phải tính đến yếu tố quan trọng là lãi suất thả nổi. Trong khi chủ dự án vay người mua với lãi suất cố định chính là mức cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư lại phải chịu lãi suất thả nổi theo thị trường nếu vay vốn ngân hàng đầu tư mua condotel. Có thời điểm lãi suất ngân hàng đã vọt lên mức trên 20%.
Ngoài ra, nhà đầu tư cũng phải lưu ý đến tính pháp lý của dự án. Thu nhập cố định được đảm bảo, kỳ vọng tài sản tăng giá, quyền sử dụng lâu dài là yếu tố mấu chốt thu hút người mua bởi họ nắm chắc trong tay quyền sử dụng và khai thác tài sản. Vậy nhưng, đôi khi chính 3 kỳ vọng này lại đem lại những trục trặc cho nhà đầu tư.
Trên thực tế, đã có khá nhiều dự án nghỉ dưỡng chỉ là đất thuê thương mại lâu dài để kinh doanh khách sạn nên các condotel sẽ không được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Theo đó, giá trị cho thuê không cao như kỳ vọng sẽ tác động ngay đến dòng tiền hàng năm. Trong trường hợp không có khách thuê thường xuyên, sau thời gian cam kết, BĐS có thể bị xuống cấp, giảm giá trị và chủ sở hữu tốn thêm chi phí bảo trì.
Tóm lại, condotel là một sản phẩm BĐS đầu tư rất được ưa chuộng, tạo sức hấp dẫn hơn nhiều so với tiền gửi ngân hàng. Thế nhưng, để lựa chọn được những condotel thực sự đem lại hiệu quả thì không phải là một bài toán đơn giản đối với các nhà đầu tư.
