Chênh từ khi mở bán
Thời điểm giữa năm 2014 đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) đón nhận nhiều tín hiệu mới có phần lạc quan hơn trước rất nhiều. Theo đó, có nhiều dự án được mở bán rầm rộ và nhận được luồng phản ứng tích cực từ phía khách hàng. Tuy nhiên, người mua nhà lại rơi vào tâm lý e ngại rằng hiện tượng bán chênh có nguy cơ tái diễn ở tất cả các phân khúc, từ nhà giá rẻ đến nhà cao cấp. Chỉ cần dự án mở bán được thời gian, tình trạng chênh giá đã bắt đầu xuất hiện với con số từ vài triệu đồng tới cả hàng trăm triệu một căn.
Thực tế khảo sát cho thấy, nhiều dự án thứ cấp đang được chào bán trên thị trường có mức chênh khá lớn, đặc biệt là các căn hộ cao cấp có diện tích vừa phải và loại hình nhà giá rẻ được tiếp cận gói 30.000 tỷ đồng. Đa phần chủ đầu tư đều mở bán dự án thông qua kênh phân phối thứ cấp, giá chênh cũng bắt đầu xuất hiện từ đó và tiếp tục bị đẩy lên theo các cầu. Trong khi, người mua thực lại rất khó để tiếp cận với nguồn hàng này.
Lượng hàng tồn kho còn rất lớn nhưng vẫn "đòi" ăn tiền chênh.
Chủ tịch HĐQT Hoàng Gia Invest (RIDIC), ông Nguyễn Vũ Cao cho biết, thực tế, việc nhiều chủ đầu tư và đơn vị phân phối bắt tay với nhau để tổ chức bán chênh sản phẩm BĐS vẫn diễn ra rất nhiều. Hiện nay, các chủ đầu tư thật sự có tiềm lực tài chính cũng như năng lực triển khai là không nhiều, nguồn vốn của họ chủ yếu được huy động từ mọi nguồn lực như vay ngân hàng, từ các nhà thứ cấp và những nguồn lực khác, còn vốn thực của chủ đầu tư chỉ có khoảng 15%.
Điều đáng nói ở đây là các nhà đầu tư thứ cấp lại kiếm lời bằng cách huy động vốn từ những nhà đầu tư thứ cấp khác, từ đó, đã dẫn đến hiện tượng, dù móng của dự án chưa xong nhưng khách hàng đã phải mua qua nhà thứ cấp thứ 5 và giá thành bị thổi lên quá nhiều lần so với giá gốc là điều hiển nhiên.
Không chỉ vậy, giá cả và phương thức tổ chức bán hàng giữa các đơn vị không đồng nhất, mỗi đơn vị một giá và một cách bán sẽ dẫn đến điều kiện pháp lý không rõ ràng, khi đó, nguy cơ gặp rủi ro của khách hàng lại càng cao.
Theo nhận định của một đại diện Đất Xanh miền Bắc thì, hiện tượng đầu cơ đang quay lại. Năm 2011, nhu cầu đầu cơ thể hiện rất rõ, chiếm tỷ trọng trong tổng đầu tư là 8%, đến năm 2013, con số này đã giảm mạnh xuống còn 2%, nhưng đến năm 2014, nhu cầu này lại tăng gấp đôi so với năm trước.
Theo kết quả khảo sát của một sàn BĐS được tiến hành ngẫu nhiên đối với khách hàng trong 4 năm qua (2011-2014) thì, có khoảng 70% người hỏi nhà ở là có nhu cầu thực. Trong đó, giai đoạn 2012-2013, nhu cầu ở thực chiếm tỷ trọng mạnh mẽ với khoảng 76% trong tổng nhu cầu mua nhà. Đến năm 2014, con số này giảm xuống 70%.
Lệch pha cung - cầu giữa các phân khúc
Theo GS. Đặng Hùng Võ, vấn đề chính yếu của thị trường hiện nay là sản phẩm BĐS có đáp ứng được nhu cầu của người mua hay không. Trong khi, nguồn cung phân khúc nhà ở giá rẻ không đáp ứng đủ nguồn cầu thì nguồn cung sản phẩm cao cấp lại dư thừa. Thực tế này đã dẫn đến tình trạng lệch pha cung - cầu, lượng hàng tồn kho không giảm, nợ xấu vẫn cao.
Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty CP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc khẳng định, vấn đề người mua nhà đặc biệt quan tâm hiện nay là yếu tố pháp lý của dự án.
Giá đẩy lên cao trong khi nguồn cung đang tăng mạnh là mầm mống
bất ổn của thị trường BĐS.
Ông Quyết cho biết, thời kì BĐS nóng sốt, vấn đề pháp lý không được người mua không quan tâm nhiều, nhưng hiện giờ đây lại là vấn đề được người mua nhà quan tâm đầu tiên. Vậy nên những dự án được thực hiện bởi hình thức góp vốn trong khoảng 2 năm qua có rất ít giao dịch thành công. Hầu hết các dự án muốn bán được đều phải thông qua hợp đồng mua bán. Vấn đề chủ đầu tư dự án có phải là chủ đầu tư cấp 1 hay không và giấy chứng nhận đầu tư của dự án... cũng được khách hàng hết sức lưu tâm.
Bên cạnh đó, ông Quyết cũng cho rằng, quan điểm bán hàng của chủ đầu tư cần có sự thay đổi, phải đưa ra những phương thức bán hàng cởi mở, công khai, minh bạch để tạo được lòng tin từ phía khách hàng, từ đó, chủ đầu tư mới có thể tồn tại được. Việc chênh giá nhất thiết phải xóa để người mua được tiếp cận sản phẩm trực tiếp từ phía chủ đầu tư.
Hiện tại, thị trường đang đón nhận không ít những dự án mới cũng như các dự án tái khởi động cũng đang được thực hiện ồ ạt. Dự tính đến năm 2015, sẽ có khoảng 7.000 căn được tung ra thị trường. Việc này đồng nghĩa với sự cạnh tranh về giá cũng sẽ khốc liệt hơn. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường còn chưa thực sự ổn định, việc chủ đầu tư đẩy giá tăng lên sẽ làm tăng rủi ro lên cao, ông Quyết cho biết thêm.
Đại diện Đất xanh miền Bắc cũng nhận định, lòng tin của khách hàng về nguồn lực để phát triển dự án vẫn chưa thực sự vững chắc, vì vậy, bên cạnh việc đảm bảo tiến độ cũng như giá cả và chất lượng dự án hay các chính sách ưu đãi khuyến mãi thì các chủ đầu tư cần tạo niềm tin cho khách hàng về năng lực và thương hiệu của mình. Đồng thời, phải cam kết rõ ràng về các chính sách quản lý BĐS sau này để khách hàng yên tâm khi lựa chọn sản phẩm của mình.
