Kết quả khảo sát cho thấy, thị trường địa ốc Tp.HCM trong 3-4 tháng trở lại đây xảy ra tình trạng đẩy giá nhà ở đối với các dự án mới chào bán và công bố ra thị trường sơ cấp.
Tọa lạc tại phường Phú Hữu (quận 9), một dự án căn hộ mở bán trong tháng 11/2018 có giá thấp nhất gần 30 triệu đồng/m2. So với mặt bằng chung của thị trường, mức giá này cao hơn 7-10%. Đặc biệt, so với các dự án hiện hữu ở cùng khu vực, giá căn hộ được tăng thêm diện tích sử dụng nhờ sân vườn trên cao tăng khoảng 15%.
Từ dự án trên di chuyển trong bán kính 3km, mức giá thứ cấp của các chung cư hiện hữu nằm trên đường Đỗ Xuân Hợp khoảng từ 24-27 triệu đồng/m2, thấp hơn dự án mới tầm 7-15%. Một dự án căn hộ trên đường Phạm Văn Đồng (Thủ Đức) cũng trong tình trạng tương tự. Vào cuối tháng 10/2018, dự án này mới bán vét hàng.
Còn tại quận 2, dự án căn hộ rẻ nhất ở khu vực gần cảng Cát Lái được công bố trong tháng 11/2018 với giá bán 1,5 tỷ đồng đối với căn diện tích nhỏ nhất. So với dự án cũ đã hoàn thiện cùng khu vực, mức giá này cao hơn 10-20%. Giá căn hộ thuộc phân khúc cao cấp đang giữ chỗ vào khoảng 60 triệu đồng/m2. Mức giá căn hộ dự án mới công bố cao hơn dự án cũ đã hoàn thiện 15-20% trong cùng khu vực.
|
|
| Cuối năm 2018, giá căn hộ tại Tp.HCM đội thêm 15%. (Ảnh: Quỳnh Trần) |
Tại trục đô thị phía Tây Sài Gòn, dự kiến mức giá khởi điểm của một dự án mới công bố thuộc quận Bình Tân là 30 triệu đồng/m2. So với những dự án cũ cùng khu vực, cùng phân khúc, mức giá này được xem là cao nhất. Thế nhưng, dự án đã lùi thời gian mở bán và người mua được hoàn trả tiền giữ chỗ. Do vậy, nguồn cầu chủ yếu dịch chuyển về khu vực phía Đông, phía Nam TP.
Quận 8 được xem là nơi có mặt bằng giá chung cư phải chăng nhất khu Tây Sài Gòn và cạnh tranh nhất thị trường. Tuy vậy, nơi đây hiện cũng không còn sản phẩm nào có giá dưới 1,2 tỷ đồng đối với căn 1 phòng ngủ. Giá loại căn hộ này đã nhích lên hơn 1,3 tỷ đồng/căn, chưa kể VAT.
Tại khu vực phía Nam Sài Gòn mà chủ yếu là quận 7, mức giá thấp nhất của dự án căn hộ mới công bố hoặc chào bán ra thị trường là 39-42 triệu đồng/m2. Theo đó, căn hộ thuộc phân khúc trung bình cũng tăng lên ngưỡng 30 triệu đồng/m2. Tại địa bàn này, căn hộ 2 phòng ngủ giá từ 1,8-2,2 tỷ đồng/căn, so với mặt bằng giá trước đó cao hơn 10-15% .
Trong những tháng cuối năm 2018, vùng lõi trung tâm Sài Gòn xuất hiện 2 dự án căn hộ với mức giá từ 6.000-10.000 USD/m2. Đây là mức giá cao nhất từ trước tới nay ở khu vực này. So với mặt bằng giá căn hộ cao cấp hiện hữu (dao động trong khoảng 3.500-4.500 USD/m2), mức giá này cao hơn 1,5-2,5 lần.
Ông Trần Khánh Quang, Chủ tịch Hội cà phê Bất động sản cho hay, trong mùa cao điểm bán hàng cuối năm 2018, không ít dự án nhà ở công bố, nhận giữ chỗ song chưa mở bán chính thức. Bên cạnh đó, nhiều dự án cũng lùi ngày mở bán. Thực trạng này khiến thị trường có ít nguồn cung thật (dự án đủ điều kiện mở bán) trong khi nguồn cung ảo lớn (pháp lý chưa hoàn chỉnh).
Do nguồn hàng mới khan hiếm nên một số dự án đã và đang mở bán giữ thế độc quyền khiến thị trường bị đội giá lên 15%. Điều đáng nói là, không giống với những năm trước, giá bán căn hộ tăng nằm trong chiến lược đẩy giá của chủ đầu tư chứ không phải do mua đi bán lại. Trong khi đó, từ đầu năm tới nay, thị trường thứ cấp vẫn diễn biến chậm. Với quy mô khiêm tốn, thị trường sơ cấp sôi động hơn hẳn.
Trong nửa quý IV/2018, diễn biến của thị trường sơ cấp cho thấy, tuy khan hiếm nguồn cung nhưng có tới 80% khách mua là giới đầu tư, người mua ở thật chỉ chiếm 20%. Khách mua nhà để ở ngày càng cẩn trọng hơn, họ chọn mua các dự án có thể vào ở ngay hoặc sắp hoàn thiện và nhìn thấy tài sản hiện hữu để đảm bảo an toàn.
Như vậy, mặt bằng giá sản phẩm mới có nguy cơ bị đẩy lên cao bởi thị trường có tới 80% thanh khoản đến từ giới đầu tư. Thanh khoản diễn ra theo chiều hướng: khách mua sản phẩm đầu (F1) dễ dàng và nhanh chóng, mua sản phẩm thứ cấp (F2, F3...) chậm hơn, khó giao dịch bởi giá bán vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua.
Thế nhưng, trong vài tháng trở lại đây, do nguồn cung đủ điều kiện mở bán không nhiều nên chưa gây xáo trộn thị trường. Mùa cao điểm bán hàng cuối năm rơi vào thế bị động do nhiều dự án công bố rầm rộ nhưng chưa mở bán chính thức.
Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam từng nhận định, căn hộ có giá bán từ 6.000-10.000 USD/m2 xuất hiện vào cuối năm nay vượt xa giá bình quân 4-7 lần đã tác động mạnh tới thị trường. Trong thời gian tới, mặt bằng giá bán bình quân toàn thị trường sơ cấp Sài Gòn tăng vọt thêm 10-15%.
