Sau khi Tp.HCM công bố 77 dự án bất động sản (BĐS) bị thế chấp ngân hàng, thông tin từ Văn phòng quản lý đất đai Sở Tài nguyên và môi trường Hà Nội, cũng cho biết thủ đô hiện có 26/300 dự án đang thế chấp.
Lộ thông tin, DN khó bán nhà?
Trao đổi với PV, TS Phạm Sỹ Liêm – nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, về nguyên tắc mọi thứ đều phải minh bạch, rõ ràng. Thông tin càng chính xác, đầy đủ thì các giao dịch trong xã hội càng đảm bảo và ít rủi ro hơn.
Ông Liêm phân tích, chủ đầu tư dự án BĐS bao giờ cũng phải vay tiền ngân hàng, chứ vay của người mua nhà thì “thật vô duyên”. Một khi đã vay thì phải chấp nhận thế chấp tài sản.
“Tôi biết nhiều doanh nghiệp (DN) thế chấp dự án vay tiền, nhưng không phải để triển khai dự án mà để làm việc khác. Thậm chí họ còn huy động thêm vốn từ người mua nhà để đầu tư chỗ khác. Khi làm ăn thất bát, không thể thu hồi nổi vốn sẽ phát sinh rắc rối”, ông Liêm cho biết.
Vị này cũng cho rằng, hiện nhiều chính sách của nhà nước chưa rõ ràng. Chẳng hạn, lẽ ra không nên cho người bán huy động tiền của người mua nhà, mà chỉ cho phép họ nhận tiền đặt cọc.
Do đó, ông Liêm khẳng định việc thông tin được công bố rộng rãi sẽ có lợi cho những DN kinh doanh đàng hoàng. Chỉ có những DN không đàng hoàng mới gặp khó khăn. Ngoài ra, việc công bố này cũng giúp tiết kiệm thời gian, công sức, thậm chí tiền bạc của người mua nhà.
Hà Nội hiện có 26/300 dự án BĐS đang được thế chấp tại ngân hàng. Ảnh: VnMedia
Ngân hàng biết nhưng không cung cấp thông tin cho khách mua nhà
Dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thế Truyền - Giám đốc Công ty Luật hợp danh Thiên Thanh - Đoàn luật sư TP. Hà Nội nêu quan điểm, ở Việt Nam, thị trường BĐS và tín dụng là 2 thị trường kém minh bạch nhất.
Ông Truyền cho rằng, hầu hết các dự án BĐS ở Việt Nam đều phải vay, thế chấp ngân hàng. Còn sở dĩ có bong bóng BĐS, hiện tượng đẩy giá, thổi giá là do sự thiếu minh bạch thông tin.
“Tôi nghĩ các ngân hàng biết rõ chủ đầu tư thế chấp dự án lấy tiền để làm gì, nhưng lại không cung cấp cho người dân biết, dẫn đến nhiều rủi ro”, luật sư Truyền nói.
Phân tích sâu hơn về con đường dẫn tới rủi ro cho khách hàng, ông Truyền cho hay, khi có được giấy phép xây dựng, chủ đầu tư được thế chấp dự án. Theo luật, để có thể mở bán thì dự án phải xây xong phần móng.
Chủ đầu tư sau khi xây xong móng sẽ bắt đầu bán căn hộ cho khách. Khi đó, thông qua sàn giao dịch BĐS, họ không cần công chứng hợp đồng nên ngân hàng không thể kiểm soát được họ đã bán được bao nhiêu căn cho những ai, và thu bao nhiêu tiền.
Nói cách khác, ngân hàng không kiểm soát được đầu ra sản phẩm, chỉ hoàn toàn dựa vào sự trung thực của chủ đầu tư. Lợi dụng điều này, doanh nghiệp BĐS bơm tiền đầu tư liên tục nhiều dự án khác nhau, dẫn tới rủi ro cao. Rủi ro có thể xảy đến từ việc DN không xin được giấy phép, không xin được quy hoạch để triển khai dự án.
“Ngân hàng lường trước được hết các rủi ro đó, nhưng chưa có cơ chế giám sát hiệu quả. Một số ngân hàng cũng đã tính đến việc ký hợp đồng hợp tác 3 bên: DN – ngân hàng – khách hàng mua nhà để hạn chế rủi ro”, ông Truyền khẳng định.
Luật sư Nguyễn Thế Truyền khuyến cáo người mua, trước khi quyết định xuống tiền mua nhà, khách hàng nên đề nghị được xem hồ sơ pháp lý của dự án. Trước hết đó là dự án đã có giấy phép xây dựng chưa. Đây là loại giấy tờ pháp lý cuối cùng, quyết định việc dự án có được triển khai hay không. Nếu không có loại giấy tờ này, khách hàng nên bỏ qua dự án đó.
Thứ hai, nên tìm hiểu xem dự án đó đang được tổ chức tài chính nào tài trợ, từ đó khách hàng sẽ biết được dòng tiền mình đổ ra sẽ đi đến đâu, cho ai, theo quy trình nào.
Ông Phạm Sỹ Liêm cho rằng: “Người mua nhà hiện đang chịu thiệt thòi, do không sử dụng tư vấn của pháp luật. Tại sao họ sẵn sàng chi tiền tỷ mua nhà mà không chịu bỏ ra vài triệu đồng thuê luật sư tìm hiểu, tư vấn về pháp lý trước khi quyết định giao dịch?!”.
