Hợp đồng đặt cọc mua nhà có cần công chứng không? Giải quyết trah chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất như thế nào? Giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc ra sao? Bài viết dưới đây sẽ làm những vấn đề này.

1. Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Nhà Là Gì?

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Hợp đồng đặt cọc mua nhà là việc bên bán và bên mua thỏa thuận với nhau về giá trị tài sản đặt cọc nhằm mục đích đảm bảo bên bán chuyển quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho bên mua, còn bên mua thực hiện nhận chuyển giao nhà đất. Như vậy, trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, đôi bên sẽ lập một bản hợp đồng đặt cọc để bảo vệ quyền lợi của cả hai bên mua - bán. Đồng thời, đây cũng là căn cứ pháp lý để giải quyết khi có tranh chấp, kiện tụng xảy ra.

Hợp đồng đặt cọc mua nhà được lập ra với mục đích đảm bảo quyền lợi của hai bên mua - bán bất động sản, đảm bảo thực hiện giao kết. Ảnh minh họa

2. Các Bên Đặt Cọc Có Quyền Và Nghĩa Vụ Gì?

Khoản 2, Điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền và nghĩa vụ của hai bên đặt cọc mua bán nhà như sau:

• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng nhà ở được thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào giá trị của căn nhà khi thanh toán.

• Trường hợp bên mua từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên bán, ngoại trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

• Trường hợp bên bán nhà từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì người bán sẽ phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên mua cùng một khoản tiền có giá trị tương đương cho khách hàng, ngoại trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

Tham Khảo Mẫu Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Nhà Chung Cư Chuẩn Pháp Lý

3. Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Nhà Có Cần Công Chứng Không?

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, đặt cọc không bắt buộc phải lập thành văn bản. Theo Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Chỉ các loại hợp đồng sau mới bắt buộc phải công chứng, chứng thực:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà và đất), tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau.

• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

• Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, pháp luật hiện hành không quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Thế nhưng, để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của đôi bên cũng như tránh trường hợp tranh chấp xay ra, người mua nhà vẫn nên công chứng hợp đồng đặt cọc. Trong khi hợp đồng đặt cọc viết tay có thể gây tranh cãi về việc giả mạo chữ ký, phải giám định để xác minh thì hợp đồng đặt cọc được công chứng sẽ không cần phải chứng minh lại.

Hợp đồng đặt cọc mua nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Ảnh minh họa

4. Điều Kiện Để Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Nhà Có Hiệu Lực

Điều 117 và Khoản 2, Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ, nếu luật không quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực thì để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực cần đảm bảo có đủ các điều kiện sau:

• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.

• Nội dung, mục đích của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Nếu không đảm bảo các điều kiện nêu trên, hợp đồng đặt cọc mua nhà sẽ bị vô hiệu, không có giá trị pháp lý.

5. Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Nhà Được Công Chứng Có Giá Trị Pháp Lý Như Thế Nào?

Điều 5, Luật Công chứng năm 2014 quy định như sau:

• Văn bản công chứng có giá trị pháp lý kể từ thời điểm công chứng viên ký tên, đóng dấu của tổ chức công chứng theo luật định.

• Hợp đồng đã được công chứng có giá trị hiệu lực pháp luật ràng buộc giữa các bên liên quan. Nếu các bên không chịu thực hiện quyền, nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng thì bên còn lại có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.

• Hợp đồng công chứng có giá trị chứng cứ trong quá trình tố tụng dân sự. Những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng không phải chứng minh, ngoại trừ trường hợp hợp đồng vô hiệu.

6. Thủ Tục Công Chứng Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Bán Nhà Đất

Trình tự các bước thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà đất như sau:

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chuẩn bị hồ sơ với đầy đủ các giấy tờ sau:

- Phiếu yêu cầu công chứng ghi rõ và chính xác họ tên, địa chỉ của người nộp, nội dung công chứng hợp đồng đặt cọc, danh mục giấy tờ có liên quan,…;

- Bản sao chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ khẩu của người yêu cầu công chứng;

- Dự thảo hợp đồng đặt cọc;

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (nếu có)

- Các giấy tờ có liên quan (nếu có).

• Bước 2: Nộp hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà

Sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, người yêu cầu công chứng nộp hồ sơ tại trụ sở tổ chức hành nghề công chứng như Văn phòng công chứng, Phòng công chứng.

• Bước 3: Kiểm tra, thụ lý hồ sơ

Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà đất. Hồ sơ sẽ được thụ lý theo quy định nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. 

• Bước 4: Hướng dẫn các quy định liên quan

Công chứng viên sau khi thụ lý hồ sơ sẽ hướng dẫn người yêu cầu công chứng một số thông tin về quy định của thủ tục công chứng, quyền và nghĩa vụ cũng, hậu quả pháp lý của người yêu cầu khi tham gia hợp đồng đặt cọc.

• Bước 4: Làm rõ những vướng mắc (nếu có)

Nếu công chứng viên phát hiện hồ sơ còn có một số vấn đề chưa rõ hoặc có các dấu hiệu không đáp ứng điều kiện công chứng thì sẽ yêu cầu người nộp làm rõ hoặc đề nghị giám định, xác minh. Công chứng viên có quyền từ chối công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà nếu người yêu cầu công chứng không tuân thủ quy định.

Dù pháp luật không quy định phải công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà nhưng các bên vẫn nên công chứng, chứng thực hợp đồng này để đảm bảo quyền lợi của mình. Ảnh minh họa

• Bước 5: Kiểm tra dự thảo hợp đồng đặt cọc 

Ở bước này, công chứng viên sẽ kiểm tra dự thảo hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có đảm bảo phù hợp với các điều kiện quy định của pháp luật hiện hành, đạo đức. Nếu thấy cần thiết, công chứng viên sẽ yêu cầu điều chỉnh dự thảo hợp đồng đặt cọc.

• Bước 6: Ký, xuất trình bản chính giấy tờ

Người yêu cầu công chứng sẽ đọc lại dự thảo hợp đồng. Nếu người yêu cầu đồng ý thì tiến hành ký xác nhận và xuất trình bản chính các giấy tờ cho công chứng viên. Sau khi đối chiếu, công chứng viên ghi lời chứng và ký vào từng trang của hơp đồng đặt cọc mua nhà được công chứng. Sau đó, người yêu cầu sẽ nhận được kết quả công chứng.

7. Một Số Điểm Cần Lưu Ý Về Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Nhà

Khi làm hợp đồng đặt cọc mua nhà, cả bên mua và bên bán nhà cần lưu ý một số vấn đề sau đây để đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Thời Hạn Của Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Nhà Phải Rõ Ràng

Bên bán và bên mua nhà cần xác định rõ thời hạn của hợp đồng đặt cọc là bao lâu. Tránh quy định chung chung khoảng thời gian, thay vào đó cần quy định cụ thể mốc thời gian cuối cùng mà hai bên phải thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất.

Xác Định Rõ Chủ Thể Nhận Đặt Cọc

Chủ thể nhận đặt cọc phải là người có quyền hợp pháp với nhà đất đó. Tại Việt Nam, việc đồng sở hữu bất động sản rất phổ biến nên khi làm hợp đồng cọc và trao tài sản cọc, bên mua cần làm rõ vấn đề này.

Phân Biệt Tiền Trả Trước Và Tiền Đặt Cọc

Tiền trả trước và tiền cọc đều là khoản tiền bên mua giao trước cho bên bán nhà nhằm đảm bảo hợp động chuyển nhượng nhà đất sẽ được giao kết. Tuy nhiên, về bản chất, hai khái niệm này hoàn toàn khác nhau.

Theo đó, đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền hoặc tài sản giá trị khác trong một thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Còn tiền trả trước là việc bên mua nhà trả trước cho bên bán một khoản tiền, tức thực hiện trước một phần nghĩa vụ.

Nếu có vi phạm xảy ra thì hậu quả pháp lý cũng sẽ khác nhau. Cụ thể, với đặt cọc, nếu hợp đồng được thực hiện thì tiền cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ trực tiếp vào số tiền mà bên mua trả cho bên bán. Trường hợp bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc cùng một khoản tiền tương đương tiền cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong khi đó, với tiền trả trước, trường hợp có bên vi phạm nghĩa vụ hoặc không tiến hành thực hiện hợp đồng thì tiền trả trước sẽ được hoàn lại cho bên đã trả và không chịu khoản phạt nào.

Theo quy định tại Điều 29, Nghị định 163/2006/NĐ–CP, nếu bên mua giao cho bên bán một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền cọc hay tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước. Bởi vậy, khi làm hợp đồng đặt cọc và biên bản giao nhận tiền, bên mua cần lưu ý ghi rõ khoản tiền mình giao trước cho bên bán là tiền cọc hay tiền trả trước, nhằm tránh phát sinh tranh chấp về sau.

Nhiều người vẫn nhầm lẫn tiền trả trước và tiền đặt cọc dẫn đến phát sinh tranh chấp về sau. Ảnh minh họa

Không Thể Phạt Cọc Nếu Không Ghi "Đặt Cọc"

Khoản 2, Điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ, khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì sẽ phải chịu phạt cọc, ngoại trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Thế nhưng, nếu bên mua giao tiền cho bên bán mà không thỏa thuận là tiền đặt cọc hoặc có giấy biên nhận tiền song trong giấy đó không ghi là "đặt cọc" thì sẽ không bị phạt cọc.

Nếu chỉ có giấy biên nhận tiền (không có từ "đặt cọc" trong đó) thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Khoản tiền đó sẽ được coi là tiền trả trước như đã đề cập ở trên. Do đó, người mua cần lưu ý vấn đề này khi làm hợp đồng đặt cọc mua nhà. Nếu không có thỏa thuận đặt cọc thì không thể phạt cọc khi bên bán vi phạm.

Điều Khoản Phạt Cọc/Bồi Thường Cần Rõ Ràng

Điều 418, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: "Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.".

Thực tế cho thấy, trong giao dịch bất động sản, mua bán nhà đất, yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc là quyền lợi chính đáng của bên mua. Số tiền cọc trong giao dịch nhà đất thường lớn, vì thế nếu bên bán đổi ý không bán nữa thì bên mua sẽ chịu thiệt nếu không được bồi thường.

Trường hợp bên bán nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc thì người bán không chỉ hoàn lại số tiền đặt cọc mà còn phải trả cho người mua khoản bồi thường hay khoản phạt vi phạm theo thỏa thuận trước đó trong hợp đồng. Tóm lại, để bảo vệ quyền lợi của mình, bên mua cần phải xem xét kỹ điều khoản về tiền phạt, tiền bồi thường vi phạm hợp đồng. Điều khoản này cần rõ ràng, minh bạch nhất có thể.

Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Nhà Không Công Chứng Có Thể Sử Dụng Vi Bằng

Với hợp đồng đặt cọc mua nhà không công chứng và các bên tự soạn thảo sơ sài sẽ tiềm ẩn khá nhiều rủi ro. Kinh nghiệm cho thấy, hai bên mua - bán nên đến văn phòng Thừa phát lại để được tư vấn và lập vi bằng về việc đặt cọc. Tại đây, các bên sẽ được tư vấn về điều khoản hợp đồng, soạn thảo hợp đồng đặt cọc sao cho chuẩn pháp lý. Thừa phát lại sau đó sẽ lập vi bằng về việc đặt cọc. Vi bằng này là chứng cứ tại Tòa án khi có tranh chấp, kiện tụng xảy ra.

Mặt khác, để củng cố tính pháp lý của hợp đồng đặt cọc mua nhà, các bên có thể nhờ người làm chứng dù pháp luật hiện hành không bắt buộc. Lưu ý, người làm chứng là người không có bất kỳ mối quan hệ họ hàng, thân quen gì với một trong hai bên tham gia hợp đồng. Hợp đồng cần ghi rõ thông tin cá nhân cơ bản của người làm chứng (họ tên, ngày tháng năm sinh, chứng minh thư nhân dân/căn cước công dân, địa chỉ thường trú...). Cùng với đó là việc ký hoặc điểm chỉ, có lời xác nhận rõ ràng về việc làm chứng.

Bài viết trên đây trả lời cho câu hỏi hợp đồng đặt cọc mua nhà có cần công chứng và các quy định của pháp luật hiện hành liên quan tới việc đặt cọc mua bán nhà đất tại Việt Nam. Cả bên mua và bên bán bất động sản cần nắm rõ các thông tin để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, đồng thời phòng tránh xảy ra tranh chấp, rủi ro không đáng có.

Lam Giang (TH)

Xem thêm:

>> Đặt cọc mua nhà đất: Kinh nghiệm để đời tránh "tiền mất, tật mang"

>> Đặt cọc mua đất: Những pha "bẻ kèo" khiến người bán vã mồ hôi

>> 4 nguyên tắc phải “nằm lòng” khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà