Luật Đất đai 2013 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2014, đã có nhiều tác động tích cực đến nền kinh tế và thị trường BĐS, góp phần bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, nâng cao năng lực quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, sau 3 năm triển khai thực hiện, Luật vẫn bộc lộ nhiều khiếm khuyết cần được sửa đổi, bổ sung. Trong đó, HoREA đưa ra kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án nhằm giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại bỏ cơ chế “xin-cho” trên thị trường BĐS.
HoREA kiến nghị thay đổi một số điều của Luật Đất đai 2013.
HoREA cho rằng, tiền sử dụng đất là một “điểm nghẽn” trên thị trường BĐS, đây là “gánh nặng” đối với doanh nghiệp và người tiêu dùng khi mua nhà; là một “ẩn số” không minh bạch mà các nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư. Từ đây rất dễ phát sinh tiêu cực và tạo ra cơ chế “xin - cho”. Để thị trường BĐS được vận hành theo cơ chế thị trường, HoREA kiến nghị cần phải thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án nhằm giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế “xin-cho” trên thị trường BĐS.
Theo HoREA, cần phải thay đổi triệt để quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một loại sắc thuế như UBND đã đề xuất và trình Chính phủ: “Về lâu dài, cần bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất”, thay thế bằng thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy sẽ vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và bỏ được cơ chế xin - cho. Việc áp dụng thuế sử dụng đất sẽ giúp cho các doanh nghiệp và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng tài chính như hiện nay; giúp doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí tạo lập quỹ đất khi đầu tư dự án; Nhà nước sẽ có nguồn thu thuế sử dụng đất ổn định, lâu dài.
HoREA kiến nghị bổ sung vào điều 107 Luật Đất đai nội dung mới: Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở với mức thu bằng 15% bảng giá đất (bao gồm hệ số k) do UBND cấp tỉnh ban hành. Để thực hiện được cơ chế này, HoREA kiến nghị bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm bảo thực hiện nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” được quy định tại Điều 112 Luật Đất đai, để phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.
Tuy nhiên, yêu cầu thay đổi ngay lập tức chính sách hiện nay có thể khó được chấp nhận vì vẫn cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận. Vấn đề cần giải quyết cấp bách là cải cách triệt để quy trình, thủ tục hành chính nhằm minh bạch trong việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp, thực hiện thủ tục nhanh chóng, hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực.
Trước đây, Sở Tài chính đã chủ trì toàn bộ công tác xác định, thẩm định giá đất dự án; hiện nay lại chia thành 2 công đoạn do hai Sở quản lý, trong đó: việc xác định phương án giá đất do Sở Tài nguyên - Môi trường chủ trì; Thẩm định giá đất sẽ do Sở Tài chính chủ trì, tuy nhiên vẫn chưa có sự phối hợp ăn ý, đồng bộ, và trên thực tế thì Sở Tài chính vẫn giữ vai trò quyết định, theo sơ đồ:
Sơ đồ thực hiện xác định, thẩm định giá đất dự án
HoREA đề xuất giao cho Sở Tài chính là đầu mối chủ trì toàn bộ công tác này. Đồng thời cho phép chủ đầu tư dự án được tham gia và nêu ý kiến trong cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất TP khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình; Trong trường hợp chủ đầu tư không đồng thuận với phương án giá đất của đơn vị tư vấn thì có thể đề xuất chọn đơn vị tư vấn khác để lập phương án giá đất (chi phí do chủ đầu tư dự án thanh toán).
Hiện đang vướng mắc một số vấn đề khác bất hợp lý cần phải được sửa đổi trong Luật, đó là: Sở Tài chính vẫn tính doanh thu giữ xe máy chung cư vào doanh thu của chủ đầu tư, trong khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS thì quy định đây là khoản thu của Ban quản trị chung cư; hoặc việc Sở Tài chính áp giá bán căn hộ quá cao so với giá bán thực tế của doanh nghiệp để tính tiền sử dụng đất cao lên; hay việc Sở Tài chính áp dụng suất đầu tư xây dựng chung cư quá thấp (trong lúc suất đầu tư thực hiện theo quy định của Bộ Xây dựng hợp lý hơn); hoặc Sở Tài chính chỉ chấp thuận cho khấu trừ chi phí bồi thường, GPMB rất thấp (chỉ khoảng 20 - 30%) so với chi phí thực tế mà chủ đầu tư đã bỏ ra, dẫn đến việc chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn.
HoREA cũng kiến nghị cần bỏ cơ chế đấu thầu, chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất hiện nay; và thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi nhưng với tiêu chí chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất.
