Giai đoạn thăng trầm của căn hộ cao cấp
Còn nhớ vào thời kỳ “dân số vàng” của Việt Nam cách đây 10 năm trước, các dòng vốn đua nhau đổ mạnh vào thị trường bất động sản, đặc biệt là dòng vốn FDI với 70 tỷ USD trong năm 2008. Trong đó, nổi bật là những cái tên như Keppel Land, CapitaLand, VinaCapital, Indochina Land, Keangnam hay Phú Mỹ Hưng…
Ở giai đoạn đó, các dự án căn hộ cao cấp luôn được “săn đón”, có không ít dự án mở bán với giá từ 2.700 -3.000 USD/m2 vẫn “cháy hàng” như Keangnam Landmark, Phú Mỹ Hưng hay Indochina Plaza Hanoi.
Cùng với nhịp sôi động trên, nhiều tập đoàn bất động sản lớn trong nước cũng ồ ạt đổ vốn đầu tư vào bất động sản như Vingroup, Vihajico, Novaland, Hòa Phát, Viglacera, Nam Cường,…tạo nên sự sôi động trên thị trường nhà đất giai đoạn 2006-2011. Lúc này, căn hộ cao cấp dường như luôn chiếm lĩnh thị trường, chiếm 70% tổng nguồn cung.
Giá trung bình của căn hộ cũng liên tục tăng cao. Cụ thể, tăng từ gần 800 USD/m2 ở năm 2005 lên khoảng 1.700 USD/m2 vào năm 2008 tại thị trường Tp.HCM và từ hơn 400 USD/m2 lên gần 1500 USD/m2 ở Hà Nội, số liệu của Savills.
Biểu đồ biểu thị mức giá bán trung bình của căn hộ tại Hà Nội qua các năm.
Khi thị trường bước vào thời kỳ suy thoái, nguồn cung căn hộ cao cấp rơi vào tình cảnh “bội thực”, trong đó, số lượng căn hộ trên 100m2 chiếm đến 90% trong tổng số hơn 20.000 căn hộ tồn kho ở năm 2004, số liệu từ Bộ xây dựng.
Biểu đồ biểu thị mức giá bán trung bình của căn hộ tại Tp.HCM qua các năm.
Tại thời điểm này, sức phục hồi của thị trường bất động sản dần được thể hiện rõ, căn hộ cao cấp cũng nhân được sự quan tâm trở lại của các doanh nghiệp địa ốc. Theo ghi nhận của CBRE, nguồn cung mở bán tại thị trường Hà Nội trong quý II/2015 bắt đầu tăng mạnh tới 93% so với cùng kỳ với hơn 5000 căn, trong đó, có khoảng 30% là căn hộ cao cấp. Lượng giao dịch căn hộ cao cấp nửa đầu năm 2015 chiếm khoảng 22% tổng số giao dịch, trong khi đó, tỷ lệ này trong năm 2013 chỉ là 6% và năm 2014 là 18%.
Phân khúc căn hộ cao cấp tại thị trường Tp.HCM cũng gần như bùng nổ với nguồn cung lớn. Theo thống kê của CBRE, mức tiêu thụ của phân khúc cao cấp trong quý II/2015 là khoảng 5.800 căn hộ, trong khi phân khúc bình dân chỉ bán được khoảng 2.800 căn. Căn hộ cao cấp mở bán theo quý được ghi nhận đứng thứ nhì trong lịch sử với khoảng 4.500 căn.
Những yếu tố dẫn đến sức tiêu thụ của căn hộ cao cấp tăng mạnh trong thời gian qua là do giá căn hộ cao cấp giảm đáng kể so với thời đỉnh cao, giảm khoảng 30%; các chủ đầu tư uy tín; chất lượng và tiến độ công trình đảm bảo.
Hiện phần lớn các dự án căn hộ cao cấp đang xây thô phần thân hoặc đã hoàn thiện đều đã được bán hết hoặc còn lại rất ít trên cả 2 thị trường lớn là Hà Nội và Tp.HCM. Vì vậy, phân khúc này đang nhường chỗ cho các dự án mới bắt đầu triển khai.
Nhà cao cấp đua nhau mọc
Nắm bắt đà phục hồi của thị trường, các đại gia trong lĩnh vực địa ốc lại đua nhau làm nhà cao cấp. Điều nàu thể hiện ở con số 2.000 căn hộ cao cấp tham gia vào thị trường Hà Nội từ đầu năm đến nay. Trong khi vẫn còn một lượng căn hộ lớn tại các dự án như D’. Le Roi Soleil, Goldmark City, Imperia Garden, Park Hill hay Tràng An Complex… tiếp tục được tiêu thụ thì đã có nhiều dự án mới được khởi công và có kế hoạch thi công như FLC Twin Tower 265 Cầu Giấy, Central Point Mỹ Đình hay Hải Đăng City…
Bảng thống kê số lượng các căn hộ cao cấp đang triển khai tại thị trường Hà Nội.
Còn tại thị trường Tp.HCM, nguồn cung căn hộ cao cấp cũng đang bùng nổ mạnh mẽ, đặc biệt là ở quận 2 (khu Đông) với nguồn cung lên đến trên 4.000 căn. Tiếp theo là quận 7 với khoảng trên 2000 căn và Bình Thạnh là khoảng gần 2000 căn.
Tại khu vực quận 4 cũng đang nổi lên nhiều dự án căn hộ cao cấp với hàng nghìn căn của các ông lớn như Novaland, TNR Holdings, Tiến Phát.
Có thể kể đến một số dự án căn hộ cao cấp tiêu biểu trên thị trường Tp.HCM trong những tháng gần đây như Saigonres Plaza, Grand Riverside, Gateway Thao Dien, The Park Residence (block B4), Lucky Palace, The Sun Avenue, The Botanica, RiverGate, The GoldView và một số dự án dù chưa được mở bán chính thức nhưng đã nhận đặt cọc giữ chỗ như Sky Center, Florita, The EverRich Infinity, The EverRich 2,…
Bảng thống kê số lượng các căn hộ cao cấp đang triển khai tại thị trường Tp.HCM.
Theo tính toán sơ bộ của một số công ty nghiên cứu thị trường, thị trường sẽ tiếp nhận khoảng 70.100 căn hộ từ 102 dự án tương lai cũng như hiện hữu vào năm 2017. Trong đó, số căn hộ được dự kiến hoàn thành trong 2 năm 2015 và 2016 là khoảng 29%.
Tuy nhiên, theo sự phân tích của nhiều chuyên gia, thị trường BĐS mới chỉ bắt đầu phục hồi, nguồn cầu thực còn chưa được xác định rõ ràng, vì vậy, nếu nguồn cung tăng đột biến sẽ dễ khiến thị trường rơi vào cuộc khủng hoảng nguồn cung như gia đoạn trước.
