Đề án xây nhà ở xã hội do Bộ Xây dựng đề xuất trong gói kích cầu 2.500 tỷ có thể làm giảm bớt áp lực về nhu cầu nhà ở. Nhưng xét về độ lớn của thị trường bất động sản, đề án này không đủ để làm thay đổi cục diện thị trường.
Dự án nhà ở xã hội không phải là một hình thức mới. Trước đây, Thủ tướng có phê duyệt thí điểm triển khai thí điểm nhà ở xã hội ở ba tỉnh TP HCM, Hà Nội, Bình Dương. Song ba năm nay, vẫn chưa có căn nhà nào ra đời dù đã có cơ chế, chính sách, thậm chí đề án thí điểm. Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho rằng nguyên nhân do một số cơ chế và cách thức tổ chức chưa đúng, một số chính quyền địa phương sử dụng sai lệch các nguồn vốn đáng lẽ phải sử dụng cho nhà ở xã hội này nên nhiều dự án mới chỉ nằm trên giấy. Chính điều này dẫn đến việc nhiều người nghi ngại về tính khả thi của đề án nhà ở xã hội do Bộ Xây dựng đề xuất năm 2008.
Nhà ở xã hội tập trung vào đối tượng có thu nhập thấp như cán bộ viên chức Nhà nước, lực lượng vũ trang, sinh viên, công nhân, lao động. Nhà nước sẽ đầu tư trực tiếp hoặc phối hợp với các chủ đầu tư để xây dựng nhà và bán cho các đối tượng có tiêu chí thích hợp, rồi sẽ thu tiền lại cho ngân sách trong thời hạn dài hơn so với các dự án đưa ra thị trường.
Ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Cen Group cho rằng, động thái này tạo tâm lý tốt cho thị trường. Tuy nhiên, nếu so với toàn bộ dung lượng thị trường bất động sản Việt Nam, thì gói kích cầu này của Chính phủ cũng chưa lớn tới mức có thể làm thay đổi cục diện thị trường. “Trên thực tế, dư nợ ngân hàng đang ở mức 115. 500 tỷ thì con số 2.500 tỷ chưa là gì. Thêm vào đó, nhà ở xã hội lại không được chuyển nhượng dưới bất kỳ hình thức nào, trừ trường hợp thừa kế. Khi không đưa sản phẩm ra thị trường thì không thể gọi là thị trường được”, ông Hưng nhận định.
Thêm vào đó, nhiều người lo ngại vướng mắc cơ chế “xin-cho” trong đề án nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng đề xuất chính phủ rồi Bộ lại trực tiếp xây dựng thí điểm ở Hà Nội và TP HCM phục vụ cho các đối tượng thuộc trung ương quản lý. Nhiều chuyên gia phân tích cho rằng, hành động này có khác gì việc Bộ “vừa đá bóng vừa thổi còi”. Cơ chế xin cho dẫn đến việc “rót” nhầm đối tượng sẽ khiến những người không thuộc chính sách được thụ hưởng.
Ông Nguyễn Trọng Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Đào tạo và Hỗ trợ Hợp tác Kinh tế Quốc tế cho rằng, cơ chế xin cho sẽ làm mất đi ý nghĩa an sinh xã hội của đề án. “Cơ chế xin cho khiến những người thực sự có hoàn cảnh khó khăn sẽ vẫn không có nhà để ở. Điều này dẫn đến tình trạng nhà cho người có thu nhập thấp nhưng người có thu nhập cao đến ở”, ông Nghĩa cảnh báo.
Ngoài ra, nhà xã hội vẫn chưa thực sự thu hút được sự quan tâm của doanh nghiệp. Trong khi mục tiêu của các doanh nghiệp là tối đa hóa lợi nhuận, thì nhà ở xã hội đã không đáp ứng được yêu cầu này. Một dự án thông thường được coi là “đẹp” chỉ thu hồi vốn từ 5 đến 7 năm trong khi thời gian thu hồi vốn của nhà ở xã hội, theo giải thich của Bộ Xây dựng, góp phần thực hiện chương trình quốc gia về nhà ở tới năm 2020, tức là dự án kéo dài hơn 10 năm. Việc Nhà nước chỉ định doanh nghiệp thầu chứ không thông qua hình thức đấu thầu khiến nhiều chuyên gia lo ngại về chất lượng công trình nhà xã hội. Ngoài ra còn dễ dẫn đến tình trạng bao cấp.
Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng Hội xây dựng Việt Nam, cho rằng, khu tập thể Giảng Võ, Kim Liên... là những bài học đắt giá. “Những khu tập thể này lúc đầu Nhà nước cũng không có ý định bao cấp. Nhưng sau một hồi, giá cả lên, đồng lương vẫn giữ nguyên và tiền nhà trở nên quá rẻ dẫn đến tình trạng không ai quản lý và xuống cấp trầm trọng”. Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Trọng Nghĩa bổ sung, khi nhà xã hội xây dựng một cách tạm bợ, chỉ ở được trong thời gian ngắn sẽ dẫn tới tình trạng lãng phí nguồn ngân sách Nhà nước.
Ông Phạm Sỹ Liêm, cho rằng, để phát triển nhà ở xã hội cần phát triển tài chính nhà ở hằng tháng tức là thành lập quỹ công tích giống như của Singapore. Theo đó, người đi làm sẽ góp 5% lương của mình hàng tháng. Khi tích lũy được 30% giá trị ngôi nhà, người dân đã bắt đầu mua nhà, còn lại 70% trả dần. “Hiện nhu cầu của nhà ở xã hội là rất lớn. Thực tế có thể không mua được nhà ngay nhưng người dân ai cũng có tiền. Nếu chúng ta có quỹ tài chính nhà ở hàng tháng thì người dân sẽ nhanh chóng góp đủ tiền để mua nhà”, ông Liêm nhận định.
Hoàng Lan
