Nhìn lại thị trường bất động sản 2009, chúng ta đã gần như quên đi những cụm từ như "đầu tư lướt sóng" hay "dự án bán lúa non", phải chăng đó chính là dấu hiệu của một thị trường bất động sản lành mạnh - minh bạch, làm tiền đề cho thị trường BĐS năm 2010.
Phục hồi kinh tế
Thị trường là tập hợp những người bán và những người mua. Người mua bất động sản là ai? Nhà đầu tư tài chính, các giảng viên đại học hay những cán bộ công nhân… - ai cũng đều phải tích lũy.
Do đó, phục hồi kinh tế toàn cầu và hiệu ứng Domino phục hồi kinh tế Việt Nam, thị trường tài chính sẽ hoạt động tốt hơn. Theo quy luật tất yếu, thị trường bất động sản sẽ có xu hướng phát triển.
Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) đã dự báo tốc độ phát triển kinh tế năm 2010 dự kiến là 6,5% (năm 2009 là khoảng 4,5%) và theo chu kỳ có thể mức độ phát triển 8% sẽ trở lại vào năm 2013. Như vậy, năm 2010 sẽ là năm bản lề của thị trường bất động sản phát triển. Tuy nhiên, do tác động của năm 2009 thì đầu năm tốc độ tăng trưởng sẽ thấp nhưng vào giữa năm thì có lẽ là cơ hội lớn cho những bất động sản giá thấp và cao cấp vì theo The Economist thì tại Việt Nam đã xuất hiện khoảng cách về thu nhập giữa các giới khác nhâu. Kết quả là, dòng tiền đang có dấu hiệu phân hóa lớn vào những nhà quản lý các doanh nghiệp và các nhà đầu tư tài chính. Như vậy, dấu hiệu phục hồi kinh tế sẽ là một tin tốt đầu tiên trong năm 2010.
Thị trường tài chính phát triển
Nền kinh tế hiện nay được dự báo là sẽ phát triển mạnh mẽ trong vài năm tới. Lượng tín dụng có chi phí thấp hơn và đang lưu thông; và khối lượng chứng khoán giao dịch năm 2009 đã tăng gấp đôi so với năm 2008.
Giao dịch ngoại hối cũng gia tăng và giao dịch vàng cũng tăng. Qua đó, cho thấy sẽ có một năm xung mãn về giao dịch tài chính. Cùng với, việc tích lũy nguồn cung của năm 2008, 2009 thị trường bất động sản năm 2010sẽ có một lượng cung lớn và có thể hình thành những làn sóng đầu tư tại các bất động sản có vị trí tốt.
Đầu tư nhà nước và hạ tầng gặt hái kết quả
Tác động của đầu tư Nhà nước vào giao thông có thể tạo ra những con sóng nhỏ trên một số vùng tại thị trường bất động sản.
Đại lộ Đông Tây, giai đoạn 1: chạy dọc từ quốc lộ 1A huyện Bình Chánh đến ngã ba Yersin và cầu Calmette; Hạ tầng giao thông thông thoáng kết nối từ Bình Chánh, Bình Tân và khu trung tâm. Theo kinh nghiệm, thì có thể đây là dấu hiệu cho thấy giá cả bất động sản tại Bình Tân, Bình Chánh sẽ nhích trong quý 4. Và dấu hiệu tăng cung dự án ở Bình Tân là khá rõ.
Khởi công tuyến đường cao tốc TP.HCM – Long Thành - Dầu Dây ngày 03/10/2009, nối liền nút giao thông An Phú (quận 2) và nút giao thông quốc lộ 1A và khu Dầu Dây (Đồng Nai), dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2012 – có thể tạo những sự thay đổi môi trường đầu tư.
Ngoài ra tác động của cầu Cần Thơ, các dự án giao thông trên quốc lộ 1 cũng là những dấu hiệu tốt cho thị trường bất động sản năm 2010.
Đứng về mặt ổn định kinh tế vĩ mô thì thị trường bất động sản năm 2010 sẽ là một thị trường tốt cho những nhà đầu tư tài chính và khách hàng mua sản phẩm. Tuy nhiên, về phía các nhà đầu tư và môi giới bất động sản thì ngoài những yếu tố trên cần phải quan tâm đến một vài vấn đề sau.
Sàn giao dịch bất động sản
Nghị định 153 đã đi vào giai đoạn hiện thực. Các quy trình nghiệp vụ và yêu cầu đối với người môi giới bất động sản đã hình thành. Như vậy, các sàn giao dịch bất động sản sẽ pahỉ hoạt động dựa vào chất lượng dịch vụ để phục vụ người mua và chủ đầu tư. Sàn nào chuyên nghiệp (dịch vụ tốt, nhân viên giỏi) sẽ được khách hàng và nhà đầu tư tin tưởng mua sản phẩm và giao sản phẩm để bán. Từ đó, lợi nhuận từ môi giới sẽ có. Điều này đồng nghĩa là sinh tồn và phát triển.
Qua đó, xu hướng nâng cao chất lượng phục vụ và giữ uy tín với khách hàng của các nhà môi giới sẽ là xu thế của năm 2010. Quy chế giám sát và kiểm soát của các cơ quan nhà nước và đánh giá của khách hàng sẽ tự phân loại các sàn giao dịch. Cạnh tranh môi giới về giá và thông tin sẽ là thước đo sàn giao dịch bất động sản.
Cung nhiều
Sau 2 năm trầm lắng, lượng hàng tồn ước tính khoảng 130.000 bất động sản tại TP.HCM. Theo dự báo thì năm 2010 có thể có thêm nguồn cung khoảng 230.000 bất động sản. Trong đó, tập trung chủ yếu vào phân khúc giá trung bình (17 triệu – 30 triệu). Nhìn lượng cung này cũng thấy rằng thị trường năm 2010 sẽ tràn ngập các hình thức quảng cáo và PR. Chủ đầu tư uy tín và có thương hiệu sẽ có lợi thế lớn trong cuộc cạnh tranh này.
Như vây, các sản phẩm có vị trí tốt, giá thành hợp lý và nắm bắt tốt điều kiện sống của dân cư TP.HCM sẽ có lợi thế. Thời điểm bán hàng sẽ là điều cơ bản để khẳng định các chủ đầu tư trên thị trường. Như vậy, các chủ đầu tư, ngoài phải chiến đấu trên mặt trận pháp lý, giá thành, tài chính, quản lý, marketing…, còn phải quyết định tốt thời điểm bung hàng. Đây là điều then chốt của các nhà đầu tư năm 2010.
Pháp lý mới
Một sổ và thuế thu nhập cá nhân sẽ là vấn đề thời sự của năm 2010. Việc ban hành Nghị định và triển khai áp dụng đến vận hành thực tế, từ trước đến nay, khi nào cũng gặp trở ngại vì cách hiểu và quan điểm của người mua, người bán và người thực thi. Năm 2010, nhà đầu tư và người mua bất động sản có lẽ phải cân nhắc nhiều về lợi ích thu hồi khu mua bất động sản. Điều này cũng sẽ ảnh hưởng nhiều tới thị trường.
Như vậy năm 2010 sẽ là một năm cạnh tranh giữa những người bán nhiều hơn và người mua sẽ có nhiều cơ hội lựa chọn hơn. Khó khăn, nhưng giao dịch tăng và thị trường sẽ ổn định hơn. Giao dịch sẽ minh bạch hơn.
TS. Nguyễn Ngọc Dương
Theo TC Bất động sản
