Thị trường bất động sản TP.HCM cần định rõ bức tranh hai mảng sáng & tối để phát triển bền vững.
Trải qua 17 năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản Thành phố HCM được đánh giá là thị trường tiềm năng và có tốc độ phát triển cao trên cả nước, góp phần đáng kể trong việc phát triển an sinh – xã hội, song hành với những thành tựu đáng ghi nhận ấy là hàng loạt những vấn đề bất cập từ công tác quản lý, chất lượng nguồn nhân lực tham gia thị trường đến sự phát triển lệch lạc trong các phân khúc là nguy cơ tiềm ẩn tạo nên sự mất ôn định. Tại mỗi thời điểm với sự điều chỉnh tự nhiên của quy luật thị trường kết hợp với sự can thiệp, điều chỉnh của Nhà nước, cộng hưởng với tác động của nhiều yếu tố khác như: thị trường vốn, thị trường tài chính, tín dụng, thị trường vật liệu xây dựng… sẽ tạo ra những thuận lợi và cũng xuất hiện những khó khăn, bất cập cho sự phát triển của thị trường BĐS TP.HCM.
Có thể nói rằng thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM như bức tranh hai mảng sáng và tối, việc nhìn nhận đúng đắn những mặt sáng để hiểu rõ những lợi thế cũng như các tiềm năng làm động lực phát triển nhưng cũng cần nghiêm túc phân tích những mặt tối của thị trường để có những giải pháp khắc phục nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển tốt hơn và hoàn thiện hơn.
6 mặt sáng của thị trường bất động sản thành phố
1. Lợi thế tuyệt đối của thị trường BĐS TP.HCM là quy mô dân số lớn với khoảng 6,4 triệu người sinh sống (chưa tính lao động nhập cư), dự báo đến hết năm 2020, dân số của thành phố khoảng 10 triệu người, nhu cầu nhà ở, đất sản xuất, làm việc, sinh hoạt tăng nhanh, dự tính hàng triệu m2 sàn sẽ được xây dựng mới hàng năm tại TP.HCM, lượng cầu tăng là cơ sở thúc đẩy thị trường phát triển.
2. Là tâm điểm của Vùng kinh tế trọng điểm khu vực phía Nam, TP.HCM có vị thế chiến lược trong trục giao thông Bắc Nam và hành lang Đông Tây, do đó kinh phí đầu tư vào hạ tầng cơ sở rất lớn – đây cũng chính là điều kiện thuận lợi cho sự phát triển các BĐS thương mại, dịch vụ, công nghiệp… nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường.
3. TP.HCM – trung tâm tài chính lớn nhất cả nước, là nơi hoạt động của hầu hết các ngân hàng lớn trong và ngoài nước và của nhiều quỹ đầu tư, có vai trò quan trọng trong việc tài trợ vốn cho các chủ thể tham gia thị trường, có như vậy thị trường mới có thể hoạt động thông suốt và quy mô ngày càng mở rộng.
4. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường BĐS TP. Có xu hướng tăng trong nhiều năm, năm 2009 vừa qua mặc dù kinh tế thế giới khó khăn nhưng dòng vốn đăng ký FDI vào Thành phố khoảng 1,385 tỉ, không những cảnh quan đô thị mà còn các dịch vụ du lịch, thương mại và chất lượng cuộc sống từng bước được cải thiện, sẽ góp phần thúc đẩy thị trường BĐS TP phát triển cả về mặt chất lượng và số lượng.
5. Chủ trương Nhà nước và Lãnh đạo UBND Thành phố về phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn TP bằng các chính sách hỗ trợ đất sạch, miễn giảm một phần thuế, hỗ trợ tín dụng sẽ tạo động lực cho các công ty BĐS thay đổi chiến lược, đầu tư nhiều hơn vào phân khúc này. Dự báo đến năm 2010, 2011, hàng triệu mét vuông nhà ở xã hội và thu nhập thấp sẽ đưa ra thị trường, góp phần bình ổn giá cả thị trường.
6. Do kinh tế phát triển, thu nhập của cộng đồng dân cư TP tăng, dẫn đến nhu cầu nhà ở, đất ở, sinh hoạt, nghỉ dưỡng tăng tác động lên nhu cầu tị trường, là cơ sở để thị trường phát triển.
Và… 8 mặt tối đang được quan tâm
1. Mối quan tâm lớn nhất là thủ tục hành chính, nhiều văn bản pháp quy được ban hành từ các cơ quan quản lý khác nhau, phân cấp quản lý không rõ ràng, do đó, để duyệt hồ sơ dự án hay thực hiện giao dịch BĐS, cần có nhiều thời gian và kiên nhẫn. Theo đánh giá của một số công ty, để hoàn tất thủ tục cho dự án BĐS ở TP có thể mất bình quân từ 2,5 đến 3 năm (báo cáo trong hội thảo của Hiệp hội BĐS TP năm 2009) còn thời gian bình quân hoàn tất thủ tục mua bán, sang nhượng khoảng 1 tháng. Việc cải cách thủ tục hành chính đã trở thành chủ trương của Nhà nước nhưng vẫn trong giai đoạn hoàn thiện. Do đó, thủ tục hành chính hiện tại vẫn là rào cản lớn cho động lực phát triển thị trường.
2. Công tác quy hoạch đất đai vừa chậm vừa kém minh bạch. Mọi người đều biết rằng công tác quy hoạch là tiền đề cho tất cả các công trình BĐS, không thể có dự án rồi mới có bản đồ quy hoạch sau. Thế nhưng ở TP chúng ta công tác quy hoạch vẫn chưa hoàn tất, vì thế hàng chục năm phát triển thị trường BĐS, bản đồ quy hoạch TP vẫn có hình da beo, tạo nên không gian kiến trúc nhếch nhác và kém đồng bộ trên nhiều dự án vừa mới triển khai. Việc kém minh bạch trong việc công bố thông tin cũng là mặt tối của thị trường, thường xuyên điều chỉnh quy hoạch nhưng thông tin chỉ được một số cá nhân cập nhật, phát sinh luồng thông tin không chính thức vì mục đích tư lợi, gây mất ổn định thị trường.
3. Thống kê số liệu khảo sát trong đề tài nghiên cứu về thị trường BĐS TP năm 2009, sản phẩm giao dịch chủ yếu là đất nền dự án tại các quận 2,7,9, Bình Chánh – đây chính là phân khúc của BĐS sơ cấp (sản phẩm thô), thể hiện tính bất cân đối trong giao dịch, minh chứng rằng thị trường BĐS vẫn ở cấp thấp, sản phẩm hàng hóa chưa đa dạng. Các phân khúc nhà ở tiện nghi, hiện đại, và nhà ở cho người thu nhập trung bình, thấp trong xã hội, các văn phòng, trung tâm thương mại… vẫn là sân chơi của các công ty BĐS trong nước. Các lĩnh vực dịch vụ, chủ yếu tập trung trong môi giới (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê) trong khi việc quản lý BĐS, đấu giá, định giá, trang trí nội thất, thiết kế… chưa được các chủ thể tham gia thị trường quan tâm đúng mức.
4. Giới đầu cơ có xu hướng tăng trong các năm qua với tiềm lực tài chính dồi dào luôn là nguy cơ tiềm ẩn cho sự phát triển. Giá cả của BĐS nơi có đầu cơ thay đổi nhanh, gây hiệu ứng sôt giá cục bộ làm rối loạn thị trường.
5. Thị trường giao dịch ngầm chiếm tỉ trọng đáng kể trong giai đoạn vừa qua gây thất thu lớn cho nguồn thu và ngân sách Nhà nước.
6. Chính sách tín dụng ngắn hạn cho các dự án BĐS dài hạn và ngân hàng định giá thấp tài sản BĐS thế chấp, giải pháp lấy ngắn nuôi dài của các doanh nghiệp BĐS luôn là nguy cơ phá sản của doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi thị trường tài chính biến động mạnh, điều này đã được minh chứng trong giai doạn suy thoái kinh tế toàn cầu năm 2008 – 2009.
7. Vấn nạn tham nhũng, vòi vĩnh xuất hiện trong kinh tế BĐS là hệ quả tất yếu của việc chậm trễ và kém minh bạch, thủ tục hành chính phức tạp, chính sách tín dụng ngắn hạn, quy định mập mờ về khung thuế… kết hợp với công tác chống tham nhũng của ta hiệu quả chưa cao,… chính là mảng tối đáng kể của thị trường BĐS tại TP hiện nay.
8. Công tác đào tạo cho nguồn nhân lực tham gia thị trường vẫn còn nhiều bất cập. Qua gần 2 năm triển khai đào tạo chứng chỉ BĐS theo luật kinh doanh BĐS, hàng ngàn chứng chỉ đã được cấp nhưng chất lượng yếu và nặng về tính hình thức. Theo quan điểm của nhà nghiên cứu, nguyên nhân cơ bản là đào tạo ngắn hạn nhưng có chứng chỉ hành nghề dài hạn (không kỳ hạn) - điều này là không phù hợp vì kinh doanh BĐS là kinh doanh đặc thù có điều kiện, thị trường thì liên tục biến động theo thời gian mà người hành nghề thì chỉ dựa vào yếu tố kinh nghiệm, mối quan hệ với chỉ một ít kiến thức được cập nhật từ pháp luật, thị trường, đầu tư môi giới và đánh giá qua việc tham gia các lớp bồi dưỡng ngán hạn trên; chưa kể chất lượng đào tạo của các tổ chức cấp giấy chứng nhận bồi dưỡng vẫn là ẩn số.
Tóm lại, định rõ đầy đủ các thuận lợi và bất cập của thị trường là cơ sở cho việc tìm kiếm những giải pháp khắc phục tồn tại, phát huy thuận lợi, từng bước nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường BĐS TP. HCM, trước mắt và trong cả tương lai.
TS. Nguyễn Ngọc Vinh
(Theo TC Bất động sản)
