|
|
| Ông Nguyễn Văn Đực - Ảnh: TL |
Thời gian gần đây, thị trường bất động sản TP.HCM đã có nhiều sự dịch chuyển đáng kể. Cụ thể, nguồn cung căn hộ đã chuyển hướng từ khu đông sang khu tây thành phố (TP). Nhiều chủ đầu tư cũng chuyển hướng sang phát triển các dự án vừa túi tiền…
Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, báo điện tử Một Thế Giới đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đực Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, nếu lương của bạn 1 tháng từ 10-15 triệu đồng thì chỉ nên mua nhà 200-300 triệu đồng. Nếu mua nhà có giá cao thì nguy cơ ôm nợ rất cao do lãi suất ngân hàng rất bấp bênh. Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp đã phá sản khi lãi suất lên cao.
Trong quý 1/2017, thị trường căn hộ đã có sự dịch chuyển vị trí nguồn cung từ khu đông qua khu tây, nguyên nhân nào vậy thưa ông?
- Mỗi khu đều có một thế mạnh riêng. Mỗi hướng cũng có nguyên nhân riêng để phát triển khác. Khu tây TP.HCM gồm có khu tây bắc và tây nam. Khu tây bắc TP có lợi thế là một khu đông dân cư hiện hữu lâu đời. Nơi đây cũng có hạ tầng kỹ thuật cao ráo, ít bị ngập lụt. Nó giúp thị trường bất động sản phát triển và giá ở khu vực này chỉ trên dưới 20 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, khu tây nam lại có một số lợi thế riêng, điển hình là quận 8. Trước kia quận 8 có quá nhiều kệnh rạch chằng chịt, chia cắt nên không có người đầu tư do giao thông trắc trở. Chưa kể, quận 8 mấy chục năm trước từng có "thân phận" không được cao quý với Bình Xuyên hay lò heo Chánh Hưng…
Cái này cũng giống như quận 4 từng có Tôn Đản và du côn làm mất đi giá trị của quận. Bây giờ, cái "thân phận" này đã được rửa sạch nên cũng tạo điều kiện để quận 8 phát triển.
Các ngõ giao thông chính như đại lộ Võ Văn Kiệt đi dọc theo kênh Tàu Hủ; những con đường cắt ngang quận 8, nối liền từ Võ Văn Kiệt qua Nguyễn Văn Linh như cầu Nguyễn Văn Cừ, Nguyễn Tri Phương và sắp tới là cầu nối liền Phú Định với đại lộ Nguyên Văn Linh giúp giao thông qua quận này phát triển hơn.
Ngoài ra, hệ thống kênh rạch chằng chịt đã có quy hoạch để chỉnh trang và cải tạo. Khi chỉnh trang, TP sẽ cho giải tỏa và xây dựng nhiều cao ốc ở khu vực này, tạo cảnh quan đặc sắt nhất Việt Nam, đó là trên bến dưới thuyền.
Như vậy, tôi cho rằng quận 8 sẽ là quận phát triển nhất nhì TP do quỹ đất còn nhiều, giao thông đồng bộ. Giá đất tại đây vẫn còn thấp. Trong tương lai, quận 8 sẽ là quận nhộn nhịp và sẽ trở thành một đại công trường của TP.HCM.
Nếu như phát triển đúng dự đoán của tôi là TP sẽ cải tạo các kênh rạch và xây những đô thị mới, quận 8 sẽ là quận đáng sống nhất TP.HCM vì sẽ không có quận nào kênh rạch nhiều và cảnh quan độc đáo như vậy.
Vậy tại sao so với các khu vực khác, giá nhà đất ở khu tây thành phố vẫn còn thấp hơn?
- Giá cao cấp đã thuộc về trung tâm TP và các quận khu đông như quận 2, Bình Thạnh… Hướng phát triển chủ đạo của TP là phát triển khu Thủ Thiêm ở quận 2, khu Phú Mỹ Hưng ở quận 7 nên giá nhà ở khu vực này bị đẩy lên cao.
Còn khu tây là khu mới nên nó sẽ có giá thấp hơn. Thời gian gần đây, thị phần của khu tây đã chiếm tới 25% toàn thị phần về nguồn cung nhà ở của TP. Đây là bước phát triển rất tốt. Nó sẽ kéo dân về đây ở rất nhiều.
Thời gian gần đây nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng từ đầu tư phân khúc căn hộ cao cấp sang căn hộ giá rẻ. Liệu đây có có phải là bước đi đúng hướng để nhà đầu tư đảm bảo được thanh khoản tốt cũng như đảm bảo được sự sinh lời ổn định hay không, thưa ông?
- Tôi cho rằng hướng đi này rất đúng vì trong cơ cấu đô thị của một đất nước, số lượng nhà giá rẻ bao giờ cũng phải nhiều hơn nhà cao cấp. Ví dụ như chia phần trăm thì 70% là nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, 20% nhà trung bình, 10% cho nhà ở hạng sang. Cơ cấu này là đúng, như thị trường xe ô tô thì xe giá rẻ bao giờ cũng phải nhiều hơn xe cao cấp.
Ở Việt Nam mình thì ngược lại, nhà cao giá quá nhiều, đến 30.000-40.000 căn chỉ ở riêng khu vực phía đông mà nhà ở giá rẻ lại chỉ có 1.000-2.000 căn. Như vậy, chúng ta mất cân đối nghiêm trọng về cung cầu. Về nguồn cung thì nhà ở cao cấp nhiều mà nguồn cầu thì người nghèo nhiều, thành thử dễ xảy ra bất ổn.
Một số chủ đầu tư khi thực hiện xong dự án cao cấp cũng lo ngại dễ xảy ra đóng băng, bội thực… Do đó, người ta quay lại nhà ở giá rẻ vừa túi tiền để đảm bảo tính thanh khoản, tính an toàn dù lãi không nhiều nhưng an toàn cho doanh nghiệp.
Như vậy sẽ có lợi cho người mua?
- Đương nhiên việc dịch chuyển này sẽ có lợi cho người mua. Cả người bán cũng sẽ được hưởng lợi. Tuy nhiên, so với phân khúc cao cấp, người bán lời không nhiều. Mức lợi nhuận sẽ chỉ từ 10-20%. Tôi cho rằng làm doanh nghiệp lời như thế này là tốt rồi, đâu cần lời nhiều.
Ông có lời khuyên nào dành cho người mua nhà trong thời gian này không?
- Theo tôi, người mua nhà cần nghiên cứu nhiều yếu tố trước khi mua. Phải xét xem túi tiền mình như thế nào để mua nhà phù hợp. Tôi khuyên người mua nên mua nhà khi đã có 50% số tiền, còn 50% trả góp.
Nếu chỉ có 20% mà trả góp 70-80% thì rủi ro lãi suất từ ngân hàng sẽ rất lớn. Trong trường hợp lãi suất ngân hàng tăng lên thì lúc đó không đủ tiền trả góp và trả lãi.
Người mua nhà phải có sự tính toán thiên về an toàn. Giữa mua nhà hay thuê nhà là một bài toán, giữa mua nhà với trả 30% và trả góp 70% hay mua 50% trả góp 50% cần một sự tính toán rất kỹ.
Nếu đi làm mà lương tháng 10-15 triệu thì chỉ nên mua nhà 200-300 triệu (đồng) thôi, chứ mua nhà 1 tỉ (đồng) sẽ không trả nổi. Chưa kể, hôm nay có việc làm, mai thất nghiệp thì sao?
Vì vậy, khi mua nhà phải hết sức cẩn trọng trong việc trả góp bởi lãi suất chúng ta rất bấp bênh. Nếu lãi suất tăng lên thì nguy cơ ôm nợ rất cao. Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp đã phá sản khi lãi suất lên cao.
