Bên mua có sẵn tiền mặt và mong muốn có nhà sớm để an cư. Bên bán có thiện chí bán và sẵn sàng bao sang tên. Hai bên tin cậy nhau sau những cuộc nói chuyện cởi mở.
Nhưng cuối cùng, chuyện mua bán đã không thành.
Cho đến bây giờ, Phạm Thanh Huyền, 35 tuổi, đang ở nhờ nhà bác tại TP.HCM để chọn mua nhà, cũng chưa hết tiếc nuối, dù chính chị là người quyết định hủy bỏ vụ mua bán này. Ngay từ lần đầu tiếp xúc cho đến khi thỏa thuận xong, mọi việc vẫn ổn thỏa. Chỉ đến khi mang tiền tới đặt cọc, chuyện mới vỡ lở. Chủ nhà gãi đầu đề nghị chị thanh toán nhanh khoản tiền 2 tỉ đồng để trả cho ngân hàng rồi mới có thể lấy sổ hồng về.
Nghe vậy, chị Huyền rất lo. Nếu chị thanh toán trước 2 tỉ đồng, chủ nhà lấy sổ xong thay vì đi làm thủ tục sang tên cho chị lại mang đi cầm ở ngân hàng khác thì chị không biết phải làm sao. Hoặc nếu lỡ chủ nhà trả tiền ngân hàng xong, lại không chịu hoặc chần chừ làm thủ tục sang tên thì chị cũng nguy.
Chính những nỗi sợ hãi rất dễ cảm thông đó của một bộ phận lớn người mua nhà đã khiến cho những giao dịch nhà giải chấp bị kìm hãm đáng kể. Rất dễ tìm thấy những mẩu tin rao bán nhà giải chấp trên các trang thông tin mua bán bất động sản như “Kẹt tiền cần bán gấp biệt thự khu Villa 40, quận 2, giá tốt” hay “Nợ ngân hàng cần bán gấp nhà Nguyễn Đình Chiểu, quận 1, diện tích 9x14 m”. Những mẩu rao như vậy cho thấy việc bán nhà thế chấp sổ vay vốn ngân hàng đang rất phổ biến.
Đó là chưa kể nhiều căn nhà rao bán đã cố ý không nhắc đến tình trạng cầm cố giấy tờ. Và cũng có không ít chủ sở hữu nhà đất chấp nhận hạ giá bán do đã dùng căn nhà để thế chấp.
Đúng ra mà nói, họ không cần phải giấu tình trạng giải chấp hay hạ giá nhà làm gì. Theo như ông Nguyễn Duy Minh, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Hưng Thịnh (TP.HCM), “nhà giải chấp là một đảm bảo về tính pháp lý. Bởi ngân hàng chấp nhận cầm cố thì có nghĩa đã thừa nhận tính hợp pháp và an toàn của căn nhà, sau một quá trình thẩm định kỹ lưỡng”.
Theo pháp luật, nhà ở đang thế chấp không thuộc trường hợp bị cấm mua bán. Tuy nhiên, đối với nhà đất đang thế chấp thì Khoản 4 Điều 718 Bộ luật Dân sự đã quy định “được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”. Nói cách khác, căn nhà chỉ được phép bán khi được ngân hàng đang nhận thế chấp đồng ý.
Để ngân hàng đồng ý việc mua bán, thông thường bên mua thay bên bán trả nợ cho ngân hàng để giải chấp, sau đó nhận giấy tờ đi làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho mình. Sau khi hoàn thiện sang tên, bên mua trả nốt cho bên bán phần còn lại.
Hoặc bên mua và bên bán cùng với ngân hàng lập một thỏa thuận ba bên. Theo đó, bên mua sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua nhà vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp (loại tài khoản không tự ý rút tiền). Ngay khi các bên ký công chứng mua bán nhà, ngân hàng thu khoản tiền mà bên bán nợ họ. Phần còn lại bên bán được nhận khi bên mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Cách làm này được những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản cho là ít rủi ro hơn.
Chuyện mua bán nhà giải chấp ở Việt Nam có vẻ như không dễ dàng, nhưng tại những nước như Mỹ, quốc gia nổi tiếng với cuộc khủng hoảng có nguồn gốc từ nhà đất tịch biên, việc mua bán nhà giải chấp là chuyện rất bình thường. Hầu hết những người mua nhà ở nước này đều mua trả góp và giấy tờ pháp lý đều nằm trong két sắt ngân hàng.
Ở Mỹ, việc sử dụng nhà môi giới là cách làm bắt buộc để đưa việc mua bán bất động sản trở thành một hoạt động đúng luật, giúp tránh được nhiều sai sót cũng như những mâu thuẫn trong giao dịch. Người mua và người bán sẽ không bao giờ gặp nhau trước khi ngôi nhà được trao tay. Nhân viên môi giới của một công ty được cấp phép sẽ yêu cầu người mua ký các loại giấy tờ ủy thác và việc giao dịch sẽ chỉ qua tay người này.
Có lẽ Việt Nam cũng nên sử dụng kinh nghiệm của Mỹ: tạo quy chuẩn và hành lang pháp lý rõ ràng để việc mua bán phải qua trung gian là các đơn vị môi giới bất động sản chuyên nghiệp, giống như mua bán cổ phiếu với trung gian là các công ty chứng khoán được cấp phép.
Trong khi chờ đợi điều đó, theo ông Minh, các ngân hàng đang nắm giữ giấy tờ của chủ nhà vay nợ nên chủ động hơn. Ngân hàng nên làm trung gian, bảo lãnh và theo sát tiến trình giao dịch để bên mua có thể yên tâm và bên bán dễ bán được nhà hơn. Ngân hàng cũng thu được nợ một cách nhanh chóng và giao dịch bất động sản sẽ sôi động hơn, qua đó góp phần hâm nóng thị trường bất động sản.
Còn vào lúc này, những người mua nhà như chị Huyền vẫn đang phải cố gắng dùng kinh nghiệm để chọn mặt gửi vàng. Trong khi đó, những người cần bán nhà trả nợ vẫn buồn buồn ca lại điệp khúc “Kẹt tiền cần bán gấp nhà giá tốt”.
(Theo NCĐT)
