"Siết" đầu cơ đất nghĩa trang, nên hay không?

Trong khi một số người cho rằng đất nghĩa trang hoa viên là thị trường cần ít vốn, lời nhiều thì cũng có không ít ý kiến chỉ trích kiếm lời trên đất dùng cho việc "hiếu" là điều không nên.

Người Hồng Kông, Đài Loan "ôm" đất nghĩa trang

Tất cả nhân viên kinh doanh tại một số dự án hoa viên "hoành tráng" của thành phố cùng chung nhận định, rót tiền vào đất âm phần được xem là hướng đi khôn ngoan trong đầu tư địa ốc hiện nay.

Là nhân viên kinh doanh dự án hoa viên tại Long Thành (Đồng Nai), chị Thu Huyền chia sẻ: "Đất âm phần có đặc điểm là nhu cầu thì luôn luôn cao mà nguồn cung thì còn hạn hẹp. Có tiền cũng chưa chắc mua được phần mộ ưng ý, không thể chọn khu vực riêng cho gia tộc. So với thời điểm mở bán, khi khách hàng còn phải mua bằng hợp đồng góp vốn thì giá hiện nay đã tăng khá nhiều. Nếu để kinh doanh, càng về sau, khi giá đã lên cao lợi nhuận sẽ ít đi".

Số liệu thống kê của doanh nghiệp cho biết, đất nghĩa trang tăng giá 10-15%/năm, cá biệt có năm tăng tới 25% tùy vị trí và nguồn cung.

Chị Huyền tiết lộ, thông qua người Việt, nhiều khách Hồng Kông, Đài Loan mua từ 1-2 lô đất hoa viên để đầu tư vì họ cho rằng, loại hình bất động sản này chỉ có tăng chứ không giảm. Đặc biệt, có vị khách Nhật Bản cùng lúc bỏ ra 6 tỷ đồng mua nhiều lô đất dự án. Tại Hồng Kông, để đựng tro cốt, khách mua một hộc sâu 45cm, rộng 35cm nằm trên sườn núi với giá 350.000 USD Hồng Kông (tương đương khoảng 1,2 tỷ đồng).

Một nhà đầu tư khác, anh Đức Thiện (25 tuổi) cho hay: "Tôi và nhóm bạn cùng đầu tư, lúc mua sỉ ở thời điểm góp vốn chỉ khoảng 45-50 triệu đồng/ô, bây giờ đã lên khoảng 110 triệu đồng/ô có vị trí đẹp, gần chùa, gần tượng tâm linh. Trong khi đó, giá bán lẻ mới nhất của chủ đầu tư đã lên tới hơn 200 triệu đồng/ô".

Thế nhưng, để thoát hàng, nhiều nhà đầu tư đất nghĩa trang đang ồ ạt rao bán sản phẩm trên chợ địa ốc trực tuyến. Đáng chú ý, một gia đình muốn sang nhượng lại 2 trong số 4 lô đất mộ gia tộc tại dự án hoa viên xã Bình An (Long Thành, Đồng Nai) với mức giá 600 triệu đồng/lô, quy mô diện tích 63m2, có thể bố trí tối đa 8 mộ. Theo nhiều ý kiến nhận xét, đây là kiểu bán gây khó cho bên mua. Hơn nữa, trong 2 năm qua, giá đất hoa viên mà chủ đầu tư niêm yết tại hoa viên này không thay đổi.

Hình ảnh người dân viếng mộ tại Hoa viên nghĩa trang ở Bình Dương. (Ảnh: Hoàng Giang)

Cách quản lý thị trường cần phải thay đổi

TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế cho rằng, Nhà nước cho doanh nghiệp tư nhân làm theo cách của nghĩa trang Đa Phước là cách làm hoa viên đúng nhất. Tức là, chỉ bán đất mộ cho những gia đình không may có người thân vừa qua đời, chôn cất theo thứ tự, không mua trước, không chọn vị trí.

Ông Hiển cho biết thêm: "Cách làm cấp đất cho chủ đầu tư để họ làm nghĩa trang rồi bán cho người có mục đích đầu cơ, đầu tư như hiện nay là không đúng. Hình thức đầu tư kinh doanh đất hoa viên cũng là một dạng đầu tư dài hạn và chủ đầu tư yên tâm là không bao giờ sợ lỗ, không sợ ế. Do đó, đất nghĩa trang dù được xây dựng theo tiêu chuẩn nào cũng không nên bán trước mới đúng tính chất. Hiện tại, để chủ đầu tư bán cho giới đầu cơ rồi mua đi bán lại không khác gì khuyến khích đầu cơ đất nghĩa trang".

Khi rót tiền vào loại hình bất động sản này, nhà đầu tư cũng cần phải cân nhắc tới nhiều vấn đề. Thực tế cho thấy, không phải ai cũng muốn kinh doanh đất hoa viên bởi nó gắn liền với ý nghĩa tâm linh. Mặt khác, vốn ít lời nhiều nhưng đất nghĩa trang không thể đầu tư kiểu "lướt sóng" và tính thanh khoản không cao. Rót tiền vào đất nghĩa trang, nhà đầu tư phải xác định chỉ có thể kiếm được người nhận chuyển nhượng sau 2-3 năm khi dự án hoàn thành.

Một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, anh Tuấn Hải nhìn nhận: "Đúng là sản phẩm này lời nhiều nhưng khả năng ngâm vốn cao. Thường giá nhà đầu tư sơ cấp sang nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp luôn thấp hơn so với giá mới của chủ đầu tư. Đây là đất sinh phần nên dù là kinh doanh, họ cũng không “lấy hết” mà muốn chia sẻ một phần lợi nhuận với nhà đầu tư đến sau. Đây là sản phẩm đặc biệt nên làm sao để được an tâm là tốt nhất. Dù sao so với giá gốc mua, tôi cũng có lợi nhuận 100% rồi".

Không ít ý kiến lo ngại rằng, đất hoa viên có thể sẽ bị thổi giá lên cao nếu không được quản lý chặt chẽ. Theo đó, người có nhu cầu sử dụng thực sự sẽ là bên chịu thiệt.

Dự kiến, 3 tỉnh thành gồm Đồng Nai, Bình Dương, TP.HCM đến năm 2050 sẽ có khoảng 900 ha đất dự án nghĩa trang kết hợp công viên. Bên cạnh việc nâng cấp nghĩa trang hiện hữu, TP.HCM sẽ xây dựng mới nhiều nghĩa trang ở Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn, quận 9. Tổng diện tích các hoa viên này gần 170 ha.