Theo chị Khanh, thông thường, khoản tiền cọc chỉ từ vài chục đến vài trăm triệu đồng, phổ biến nhất là 10% giá trị căn nhà. Tuy nhiên, trong trường hợp đặc biệt này, chị buộc phải phá lệ mức giá đặt cọc nhằm mục đích mua bằng được ngôi nhà cũng như để ràng buộc gia chủ không đổi ý. Ngôi nhà phố 3 tầng chị Khanh mua nằm trong hẻm xe hơi khá yên tĩnh, phía trước có một cây ban tím to. Ngôi nhà trị giá 5 tỷ đồng, gần trường học, chợ, nhà thờ, di chuyển đi quận 1, Tân Bình, Phú Nhuận, Gò Vấp đều thuận tiện nên khách hàng ưng ngay khi xem lần đầu.
Người mua nhà cho hay: “Tôi rất ưng ý căn nhà, giá lại hợp lý nên chủ động xuống cọc 1,5 tỷ đồng, tương đương 30% giá trị, ràng buộc điều khoản bẻ kèo, bồi thường lên đến 50% giá trị hợp đồng để đảm bảo chủ nhà thuận bán, không tăng giá hoặc đổi ý”.
Chị Khanh chia sẻ, chị đã chồng đủ 5 tỷ đồng để công chứng, sang tên, nhận chìa khóa nhà chỉ trong hơn 1 tuần. Đồng thời, căn nhà được định giá 6 tỷ đồng để làm thủ tục vay vốn đầu tư kinh doanh, bù vào khoản tiền vừa chôn vào tài sản. “Nhờ liều lĩnh đặt cọc khủng và ràng buộc bồi thường hợp đồng cao, tôi mới hoàn thành được thương vụ mua bán này”, khách mua khẳng định.
Trên thực tế, việc đặt cọc tiền tỷ để chủ nhà vì ngại bồi thường phải tuân thủ thỏa thuận bán được khá nhiều người áp dụng. Cụ thể, những tình huống phổ biến khi cần đặt cọc khủng là: Giá chào bán hợp lý; nhà đất sở hữu vị trí đắc địa; cùng lúc nhiều người muốn mua; thị trường nhà đất nóng sốt, không ngừng tăng giá; đề phòng chủ nhà đất có xu hướng bẻ cọc đòi tăng giá đã thương lượng.
Lo ngại chủ nhà thay đổi ý định hoặc tăng giá bán, người mua sẵn sàng đặt
cọc hàng tỷ đồng. (Ảnh: Vũ Lê)
Tương tự, sau 1 năm săn nhà phố nhỏ giá dưới 2 tỷ đồng tại các quận 1, 3, Phú Nhuận không thành, anh Trường tìm được một căn nhà hẻm 2m, diện tích 25m2 ở quận 1, thiết kế 1 trệt, 1 lửng, 1 lầu với giá 1,4 tỷ đồng. Ngay sau khi gặp chủ nhà và kiểm tra pháp lý, người mua đã đặt cọc 350 triệu đồng (25% giá trị tài sản) vì anh Trường cho rằng, đây là mức giá vừa túi tiền và không thể rẻ hơn.
Trong khi đó, khoản tiền đặt cọc nhà phố này thường chỉ từ 100-140 triệu đồng (5-10% giá trị tài sản). Song, để nắm chắc cơ hội mua tài sản, anh Trường đặt cọc 25% giá trị căn nhà và ràng buộc thêm điều khoản nếu gia chủ bẻ kèo phải bồi thường gấp đôi tiền cọc. Theo anh Trường: “Tôi đã từng bị các chủ nhà khác bẻ kèo nhiều lần, bồi thường khoản cọc 50 triệu đồng trong nỗi ấm ức tột cùng. Vì vậy, khi đã ưng ý căn nhà, tôi chấp nhận đặt cọc số tiền cao hơn để mua cho bằng được”.
Vừa qua, tại hội thảo thúc đẩy thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2017, một Phó Tổng giám đốc doanh nghiệp địa ốc cho hay, ông thường áp dụng chiêu đặt cọc khủng, trả đứt một lần khi đi mua quỹ đất đền bù vào giai đoạn cuối (bồi thường được trên 90% dự án và chỉ còn 5-7% phải thương lượng) nhằm tránh bị chủ đất đẩy giá lên cao, đổi ý không bán.
Thực tế cho thấy, với những m2 đất cuối cùng cần phải mua để triển khai dự án, chủ đất sẽ đưa ra nhiều yêu sách và hét giá rất cao. Vị này đánh giá: “Khi đó, đi đền bù như đi đánh giặc, lúc thương lượng phải mang theo tiền, bên bán đồng ý là bên mua chung tiền liền lập tức dù có là 5-10 tỷ cũng phải chồng ngay, bởi vì để đến ngày mai, bên bán có khả năng lại đổi ý tăng giá”.
Trao đổi về việc đặt cọc khủng khi mua nhà đất, theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, tại Tp.HCM, việc đặt cọc khủng để mua nhà bằng mọi giá là một lát cắt thú vị trong chuỗi quy trình mua bán tài sản. Lý do là, trong khi phần lớn khách mua rất thận trọng đặt cọc vài chục triệu đồng đến 10% giá trị nhà đất vì các thủ tục pháp lý chưa hoàn thành thì vẫn có những thương vụ táo bạo, người mua đặt cọc 25-30% giá trị tài sản hoặc thậm chí toàn bộ tiền để mua bằng được.
Ông Quang cho biết, việc đặt cọc khủng để mua bằng được tài sản chủ yếu xuất phát từ nhu cầu cá biệt. Một là, khách hàng thích tài sản này và muốn sở hữu bằng mọi giá. Hai là, người mua cần bất động sản để hoàn tất khâu giải phóng mặt bằng, thực hiện dự án. Ba là, khách mua đặt cọc cao để giành quyền đầu tư mua bán sau đó do tài sản được bán với giá hời.
Chuyên gia này khuyến cáo, đặt cọc khủng không phải lúc nào cũng an toàn, nó có thể là một quyết định liều lĩnh, là con dao hai lưỡi trong trường hợp pháp lý nhà đất có vấn đề hoặc giao dịch xảy ra tranh chấp. Khi đó, người mua đã chôn tiền cọc rất lớn vào tài sản sẽ mất khá nhiều thời gian mới thu hồi được vốn. Mặt khác, điều này cũng lý giải vì sao khi đặt cọc lên đến mức tiền tỷ để mua bất động sản, điều khoản ràng buộc cam kết bồi thường khi chủ nhà đất bẻ kèo cũng sẽ đẩy lên rất cao, mức bồi thường từ 50-100% số tiền đã đóng, thậm chí là 50% giá trị hợp đồng.
