Thị trường BĐS quý I/2013 "Vật vờ" chờ hồi phục

Tại TP.HCM, giá nhiều dự án địa ốc được cho là đã về đáy. Do thị trường phía Nam phụ thuộc lớn vào nguồn vốn vay ngân hàng nên rất nhiều DN BĐS vẫn tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong suốt từ đầu 2013 đến nay.

Dậm chân tại chỗ

Thị trường căn hộ TP.HCM vẫn ghi nhận sự lao dốc không phanh về giá cả cũng như thanh khoản. Có lẽ, điểm nhấn của toàn thị trường tập trung ở việc cạnh tranh giá thành giữa các chủ đầu tư. Số liệu của các công ty tư vấn cho thấy giá của các dự án mới chào bán giảm khoảng 10% so với các dự án đã chào bán cách đây khoảng 1 năm trong cùng khu vực. Đây chính là hệ quả của việc gia tăng lượng cung của hàng tồn kho. Theo báo cáo của CBRE, giá bán của phân khúc hạng sang ghi nhận mức giảm 2,2% và phân khúc cao cấp giảm 1% so với quý IV/2012, trong khi phân khúc bình dân và trung bình hầu như không thay đổi nhiều. Tại Sài Gòn, các dự án được chào bán trong quý I/2013 bao gồm: Happy Valley trong khu Phú Mỹ Hưng với 163 căn, Prince Residences tại quận Phú Nhuận với 277 căn, Nhất Lang 3 ở quận Bình Tân với 240 căn và căn hộ Metro Apartment 104 căn. Thống kê của Savills Việt Nam chỉ ra hiện TP.HCM có khoảng 85.300 căn hộ, trên 285 dự án cả sơ cấp và thứ cấp; tăng nhẹ 3% theo quý và 7% theo năm. Tính đến cuối tháng 3/2013, có khoảng 15.800 căn hộ trên thị trường sơ cấp, tăng 8% theo quý và 28% theo năm. Toàn quý III/2013 có 5 dự án mới gia nhập thị trường – cung cấp thêm khoảng 1.500 căn, so với cùng kỳ năm trước số lượng giao dịch có dấu hiệu nhích lên. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thu của toàn thị trường giảm nhẹ 1% do nguồn cung tăng lên. Đây là những yếu tố lạc quan của thị trường, và cho thấy chính sách hỗ trợ khó khăn của Chính phủ đã bắt đầu đi vào cuộc sống, nâng cao niềm tin cho người mua nhà.

Đánh giá về "sức khỏe" BĐS đầu năm 2013, Chuyên gia BĐS Trương An Dương cho rằng: Hiện vẫn đang là thời điểm khó khăn cho các DN. Đối với sản phẩm cao cấp, nhiều DN thậm chí một tháng không bán nổi một căn. Đại diện cho CBRE, TGĐ điều hành Marc Townsend khẳng định: Sự tác động của lãi suất giảm trên thị trường đối với giao dịch là rất nhiều. Bởi nó tạo được niềm tin cho thị trường,cho khách hàng: người đi mua đã vững tin hơn khi nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước. Việc hỗ trợ lãi suất sẽ thúc đẩy số lượng giao dịch trên thị trường, đặc biệt là thị trường nhà giá rẻ. Điều này trực tiếp tạo nên hiệu ứng đô-mi-nô lên các phân khúc thị trường khác tại TP.HCM hiện nay.

Có thể thấy, Nhà nước đã có nhiều bước chủ động nhằm hỗ trợ người mua nhà và cân nhắc cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội – giải tỏa sức ép cho thị trường BĐS. Với mặt bằng giá căn hộ được điều chỉnh trong thời gian dài vừa qua tại TP.HCM, nhiều khả năng tốc độ giảm giá căn hộ sẽ chậm dần với tỷ lệ thấp. Một số giải pháp ngắn hạn cũng như dài hạn mang tính căn cơ được đưa ra như lãi suất ưu đãi 6% dành cho một số đối tượng vay hoặc dự thảo chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành NƠXH; lãi suất trần huy động đã giảm 0,5 điểm % xuống còn 7,5%/năm và đang được kỳ vọng sẽ còn giảm hơn nữa trong năm 2013. Đây là những tín hiệu đáng để hy vọng cho BĐS bởi khi dòng tiền tiết kiệm không còn hấp dẫn người dân thì sẽ được chuyển sang các kênh đầu tư khác ưu việt hơn. Khi đó, với bối cảnh giá nhà đất đã hạ "đủ nhiều", thì kênh BĐS không lý gì nằm ngoài tầm ngắm của nhà đầu tư trong thời gian ngắn tới.

Tin ở ....2014

Với lãi suất giảm như lãi suất tái cấp vốn từ 9% xuống còn 8%, lãi suất chiết khấu từ 7% xuống 6%, lãi suất trần giảm từ 8% xuống 7,5% sẽ là yếu tố hỗ trợ sự phát triển trở lại của thị trường. Bởi khi lãi suất thấp, nhà đầu tư sẽ hướng dòng tiền tới kênh khác có lợi hơn, trong đó có vàng, ngoại tệ và BĐS hay chứng khoán. Điều này chắc chắn đã mang lại hiệu quả trông thấy về mặt tâm lý trên thị trường. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế vẫn còn phải chờ thêm thời gian kiểm chứng. Nhiều chuyên gia nhận định, nửa cuối 2013 sẽ là khoảng thời gian thị trường BĐS bắt đầu "ngấm thuốc" (tác dụng của chính sách vĩ mô). Theo TS.Sử Ngọc Khương – GĐ Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam, đối với thị trường BĐS Việt Nam thì uy tín để đưa ra một sản phẩm là rất quan trọng. Bên cạnh chất lượng của sản phẩm đó thì uy tín của DN cũng là yếu tố quyết định hàng đầu. Bằng chứng là thời gian qua, dù thị trường đi xuống nhưng nhiều DN vẫn bán được hàng.

Áp lực từ nguồn cung mới cũng đang là vấn đề đè nặng lên kế hoạch kinh doanh của nhiều chủ dự án BĐS còn đang tồn căn hộ. Đây cũng là một trong những áp lực cạnh tranh lớn trên thị trường, trong bối cảnh nguồn cung thứ cấp liên tục phải cắt lỗ. Điểm dễ nhận ra là khi chào bán dự án mới, giá bán đều hấp dẫn, tạo nên mặt bằng mới cho giá căn hộ. Vì nguồn cung tương lai trong 2 quý tới có khoảng 1.800 căn hộ dự kiến được chào bán trên thị trường TP.HCM. CBRE cho rằng, các dự án được chào bán trong tương lai sẽ tiếp tục có những chính sách bán hàng linh hoạt nhằm thu hút người mua. Như để nhắc nhở những đồng nghiệp của mình, ông Lê Hữu Nghĩa – GĐ Cty Lê Thành nhấn mạnh: Nhà nước không cứu BĐS, mà là giải quyết khó khăn nền kinh tế. Ngân sách dành cho người dân được hỗ trợ ở đâu cho phù hợp, chứ không phải mang tiền cho tất cả các phân khúc. Hiện nay Nhà nước đang hỗ trợ một phân khúc duy nhất là phân khúc dành cho người thu nhập trung bình thấp và NƠXH. Bằng cách bơm tiền trực tiếp cho người dân có nhu cầu thực, vay mua nhà để ở. Người dân có nhà ở, DN giải quyết được vấn đề tồn kho, đồng thời qua đó khuyến khích DN phát triển đầu tư cho phân khúc trung bình cũng như NƠXH. Trong tương lai sẽ có nhiều DN đầu tư vào NƠXH. Khi phân khúc này chuyển động tốt thì sẽ lan truyền sang các phân khúc khác trên toàn thị trường.

Khó khăn chính của chủ đầu tư là không có vốn để triển khai dự án (triển khai mới hoặc làm tiếp dự án còn dang dở) mà Ngân hàng thì thận trọng cho vay theo kiểu "trông giỏ bỏ thóc". Riêng đối với phân khúc trung bình, thị trường đã chứng kiến một vài trường hợp tìm cách tăng tính thanh khoản cho dự án bằng việc đầu tư cho thuê hay thuê dài hạn trong nhiều năm. Điều mà phân khúc này đang "mỏi mắt ngóng trông" nhất, chính là việc chuyển đổi dự án sang loại hình NƠXH và chờ dự thảo của NHNN về cho vay BĐS với lãi suất 6%/năm đi vào triển khai. Trong cuộc họp gần đây nhất, UB Kinh tế Quốc hội đã khẳng định: Tâm lý chờ đợi Nhà nước giải cứu của các chủ đầu tư là hoàn toàn sai lệch. Với nợ xấu như hiện nay, cứu BĐS là điều không thể. Điều cần làm của các chủ dự án chung cư lúc này là đảm bảo uy tín, tiến độ triển khai, giá căn hộ và tiến độ thanh toán. Tất cả phải sát với giá thực và nhu cầu thực về nhà ở hiện nay của đại bộ phận người dân. Các chuyên gia BĐS cũng nhận định, năm 2013 vẫn sẽ chứng kiến áp lực tài chính đè nặng lên các chủ đầu tư. Tuy nhiên, giá căn hộ trên thị trường sơ cấp khó có thể giảm hơn nữa. Với các chính sách ưu đãi như chiết khấu, thanh toán linh hoạt, tặng quà, lãi suất vẫn tiếp tục được xem xét ưu đãi hơn, sẽ tạo tính thanh khoản thêm cho thị trường, gây dựng dần dần niềm tin và sức sống của DN trở lại, chờ đà phục hồi mạnh mẽ vào năm tới.