So với cách đây 8 tháng, tức thời điểm cuối năm 2016, căn hộ cao cấp trên địa bàn Tp.HCM đang có xu hướng giảm giá chào thuê khá sâu. Nguyên nhân có hiện tượng này được cho là do sự bùng nổ nguồn cung mới với quy mô lớn, làm nguồn cầu bị bão hòa và tác động trực tiếp lên giá thuê của thị trường này.
Ông Kiên, một nhà đầu tư sở hữu 9 căn chung cư cao cấp cho thuê cho biết, 6 căn hộ loại 2 phòng ngủ của ông được tọa lạc tại quận Bình Thạnh đều đang giảm giá thuê ngay khi hết hợp đồng cũ. Các căn hộ này đều đã được khai thác trên 5 năm với mức giá chào thuê liên tục tăng cao trong 3 năm qua. Tuy nhiên, từ tháng 4/2017, nhà đầu tư này đã phải hạ giá thuê từ 1.250 USD/căn/tháng xuống còn 900-1.000 USD, giảm 20-28% so với giá thuê trong hợp đồng thuê ký năm 2015-2016.
3 căn hộ cao cấp còn lại tại quận 2 của nhà đầu tư này cũng rơi vào tình trạng phải hạ giá để có thể nhanh chóng lấp đầy, biên độ giảm giá ít hơn quận Bình Thạnh nhưng doanh thu cũng bị hụt đi khoảng 12-15%. "Dù hạ giá, việc tìm khách thuê cũng không còn dễ dàng như trước vì thị trường hiện có quá nhiều sự lựa chọn", nhà đầu tư này bộc bạch.
Cũng tỏ ra lo lắng vì giá thuê giảm, ông Hòa có gần một thập niên đầu tư căn hộ cho thuê tiết lộ, nếu so với mặt bằng chung hiện nay với giai đoạn 2009 thì các căn hộ cao cấp tại quận Bình Thạnh của ông có giá thuê từ 2.200 USD/căn/tháng đã lao dốc mạnh, xuống còn 1.000-1.100 USD. Mức giá chào thuê hiện tại cũng chỉ còn một nửa so với mức giá cách đây 8 năm. Thời gian hoàn vốn đầu tư của ông Hòa ban đầu được dự tính là khoảng 10 năm, nhưng với đà này, có thể sẽ kéo dài tới 12 năm, thậm chí lâu hơn.
Phân khúc căn hộ cao cấp cho thuê tại Tp.HCM đang đối mặt với tình trạng
giảm giá thuê vì nguồn cung mới tăng lên mạnh mẽ. Ảnh: Vũ Lê
"Không chỉ giảm giá, thời gian căn hộ bị trống phải nằm chờ để tìm khách thuê cũng kéo dài hơn. Nếu trước đây chỉ cần trong một tuần là có khách mới dọn đến ở thì hiện nay, thời gian tìm khách có thể kéo dài 3-4 tuần trở lên", ông Hòa nói.
Khá nhiều căn hộ cao cấp tại khu vực quận 7 đã sử dụng từ 5 năm trở lên cũng đang xuất hiện tình trạng sụt giảm giá thuê. Một môi giới cho thuê căn hộ trên địa bàn này tiết lộ, thị trường căn hộ cho thuê chỉ giảm cục bộ tại phân khúc cao cấp, rơi vào những dự án cũ, mức giảm giá khoảng 10-15% so với cùng kỳ năm ngoái.
Ngay cả căn hộ dịch vụ cho thuê (loại hình căn hộ kèm các dịch vụ như khách sạn) tại khu Nam cũng có dấu hiệu giảm giá. Cá biệt một dự án căn hộ loại này có quy mô vừa và nhỏ, chỉ chuyên loại một phòng ngủ cũng đã giảm giá thuê từ 500 USD/căn/tháng xuống còn 400-450 USD/căn/tháng.
Từ đầu quý II-2017, Savills Việt Nam từng đưa ra nhận định, với nguồn cung căn hộ khủng được bàn giao trong năm nay (khoảng 21.000 căn) đa phần rơi vào phân khúc cao cấp, thị trường đang đứng trước áp lực cạnh tranh ngày càng lớn, khó tránh khỏi kịch bản giảm giá thuê.
Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, TGĐ Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát cho biết, thị trường căn hộ cho thuê năm 2017 đang đứng trước một bước ngoặt khi nguồn cung cao cấp đang bàn giao là cực lớn. Cuộc đổ bộ của nguồn cung mới cũng tạo sức ép lên nguồn cung cũ, kéo giá thuê đi xuống, hình thành nên một mặt bằng giá mới "mềm" hơn.
Tính đến giữa tháng 8/2017, phân khúc căn hộ cao cấp đang chịu áp lực giảm giá mạnh nhất trên toàn thị trường. Tuy nhiên, các dự án trung cấp và bình dân lại giữ được giá tốt và tăng giá nhẹ tại một số vị trí có hạ tầng kết nối tốt. Điều này khiến tỷ suất sinh lời của căn hộ cao cấp bị giảm xuống, thời gian hoàn vốn cho nhà đầu tư phân khúc này cũng phải kéo dài thêm.
Ông Nam nhận xét, đây là sự sụt giảm mang tính chu kỳ, phá vỡ thế độc quyền kéo dài của những dự án cao cấp. Kể từ cuối năm 2013 đến nay, nguồn cung căn hộ cao cấp năm sau luôn tăng mạnh hơn năm trước với quy mô lớn dần. Vòng quay của một dự án mới từ khi chào bán đến lúc bàn giao trung bình là 3 năm và nguồn cung cao cấp có thời gian bàn giao theo chu kỳ này được xả hàng khá nhiều tại Tp.HCM.
Khi hàng mới được đưa vào sử dụng thì hàng cũ cũng bắt đầu mất dần thế độc quyền về giá và sẽ buộc phải chia sẻ thị phần. Ngoài ra, do mặt bằng giá thuê căn hộ cao cấp đang ở ngưỡng quá cao, lại khan hiếm hàng quá lâu, vấp phải nguồn cung mới cực lớn đã dẫn đến tình trạng giảm giá khá mạnh. Riêng phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân, sở dĩ không bị ảnh hưởng nhiều bởi tình trạng này vì nguồn cung vẫn còn thấp hơn nguồn cầu. Mặt bằng giá thuê của phân khúc này còn khá rẻ và thiếu hụt nguồn cung nên không phải chịu áp lực giảm giá.
