Bùng nổ trung tâm mua sắm phía Đông Sài Gòn
Cụ thể, trong quý II/2015, giá thuê của mặt bằng bán lẻ đã tiếp tục giảm 5% so với cùng kỳ năm 2014. Nguồn cung được công bố đến năm 2020 tăng vọt lên 1,5 triệu m2 sàn, tăng tới 200% so với thời điểm hiện tại, số liệu theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam.
Tại Sài Gòn, hiện có tất cả 940.000 m2 nguồn cung mặt bằng bán lẻ đi vào hoạt động. Dự kiến, sẽ có thêm hơn 200.000m2, đến từ 10 dự án bán lẻ gia nhập thị trường vào cuối năm 2015, theo nghiên cứu được cập nhật đến tháng 8 của Savills Việt Nam.
Theo khảo sát của phóng viên bất động sản, tại trục đô thị phía Đông Sài Gòn, khu vực đang nóng nhất thành phố, diện tích của các khu mua sắm tại các quận như 2, 9, Thủ Đức và Bình Thạnh được công bố rầm rộ trong nửa đầu năm 2015. Dự kiến, trong giai đoạn 2015-2018, sẽ có ít nhất 300.000m2 mặt sàn thương mại mới là khối đế của hàng loạt dự án nhà ở được đưa đi vào hoạt động.
Cuộc đua ăn theo hạ tầng khu Đông đang được đầu tư rầm rộ là nguyên nhân chính dẫn đến sự bùng nổ nguồn cung thương mại mới này. Tuy nhiên, tại những trung tâm mua sắm hiện hữu ở khu vực này hiện vẫn khá vắng khách, ngoại trừ những ngày cuối tuần tình hình được cải thiện hơn.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa đã dự báo: Với 300.000m2 sàn thương mại mới đang được công bố hoặc đang xây dựng, có vẻ như sự phát triển này đang quá nhanh. Trên thực tế, các trung tâm thương mại phát triển chậm hơn so với bất động sản nhà ở. "Vì vậy, đầu tư vốn vào hàng trăm nghìn m2 bán lẻ này còn mang ý chí chủ quan và nhiều khả năng có thể dẫn đến dư thừa nguồn cung hoặc bị sàng lọc dần", ông Quang đánh giá.
Diện tích mặt bằng bán lẻ tại khu Nam Sài Gòn, một đối trọng nặng ký với trục phía Đông cũng đang tăng lên không ngừng. Cụ thể, hiện nguồn cung mặt bằng bán lẻ hiện đại (trung tâm mua sắm, siêu thị) đang hoạt động của khu vực này là khoảng 151.000m2. Trong đó, riêng Phú Mỹ Hưng đã chiếm 60.000m2 mặt bằng bán lẻ hiện đại, tươn đương khoảng 40% thị phần. Dự kiến, sẽ có thêm khoảng 80.000m2 mặt bằng bán lẻ tại khu Nam Sài Gòn đến cuối năm 2016, chủ yếu đến từ cụm khối đế bán lẻ của các dự án căn hộ cao tầng, theo thống kê của Savills Việt Nam.
Hiện nay, lõi bán lẻ của khu Nam đang tập trung vào 3 trung tâm lớn là SC Vivo City với tổng diện tích mặt sàn là 41.000m2, Crescent mall với 45.000m2 và Parkson Paragon với 12.800m2, quy mô của những khu mua sắm còn lại là không đáng kể. Song, dù quy mô lớn hay bé thì các điểm mua sắm này đều có chung tình trạng là khá vắng khách vào các ngày trong tuần.
Các trung tâm thương mại đang bước vào cuộc đua nhau giảm giá kích cầu.
Nguồn ảnh: Vũ Lê
Chuyên gia nói gì?
Theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành thì hiện mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM đang ở trong tình trạng bội thực, bằng chứng là giá thuê đã liên tục giảm trong một khoảng thời gian dài. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn tiếp tục tăng lên, điều này chẳng khác nào một cuộc chạy đua vũ trang rầm rộ nhưng đầy mạo hiểm.
Từ thực tế trên, ông Đực cũng nêu ý kiến, do sức mua còn rất hạn chế nên vẫn còn quá sớm để đổ xô đầu tư một cách dàn trải vào các dự án khu thương mại, chỉ tập trung tại một vài trung tâm lớn là đủ. Thêm một nhược điểm nữa là vị trí của các khu mua sắm nằm quá gần nhau. Vậy, thay vì đầu tư vào mặt bằng bán lẻ rầm rộ theo phong trào thì các nhà đầu tư chỉ nên bổ sung thêm những điểm mua sắm tập trung tại các vị trí còn thiếu hoặc ở những nơi mang tính chất cửa ngõ chiến lược.
"Ngay cả các trung tâm thương mại có vị trí đắc địa tại quận 1, TP HCM còn phải đối mặt với cảnh ế ẩm, người bán nhiều hơn người đi xem. Mặt bằng trên đất vàng phải chật vật chuyển đổi mô hình để kéo khách về thì những khu vực mới như Đông, khu Nam không nên hào hứng thái quá", ông Đực nhấn mạnh thêm.
Đồng thời, vị chuyên gia này cũng cho biết nguyên nhân dẫn đến bội thực nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM là do có quá nhiều dự án nhà ở đã dành đất cho hoạt động bán lẻ. Hay nói cách khác, mặt bằng thương mại đang bị bố trí tùy tiện, bất hợp lý và thiếu cảnh báo rủi ro.
Ông Đực phân tích, sẽ là một sai lầm nghiêm trọng khi dự án nhà ở nào cũng đều bố trí thêm khối đế thương mại dịch vụ hoặc khu thương mại riêng. Trong đó, nhỏ thì cũng từ 5.000-10.000 m2 mặt sàn, còn lớn thì phải vài chục nghìn m2 sàn, cứ vậy lũy kế dần theo năm tháng. Điều đáng nói là các dự án này lại được thiết kế san sát nhau, xen kẽ với các trung tâm thương mại hoành tráng đã khiến áp lực thừa mặt bằng bán lẻ ngày càng lớn dần.
Ngược lại với những ý kiến lo ngại về kịch bản màu xám của thị trường này, vẫn có nhiều chuyên gia tỏ thái độ lạc quan về tương lai của nó. Bà Lê Thị Kim Hoa, Giám đốc bộ phận Cho thuê và Tư vấn bán lẻ Cushman & Wakefield cho rằng: Một khi nguồn cung tăng lên thì giá thuê mặt bằng bán lẻ sẽ giảm xuống và đối tượng được hưởng lợi chính là khách hàng, điều này sẽ tạo nên sự sôi động cho thị trường, mang đến nhiều sự lựa chọn và làm đa dạng hóa các mô hình mới cũng như xu hướng mới.
Trước bối cảnh Việt Nam sắp gia nhập hàng loạt các hiệp định tự do thương mại, sẽ có không ít các nhà bán lẻ ngoại gia nhập vào thị trường nội. Theo số liệu thống kê mới nhất của IMAA (Viện hợp nhất sáp nhập và liên minh, một tổ chức theo dõi các thương vụ M&A trên toàn cầu), xu hướng chủ đạo của hoạt động M&A Việt Nam trong giai đoạn 2014-2015 sẽ là ngành bán lẻ và công nghiệp tiêu dùng. Trong đó, bán lẻ chiếm đến 36% tổng giá trị các thương vụ M&A, bà Hoa cho biết thêm.
Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó giám đốc Bộ phận Tư vấn Công ty Savills Việt Nam cũng nhận định, hiện nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Sài Gòn (chưa đến 1 triệu m2) đang khá khiêm tốn so với các thành phố lớn trong khu vực như: Bangkok với 8 triệu m2, 4 triệu m2 của Singapore, 3 triệu m2 của Kuala Lampur. Đây cũng chính là lý do để ngành bán lẻ hiện đại của Tp.HCM sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.
Dân số thuộc khu vực ngoại thành Tp.HCM hiện đang tập trung với số lượng rất lớn, song mật độ diện tích bán lẻ hiện đại (siêu thị, trung tâm mua sắm) trên đầu người lại khá thấp so với khu vực trung tâm. Vì vậy, theo nhìn nhận của bà Khanh, biểu đồ ngành bán lẻ sẽ có xu hướng dịch chuyển dần về khu vực ngoại thành.
Tuy nhiên, theo nhận xét của một chuyên gia bất động sản có kinh nghiệm quan sát về thị trường bán lẻ tại Tp.HCM gần 2 thập niên thì, mật độ các điểm bán lẻ trên toàn thành phố còn thấp và chưa đủ dữ liệu để kỳ vọng vào sự tăng trưởng của ngành này. Đó chỉ là phần của tảng băng, phần còn lại sẽ phụ thuộc vào vị trí cũng như sức mua, thị hiếu và thói quen của người tiêu dùng.
Vị chuyên gia này cho biết thêm, lấy quy mô mặt bằng bán lẻ của Tp.HCM để so sánh với các thành phố lớn khác trong khu vực để đánh giá tiềm năng là điều không nên, bởi, giữa các đô thị sẽ có một xuất phát điểm và mô hình phát triển khác nhau. Điều cần thiết đối với ngành bán lẻ nói chung và mặt bằng bán lẻ Tp.HCM nói riêng là phải có sự nghiên cứu đồng bộ, khảo sát tình hình thực tế một cách cụ thể, sinh động để hạn chế được nguy cơ khủng hoảng thừa, gây nên sự lãng phí cho xã hội.
