Vì sao đất nền TP.HCM sốt giá?

Lệch pha

Quý I/2017 được nhận định trôi qua khá êm đềm bởi ảnh hưởng từ kỳ nghỉ tết. Giao dịch chủ yếu vẫn từ những dự án cũ được mở bán cuối năm 2016, nhưng khác với giai đoạn giữa và cuối năm 2016, đầu năm 2017 sự lệnh pha giữa hai phân khúc xuất hiện khi căn hộ giao dịch chậm, thì phân khúc đất nền lại lên ngôi.

CBRE Việt Nam đưa ra số liệu cho thấy thị trường căn hộ trong quý I/2017 khá trầm lắng với sự suy giảm cả trong số căn hộ chào bán mới và số căn bán được trong tất cả các phân khúc, đặc biệt đối với phân khúc cao cấp và hạng sang.

Trong quý vừa qua, thị trường đón nhận thêm 5.083 căn từ 21 dự án trong đó có 6 dự án mới, giảm 44% theo quý và giảm 49% theo năm. Phân khúc trung cấp chiếm 52% tổng số căn hộ chào bán mới trong quý I/2017. Các căn hộ mới được tung ra trong phân khúc cao cấp giảm đáng kể tới 72% so với quý trước đó. Xu hướng này đã được ghi nhận trong quý I/2016 khi các chủ đầu tư xem xét lại các dự án và chiến lược của họ. CBRE tin rằng, số lượng chào bán sẽ trở lại mức bình thường trong các quý tiếp theo.

Ngược lại với sự ảm đạm này thì phân khúc đất nền lại trở lên sôi động. Trong quý I/2017, thị trường biệt thự và nhà phố xây sẵn đón chào thêm 5 dự án mới, đóng góp thêm 500 căn vào nguồn cung hiện hữu. Tất cả nguồn cung mới này tập trung ở phía Đông TP.HCM với 4 dự án tại quận 9 và 1 dự án tại quận Thủ Đức.

“Trong những quý tới, chúng tôi cũng mong đợi được thấy những nguồn cung mới xuất hiện lần lượt tại phía Nam và phía Đông Thành phố. Trong 5 dự án mới của quý này, những dự án trong các khu vực vốn sôi động gần đây tung ra hơn 100 căn cho mỗi dự án. Trong khi đó, những dự án mới khác chỉ mở bán khoảng 50 căn cho mỗi dự án”, báo cáo của CBRE nhận định.

Trong quý I/2017, giá bán trung bình khá ổn định ở hầu hết các khu vực. Trong khi giá bán trung bình tại quận 2 tăng 1,4% so với quý trước và quận 9 tăng 1,9% so với quý trước, các quận ngoài trung tâm khác như Bình Thạnh, Gò Vấp và quận 12 có giá bán tăng từ 1,5% - 3% so với quý trước đó.

Giá bán trên thị trường tăng nhanh hơn so với thị trường nhà phố/biệt thự xây sẵn trên cùng một khu vực. Tại những khu vực nhộn nhịp tại quận 2 như phường Thạnh Mỹ Lợi, phường Bình Trưng Đông, giá bán tăng từ 16 - 40% so với quý trước, trong khi quận Nhà Bè, quận Thủ Đức, quận Bình Chánh và quận 12, giá bán có thể tăng lên đến mức 25% so với quý trước.

Tại quận 9, đất nền tại phường Phú Hữu và phường Phước Long B không còn được coi là có giá thấp và các nhà đầu tư hiện đang tập trung vào phường Long Trường, Đông Tăng Long... Về tỷ lệ bán, 50 - 90% các căn mới mở bán được hấp thụ với các hoạt động giao dịch diễn ra sôi nổi hơn ở các dự án có vị trí tốt. Toàn thị trường hấp thụ hơn 850 căn, tăng lên 14% so với quý trước đó.

Việc lệnh pha này tạo ra mối lo nhất định cho thị trường bất động sản TP.HCM.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch HoREA cho rằng, trong khi lượng tồn kho ở phân khúc căn hộ vẫn còn nhiều, những dự án chung cư từ trung cấp tới cao cấp liên tục được doanh nghiệp địa ốc đưa ra thị trường, thì khách hàng lại xuất hiện tình trạng quay lưng với căn hộ để sở hữu đất nền.

Nếu tình trạng này không được cân bằng trong quý II thì thị trường căn hộ sẽ bắt đầu gặp khó khăn, từ đây các doanh nghiệp buộc phải tìm cách đẩy căn hộ bán ra bằng nhiều cách, trong đó có cả những cách không tốt.

Nguyên nhân từ đâu?

Tìm hiểu về nguyên nhân của việc lệch pha này, ông Đực cho rằng, nguyên nhân đầu tiên đó là tin đồn. Việc cuối năm 2016 TP.HCM đưa ra kế hoạch đưa một số huyện như Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn… lên quận đã tạo ra một cơn địa chấn đất nền lớn. Nhiều nhà đầu tư thứ cấp bắt đầu cuộc săn đất nền và rồi thổi giá sôi động thị trường.

Tiếp theo là những tin đồn về thành lập các thành phố phân khu, như quận 2, quận 9, Thủ Đức sẽ làm thành phố khu Đông, quận 7, Bình Chánh, quận 8… sẽ là thành phố Khu Nam… Điều này một lần nữa tạo ra một cơn địa chấn đất nền. Ngoài ra, những tin đồn về hạ tầng giao thông, mở rộng địa giới hành chính… cũng là nguyên nhân dẫn tới thị trường đất nền tăng giá và “sốt xình xịch”.

Nhận định của ông Đực được nhiều nhà đầu cơ đất nền cho là chính xác. Theo ông Nguyễn Thanh Tùng, Giám đốc sàn giao dịch địa ốc Thành Tùng tại huyện Bình Chánh, thị trường địa ốc, đặc biệt là phân khúc đất nền hiện nay đang như trên đống lửa tin đồn, chỉ cần có một thông tin mới về quy hoạch ở một điểm nào đó là ngay lập tức đất nơi đó bùng cháy.

“Khi có thông tin quy hoạch mới, những nhà đầu tư thứ cấp sẽ kéo tới thực hiện chiêu thức săn đất, họ gom hết đất từ diện tích lớn tới diện tích nhỏ, sau đó bán lại. Chỉ cần có khoảng 10 nhà đầu tư xuống gom đất tức khắc giá đất sẽ bắt đầu tăng cao. Ngoài ra, còn những nhà đầu tư cao cấp khác, họ biết trước quy hoạch nên gom đất trước để đó và rồi khi thông tin quy hoạch được đưa ra thì họ bắt đầu thổi giá bung hàng. Chính vì vậy mà việc giá đất chỉ 1 đồng nhưng khách hàng có thể phải mua tới 4 - 5 đồng, nhà đầu tư thứ cấp chia nhau bằng việc mua qua tay”, ông Tùng nói.

Một phần nữa của việc nóng sốt này được ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng Giám đốc Công ty địa ốc Himlam Land lý giải, đó là tâm lý sở hữu đất nền của người Việt vẫn còn rất lớn.

Còn một đơn vị nghiên cứu thị trường thì đưa ra nhận định về việc này đó là người dân chọn mua đất nền vì độ rủi ro thấp, thị trường lâu có biến động, giá đất xuống thì khách hàng vẫn có đất để xây nhà, hoặc để đó đợi đất tăng giá sẽ bán ra… Đối với thị trường căn hộ thì khác. Việc dự án hiện nay được chủ đầu tư mở bán trước khi xây dựng, thậm chí pháp lý chưa xong đã mở bán, nếu xảy ra biến cố thị trường, những dự án này lâm vào cảnh bất động, chủ đầu tư khó khăn về tài chính thì coi như căn hộ khách hàng mua cũng sẽ nằm bất động và không hẹn ngày nhận nhà.

“Đây là điều đã diễn ra trong những năm 2009 khi thị trường bất động sản tăng cao sau đó đóng băng, khách hàng mua đất nền thì vẫn còn đất xây nhà, nhưng khách hàng mua căn hộ đến giờ vẫn phải mang đơn đi khắp nơi kiện chủ đầu tư khiến phân khúc căn hộ mất lòng tin người dân tới giờ”, nghiên cứu từ đơn vị nghiên cứu thị trường chỉ rõ.

Ngoài ra, một lý do khác mà phân khúc đất nền trở lại ngôi vương đó là việc quỹ đất của TP.HCM vẫn còn nhiều, giá đất nền thấp hơn hoặc bằng với giá chung cư. Một nguyên nhân nữa đó là việc các chủ đầu tư bắt đầu đưa ra những dự án đất nền tại các quận, huyện vùng ven khá nhiều dẫn tới phân khúc này sôi động trong quý I/2017.