Thấy nhiều người kinh doanh phòng trọ thành công, anh Kha cũng mạnh dạn nhập cuộc. Vào đầu năm 2012, anh đã mua đất và xây 12 phòng trọ cho thuê. Do vốn tự có của anh chỉ 300 triệu đồng nên anh Kha đã vay ngân hàng 1,1 tỷ đồng với lãi suất 10% trong 6 tháng đầu, sau đó mức lãi suất 15%/năm.
Anh Kha chia sẻ, anh chấp nhận trả lãi vay cao một thời gian, nợ gốc ân hạn hoặc trả dần và kỳ vọng phần lợi nhuận tích lũy vào giá trị đất sẽ tăng theo thời gian. Song, trên thực tế, nhà đầu tư này đã chịu lỗ khoản lãi suất vay cả trăm triệu đồng trong suốt năm 2012 bởi chưa thể kinh doanh khi đang xây phòng trọ. Thế nên, doanh số của anh trong năm 2012 chỉ là con số không.
Bước sang năm 2013, anh Kha bắt đầu vận hành nhà trọ, cho thuê 9 phòng với giá thuê 1,1 triệu đồng/phòng/tháng, doanh thu năm đầu tiên đạt 118,8 triệu đồng. Tỷ lệ trống lúc bấy giờ là 25%. Lãi suất vay 1,1 tỷ đồng trong năm là 165 triệu đồng và được ân hạn nợ gốc. Tuy nhiên, sang năm thứ hai, khoản thâm hụt là 50 triệu đồng. Anh Kha tiếp tục gồng gánh để cân đối bù lỗ.
Khi kinh doanh phòng trọ cho thuê, nhiều nhà đầu tư lỗ nặng vì dùng đòn bẩy tài chính
quá đà. (Ảnh: Lucas Nguyễn)
Mặc dù suất được điều chỉnh giảm xuống vào năm 2014 nhưng do dãy phòng trọ ế khách nên anh Kha tiếp tục bị thâm hụt ngân sách. Lúc này, tỷ lệ phòng trống của dãy trọ khoảng 35%. Hơn nữa, anh Kha cũng không có nhiều kinh nghiệm quản lý và địa bàn có những khách thuê thuộc thành phần bất hảo, gây rối trật tự, chậm trả tiền nhà nên anh phải dừng việc cho thuê. Do đó, khoản lỗ của anh tăng lên trên 60 triệu đồng trong năm thứ ba. Doanh thu sụt giảm nên việc trả lãi vay bắt đầu trở thành gánh nặng đối với nhà đầu tư này.
Nhà đầu tư phải khất nợ ngân hàng nhiều lần kể từ cuối năm 2014 đến nửa đầu năm 2015. Sau nhiều lần nhẹ nhàng đề nghị, ngân hàng phải sử dụng biện pháp rắn, buộc anh bán tài sản để trả nợ bằng mọi giá. Để cấn nợ nhà băng, anh Kha phải bán tháo dãy nhà trọ, chấp nhận lỗ hàng trăm triệu đồng.
Anh Khoa cho hay: "Khoản vốn tự có là tiền mặt 300 triệu đồng đội nón ra đi. Tôi làm việc không công trong suốt 3 năm để trả nợ nhà băng. Để tất toán nợ, tôi còn phải móc thêm tiền túi. Cái giá cho bài học này bằng tiền tỷ".
Theo ông Nguyễn Hồng Hải, chuyên gia bất động sản cho thuê có 7 năm kinh doanh nhà trọ cho thuê với gần 200 phòng trọ, mức giá 1-3 triệu đồng/tháng tại quận Tân Phú và Bình Tân, nhà đầu tư đã đi ngược lại 3 nguyên tắc cơ bản khi kinh doanh phòng trọ nên mới thất bại, lỗ nặng.
Đầu tiên, nhà đầu tư đã chuẩn bị vốn sai cách. So với tổng suất đầu tư, anh Kha đã vay ngân hàng gần 70%. Đây là mức vay bất hợp lý. Đầu tư vào mô hình này, nhà đầu tư cần biết rằng, đây là hình thức bỏ tiền chẵn để thu về tiền lẻ trên cơ sở tích lũy quỹ đất, công trình khấu hao dần, hạn chế vay vốn, tỷ lệ vay càng thấp càng an toàn, vốn tự có càng nhiều càng tốt.
Thứ hai, nhà đầu tư đối mặt với áp lực chi phí tài chính nặng nề khi lãi suất vay ở mức 15%/năm. Thông thường, để đầu tư bền vững, lợi nhuận ròng hàng tháng của việc kinh doanh phòng trọ phải đạt 1%/tháng, tức 12%/năm. Như vậy, tổng số tiền phải trả cho khoản lãi vay cần phải điều chỉnh thấp hơn tổng lợi nhuận. Chính vì doanh thu không đủ để gồng gánh chi phí tài chính nên anh Kha mới thua lỗ nặng.
Cuối cùng, nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm quản lý phòng trọ cho thuê. Anh Kha đã để tỷ lệ trống ở mức cao và tăng dần. Kinh nghiệm cho thấy, khả năng thua lỗ rất lớn nếu nhà đầu tư không đủ kinh nghiệm quản lý bất động sản cho thuê.
Chuyên gia này cho biết, nhiều người vẫn lầm tưởng rằng kinh doanh phòng trọ cho thuê là kênh đầu tư dễ thắng lớn. Thế nhưng, trên thực tế, đây không phải là phân khúc đầu tư nhẹ nhàng. Nhà đầu tư cần phải tính kỹ bài toán tài chính và bỏ ra nhiều tâm sức quản lý, giám sát từ nội bộ khu nhà trọ đến ngoại khu mới có thể thành công. Đồng thời, nhà đầu tư cần tham vấn nhiều lời khuyên và lập trình sẵn bảng dự toán để hạn chế rủi ro trước khi rót tiền vào kênh đầu tư này.
