Khu đất nói trên được quy hoạch làm nhà ở xã hội vào năm 2014 song vẫn cho cấp phép xây dựng tạm. Hai chủ đất đã xây nhà trong năm 2014. Hiện có 4/5 người xây nhà và đã được quận 9 (Tp.HCM) cấp số nhà chung. Nhà có điện nước riêng và có thể làm được hộ khẩu tại địa chỉ đó.

Vậy xin hỏi luật sư, liệu chúng tôi có thể xin hoàn công và tách sổ? Hồ sơ, thủ tục ra sao?

Chân thành cảm ơn!

(lequanghuyxn@...)

Cấp phép xây dựng như thế nào cho đất thuộc quy hoạch?

Trả lời:

Theo thông tin mà bạn cung cấp cũng như thắc mắc cần giải đáp, luật sư tư vấn như sau:

Việc thực hiện kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 49, Luật Đất đai năm 2013.

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật."

Như vậy, nếu khu đất bạn mua là đất đã có quy hoạch thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên, người sử dụng đất không được xây dựng mới công trình, nhà ở, trồng cây lâu năm. Chỉ khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì người sử dụng đất mới có thể cải tạo, sửa chữa công trình, nhà ở hiện hữu trên đất đó.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn được quy định rõ tại Điều 94, Luật Xây dựng.

"1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt;

c) Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.

2. Đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 của Luật này.

4. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn mà kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng chưa được triển khai thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình về điều chỉnh quy hoạch xây dựng và thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn.

5. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo."

Căn cứ theo các quy định nêu trên, trường hợp đất xây dựng thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước phê duyệt, công bố song chưa thực hiện, chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phù hợp với quy mô công trình do UBND cấp tỉnh quy định cho từng khu vực, thời hạn tồn tại của công trình đã được phê duyệt; hết thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, chủ đầu tư phải tự phá dỡ công trình. Cơ quan chức năng sẽ tiến hành cưỡng chế nếu chủ đầu tư không tự phá dỡ. Đồng thời, trong trường hợp này, chủ dự án sẽ phải chịu mọi chi phí liên quan tới việc phá dỡ.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An)