Đất chuyên dùng là một trong những loại đất phi nông nghiệp, thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Vì không nắm rõ các quy định sử dụng đất chuyên dùng nên nhiều người bị thu hồi dất hoặc bị phạt. Để tránh trường hợp này, người sử dụng đất cần tìm hiểu kỹ về loại đất chuyên dùng để tuân thủ đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Đất Chuyên Dùng Là Gì?

Pháp luật về đất đai hiện hành không có định nghĩa cụ thể về đất chuyên dụng. Xét về nhóm đất, đất chuyên dụng thuộc nhóm đất phi nông nghiệp với nhiều mục đích sử dụng khác nhau như xây dựng công trình sự nghiệp, xây dựng trụ sở cơ quan... Loại đất này không được sử dụng cho mục đích kinh doanh, mua bán hoặc để ở khi chưa thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Có Mấy Loại Đất Chuyên Dùng?

Đất chuyên dùng gồm các loại sau:

• Đất được sử dụng vào mục đích quốc phòng - an ninh;

• Đất để xây dựng trụ sở cơ quan;

• Đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

• Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

• Đất để xây dựng cơ sở tín ngưỡng, tôn giáo;

• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất của các khu - cụm công nghiệp, khu chế xuất, thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

• Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng các trụ sở của tổ chức, đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao cùng các công trình sự nghiệp khác;

• Đất sử dụng vào mục đích công cộng như đất làm giao thông (sân bay, cảng hàng không, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường bộ, hệ thống đường sắt, các công trình giao thông công cộng khác), thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng, đất công trình năng lượng, đất công trình bưu chính, viễn thông, đất chợ, đất xử lý chất thải...

Đất chuyên dùng thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, có nhiều mục đích sử dụng khác nhau. Ảnh minh họa

Đất Chuyên Dùng Có Thời Hạn Sử Dụng Là Bao Lâu?

Thời hạn sử dụng các loại hình bất động sản được quy định tại Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014. Theo đó, thời hạn sử dụng đất được phân thành hai loại: Đất sở hữu lâu dài và đất có thời hạn sử dụng. Cụ thể, có 11 trường hợp đất được sử dụng ổn định, lâu dài gồm:

• Đất ở do hộ cá nhân, gia đình sử dụng;

• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh;

• Đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

• Đất tín ngưỡng;

• Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

• Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, để xây dựng các công trình công cộng phục vụ người dân khác và không có mục đích kinh doanh.

• Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của các hộ gia đình, ca nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao cho thuê và có thời hạn thuê.

• Đất dùng làm cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà cầu nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.

• Đất tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất từ phi nông nghiệp sang sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với tài sản này được phép sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất lâu dài.

• Đất chuyên dùng để xây dựng các trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa có khả năng tự chủ tài chính gồm đất xây các công trình thuộc lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác.

• Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng trong trường hợp: Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất để bảo tồn bản sắc văn hóa dân tộc gắn liền với phong tục, tập quán của các dân tộc. Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm bảo vệ phần tài sản đất được giao, được sử dụng kết hợp mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, không được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.

Như vậy, đất chuyên dùng có thời hạn sử dụng lâu dài và ổn định.

Người Sử Dụng Đất Chuyên Dùng Có Quyền Lợi Và Nghĩa Vụ Gì?

Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định rõ tại Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, người sử dụng đất sẽ có các quyền sau:

Quyền Lợi Của Người Sử Dụng Đất Chuyên Dùng

• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

• Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

• Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

• Được Nhà nước hướng dẫn, giúp đỡ trong việc bồi bổ, cải tạo đất nông nghiệp.

• Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

• Được quyền tố cáo, khiếu nại, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Nếu chưa được phép chuyển đổi sang đất thổ cư thì người sử dụng đất không được xây nhà ở trên đất chuyên dùng. Ảnh minh họa

Nghĩa Vụ Của Người Sử Dụng Đất Chuyên Dùng

• Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

• Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

• Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

• Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.

• Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.

• Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.

• Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.

Người sử dụng đất chuyên dùng cũng có các quyền và nghĩa vụ tương tự như người sử dụng đất nói chung. Tuy nhiên, với loại đất này, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cũng có những sự khác biệt nhất định.

Hộ gia đình, cá nhân thuê đất chuyên dùng của Nhà nước theo hình thức đóng thuế hàng năm. Tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất chuyên dùng sẽ có những quyền và nghĩa vụ như sau:

• Người sử dụng đất chuyên dùng được thừa kế, tặng cho tài sản do mình sở hữu cho người nhận khác gắn với khu đất đã thuê với mục đích đã được xác định trước.

• Người sử dụng đất chuyên dùng có quyền cho thuê lại tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn với khu đất đã thuê theo quy định của pháp luật về dân sự.

• Người sử dụng đất chuyên dùng có quyền thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuê cho một tổ chức hay cá nhân theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động, kinh doanh tại Việt Nam.

• Người sử dụng đất chuyên dùng được phép bán các tài sản thuộc sở hữu của mình gắn với đất thuê cho một cá nhân khác và được Nhà nước xác nhận mục đích và tiếp tục cho thuê.

Khoản 1, Điều 179, Luật Đất đai năm 2013 quy định, nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây thì người sử dụng đất sẽ có quyền thế chấp đất tại ngân hàng.

• Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;

• Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, thừa kế;

• Đất được Nhà nước giao cho và có thu tiền sử dụng đất hàng năm, cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Theo Khoản 2, Điều 179, Luật Đất đai năm 2013, trường hợp cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền sử dụng hàng năm thì sẽ có các quyền sau:

• Được thừa kế, cho tặng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo đúng quy định pháp luật dân sự.

• Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trước đó.

• Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động ở Việt Nam, tại các tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định pháp luật.

• Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất đối với các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho phép thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định.

Đất chuyên dùng vẫn có thể thế chấp tại ngân hàng khi đáp ứng đủ điều kiện. Ảnh minh họa

Căn cứ theo các quy định nêu trên thì đất chuyên dùng trong sản xuất có thể tặng, bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất và được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích sử dụng. Mặt khác, người sử dụng đất có thể thế chấp tài sản thuộc sở hữu gắn với đất thuê tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng hợp pháp, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân theo quy định.

Lưu ý là, không phải loại đất chuyên dùng nào cũng có thể thế chấp. Thông thường, khi người sử dụng đất có nhu cầu thế chấp tại ngân hàng thì ngân hàng sẽ kiểm tra thông tin về tài sản, nếu đảm bảo đủ điều kiện mới duyệt hồ sơ vay vốn. Ngược lại, nếu hồ sơ không đảm bảo thì sẽ không được duyệt vay.

Về điều kiện để thế chấp đất chuyên dùng, Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, người sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Có sổ đỏ, sổ hồng, ngoại trừ trường hợp quy định tại Khoản 3, Điều 186, Luật Đất đai năm 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1, Điều 168 của luật này.

• Đất vẫn còn thời hạn sử dụng;

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, đảm bảo khả năng thi hành án;

• Đất không xảy ra tranh chấp, mâu thuẫn.

Đất Chuyên Dùng Có Được Bồi Thường Không?

Đây cũng là thắc mắc của rất nhiều người sử dụng đất chuyên dùng hiện nay. Về việc đất chuyên dùng có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không, có 2 trường hợp sau:

- Trường hợp được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất

Các tổ chức, kinh tế đang thuê sử dụng đất nông nghiệp trả tiền thuê đất 1 lần cho toàn bộ thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ điều kiện bồi thường theo quy định tại Điều 75, Luật Đất đai năm 2013.

- Trường hợp không được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính, sử dụng đất nông nghiệp có trả tiền thuê hàng năm. Trong trường hợp này, người sử dụng đất chỉ nhận bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí này không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.

+ Đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất. Là đất rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã được giao khoán cho hộ gia đình, cá nhân theo luật định.

Trên đây là toàn bộ các quy định của pháp luật hiện hành về đất chuyên dùng mà người sử dụng đất cần nắm rõ để tuân thủ đúng quy định cũng như bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Hy vọng bài viết mang đến những thông tin hữu ích cho bạn đọc.

Lam Giang (TH)

Xem thêm:

>> Đất Vườn Là Gì - 3 Bước Chuyển Đổi Đất Vườn Sang Đất Ở

>> Đất nông nghiệp là gì - 5 bước chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư

>> Đất trồng cây lâu năm là gì và các vấn đề pháp lý liên quan