1. Đất vườn là gì?
Theo Điều 10, Luật Đất đai năm 2013, đất đai được chia làm 3 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Điều 103, Luật Đất đai năm 2013 quy định cách xác định phần diện tích đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở (một thửa đất gồm cả đất ở, đất vườn, ao). Như vậy, pháp luật về đất đai hiện hành không có quy định giải thích rõ đất vườn là gì.
Tuy vậy, trước đây có một số văn bản quy định về khái niệm đất vườn. Cụ thể, Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC ngày 12/10/1999 do Tổng cục Địa chính ban hành hệ thống biểu mẫu thống kê diện tích đất đai nêu rõ, đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.
Mặt khác, tại phần Phụ lục mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước kèm theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 có quy định loại đất làm vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp, ký hiệu được ghi thống nhất trong sổ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là "Vườn".
Hiểu một cách đơn giản thì đất vườn là phần đất dùng để trồng cây hàng năm hoặc lâu năm trong một thửa đất riêng hoặc nằm trong cùng thửa đất với đất ở. Đất vườn có thể là thửa riêng hoặc liền kề với đất thổ cư.
Căn cứ vào mục đích sử dụng trên thực tế, thuật ngữ đất vườn có thể hiểu là loại đất được sử dụng để làm vườn, trồng cây lâu lăm, cây hàng năm hoặc trồng xen kẽ cây lâu năm và cây hàng năm.
Tóm lại, đất vườn là loại đất được sử dụng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng xen kẽ cây hàng năm và cây lâu năm trong cùng thửa đất hoặc xen kẽ với phần diện tích đất ở trong cùng thửa đất ở.
Đất vườn được ký hiệu như thế nào? Ký hiệu đất vườn cụ thể ra sao là thắc mắc của nhiều người sử dụng đất hiện nay. Theo Luật Đất đai năm 2013, đất vườn không được xếp vào bất kỳ nhóm đất nào, dù là đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp. Vấn đề này hiện vẫn còn nhiều tranh cãi, chưa thông nhất. Trên bản đồ địa chính cũng chưa có ký hiệu cụ thể cho đất vườn.
 |
| Đất vườn được sử dụng phổ biến ở các vùng nông thôn hiện nay, thường nằm trong cùng với thửa đất với đất ở. |
2. Phân biệt đất vườn với các loại đất khác
Thực tế cho thấy, nhiều người vẫn nhầm lẫn giữa các khái niệm đất vườn, đất ở, đất vườn tạp, đất nhà vườn, đất trồng cây lâu năm. Việc nhầm lẫn có thể ảnh hưởng tới quyền lợi của người sử dụng đất. Nếu sử dụng sai mục đích còn bị xử phạt.
- Phân biệt đất vườn với đất ở
Theo luật đất đai hiện hành, đất ở là loại đất dùng để xây nhà ở (xây nhà kiên cố). Nếu chưa muốn xây dựng nhà ở, người sử dụng đất có thể sử dụng đất ở để trồng hoa màu, trồng cây hàng năm mà không bị xử phạt vi phạm hành chính.
Trong khi đó, đất vườn có thể liền kề cùng một thửa với đất ở hoặc được tách riêng độc lập. Điểm khác biệt căn bản giữa đất vườn và đất ở là mục đích sử dụng. Đất vườn được sử dụng để trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc xen kẻ cả hai loại cây. Xây nhà trên đất vườn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính do sử dụng sai mục đích sử dụng đất.
- Phân biệt đất vườn với đất trồng cây lâu năm
Đất trồng cây lâu năm là loại đất dùng để trồng các loại cây công nghiệp, cây ăn quả, cây lâu năm khác kể cả trong và ngoài khu dân cư, có thời gian sinh trưởng trên một năm mới được thu hoạch sản phẩm và đất vườn ươm cây giống nông nghiệp lâu năm.
Điểm khác biệt giữa đất vườn và đất trồng cây lâu năm là đất vườn có thể vừa trồng cây lâu năm, vừa trồng cây hàng năm, còn đất trồng cây lâu năm chỉ trồng mỗi loại cây này. Mặt khác, đất vườn phải gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong khu dân cư, còn đất trồng cây lâu năm nằm ngoài khu dân cư.
- Phân biệt đất vườn với đất vườn tạp
Hiện chưa có quy định cụ thể về đất vườn tạp, chúng thường được gọi là vườn quảng canh, được trồng đa dạng các loại cây hơn so với đất vườn.
- Phân biệt đất vườn với đất nhà vườn
Pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về đất nhà vườn. Trên thực tế, đất nhà vườn chính là những mảnh đất vườn, trong đó một phần đất đã được chuyển đổi lên đất ở xây dựng công trình, nhà ở hợp pháp, phần còn lại là đất vườn.
>>> Xem thêm:
3. Đất vườn có làm sổ đỏ được không?
Theo phân tích ở trên, đất vườn nằm trong cùng thửa đất hoặc xen kẽ với phần diện tích đất ở trong cùng thửa đất ở. Do đó, việc đất vườn có được cấp sổ đỏ hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Để cấp sổ đỏ cho đất vườn, cần căn cứ vào Điều 101, Luật Đất đai năm 2013.
- Đất được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004.
- Đất không có tranh chấp.
- Không vi phạm pháp luật về đất đai.
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
4. Thời hạn sử dụng của đất vườn là bao lâu? Có được gia hạn không?
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2, Điều 126, Luật Đất đai năm 2013, thời hạn sử dụng đất vườn được xác định như sau:
- Đất vườn được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thời hạn là 50 năm.
- Nhà nước cho cá nhân, hộ gia đình thuê đất vườn có thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm.
Theo đó, đất vườn có thời hạn sử dụng đất là 50 năm hoặc không quá 50 năm. Vậy, khi hết hạn sử dụng, đất vườn có được gia hạn không? Căn cứ theo Luật Đất đai năm 2013, đất vườn khi hết thời hạn sử dụng đất không cần phải thực hiện thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất.
Đối với trường hợp đất vườn được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi hết thời hạn, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn là 50 năm.
Đối với trường hợp Nhà nước cho cá nhân, hộ gia đình thuê đất vườn, thì khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân, hộ gia đình nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
5. Đất vườn có được xây nhà ở không?
Câu trả lời là không vì đất vườn là loại đất chỉ được sử dụng để trồng cây lâu năm, cây hàng năm, không được sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở. Trong quá trình sử dụng đất, nếu cá nhân, hộ gia đình muốn xây dựng nhà ở trên đất vườn thì có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
UBND cấp huyện nơi có đất là cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Cơ quan này sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất 12 tháng của huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cũng như mục đích, nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích để quyết định.
|
|
| Để được xây nhà ở trên đất vườn, cần chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất thổ cư. |
Vậy có nên mua bán đất vườn để xây dựng nhà ở không? Giá đất vườn thường rẻ hơn nhiêu so với đất ở nên nhiều người có xu hướng chọn mua đất vườn rồi chuyển lên thổ cư xây nhà ở. Giao dịch này hiện khá phổ biến. Tuy nhiên, để tránh rủi ro không chuyển đổi được sang đất ở, người mua cần lưu ý một số vấn đề sau:
- Kiểm tra giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của bên bán. Chỉ nên mua đất có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, thửa đất không trong tình trạng tranh chấp, là tài sản bảo đảm nghĩa vụ cho giao dịch dân sự khác.
- Nên chọn mua mảnh đất có nhà ở trên đất cùng một thửa đất hoặc chọn mua thửa đất đã được xác định rõ ranh giới, diện tích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Kiểm tra xem thửa đất có nằm trong quy hoạch hay không, có bị hạn chế chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không.
6. Điều kiện chuyển đất vườn lên đất thổ cư
Điều 52, Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể:
"Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."
Như vậy, để chuyển từ đất vườn sang đất ở cần đáp ứng hai điều kiện sau:
Thứ nhất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Điều dó có nghĩa là, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển sang đất ở. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai nên người dân có thể tự mình kiểm tra.
Thứ hai, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Tức là, người sử dụng đất phải có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
7. Thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở
Căn cứ theo Điều 69, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, trình tự thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở tuân theo các bước sau đây:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ chuyển đất vườn lên thổ cư
Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đất vườn sang đất ở cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận (sổ hồng, sổ đỏ).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển cho phòng Tài nguyên và Môi trường. Hoặc cũng có thể nộp trực tiếp tại phòng Tài nguyên và Môi trường đối với những nơi chưa có bộ phận một cửa.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ
Với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, bộ phận một cửa sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp. Phiếu này sẽ ghi rõ hạn trả kết quả.
Với trường hợp hồ sơ thiếu giấy tờ theo quy định, chưa hợp lệ, thì trong vòng không quá 3 ngày làm việc phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.
Bước 4. Giải quyết yêu cầu
Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn lên đất thổ cư. Người dân cần nộp đúng số tiền, đúng thời hạn ghi trong thông báo của cơ quan thuế.
Bước 5. Trả kết quả
Kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, thời gian giải quyết hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở không quá 15 ngày. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, thời gian giải quyết không quá 25 ngày.
Lưu ý:
- Thời hạn trên không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật, cũng không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân.
- Nếu quá thời hạn mà chưa nhận được kết quả, người dân nên hỏi trực tiếp lý do chưa giải quyết. Nếu cần thiết, có thể yêu cầu cơ quan giải quyết hồ sơ trả lời bằng văn bản.
|
|
| Mua đất vườn giá rẻ rồi chuyển lên thổ cư xây nhà ở khá phổ biến hiện nay. |
8. Thuế, phí phải nộp khi chuyển đất vườn sang đất ở
Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP nêu rõ, có hai trường hợp khi chuyển đất vườn sang đất thổ cư. Tiền sử dụng đất phải nộp ở mỗi trường hợp là khác nhau.
-
Trường hợp chuyển từ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở
Điểm a, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định, thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp sau:
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6, Điều 103, Luật Đất đai năm 2013 sang làm đất ở;
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
-
Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở
Trường hợp đất vườn là đất trồng cây lâu năm hoặc cây hàng năm, tiền sử dụng đất được tính theo điểm b, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì số tiền sử dụng đất phải nộp như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Lưu ý: Để tính được số tiền sử dụng đất phải nộp thì người dân phải biết giá đất theo Bảng giá đất, vị trí thửa đất và địa chỉ thửa đất cụ thể.
Trên đây là những quy định liên quan tới đất vườn mà người sử dụng đất cần nắm rõ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình, đồng thời tuân thủ đúng quy định hiện hành về đất vườn, tránh bị xử phạt vi phạm.
Lam Giang (TH)
