Việc làm sổ đỏ cho đất mua bán chuyển nhượng thường căn cứ vào thời điểm chuyển nhượng. Thời điểm chuyển nhượng khác nhau thì cách giải quyết cũng có những điểm khác biệt nhất định. Vậy vấn đề cấp sổ đỏ đối với đất mua sau thời điểm Luật Đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực được giải quyết như thế nào?

1. Có được làm sổ đỏ cho đất mua sau thời điểm 1/7/2014?

Thuật ngữ sổ đỏ, sổ hồng được người dân sử dụng để gọi tắt cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo màu sắc của giấy chứng nhận. Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 10/12/2009 đã ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng trên phạm vi cả nước với tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất."

Vào ngày 29/11/2013, Quốc hội chính thức thông qua Luật Đất đai năm 2013. Trong bộ luật này có nhiều điểm mới về khung giá đất, giao đất nông nghiệp, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, quy định về cấp sổ đỏ rõ ràng, chặt chẽ hơn so với trước đây... Luật Đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực thi thành kể từ ngày 1/7/2014. Theo đó, việc làm sổ đỏ, sang tên sổ đỏ cho đất đai khi mua bán, chuyển nhượng sẽ theo quy định của luật này.

Để có câu trả lời xác đáng cho câu hỏi có được làm sổ đỏ cho đất mua sau năm 2014, cần căn cứ vào điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định của Luật Đất đai hiện hành. Cụ thể, điều kiện cấp Giấy chứng nhận được chia làm hai trường hợp: Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Đất mua sau thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực nhưng chưa làm sổ đỏ là trường hợp khá phổ biến hiện nay. Ảnh minh họa

Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) được chia thành 02 trường hợp, đó là đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, cụ thể:

Trường hợp 1: Làm sổ đỏ cho đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 100, Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18, Nghị 43/2014/NĐ-CP, cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định mà có 1 trong các loại giấy tờ sau sẽ được cấp sổ đỏ. Trường hợp làm sổ đỏ này không phải nộp tiền sử dụng đất.

• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo luật định.

• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.

• Giấy tờ hợp pháp về tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình thương, nhà tình nghĩa gắn liền với đất.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.

• Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Trường hợp 2: Làm sổ đỏ cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 101, Luật Đất đai năm 2013, đối với đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, thì cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất vẫn được làm sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện, cụ thể có 2 trường hợp:

- Khi đáp ứng đủ các điều kiện sau thì cá nhân, hộ gia đình được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014.

+ Nay được UBND phường, xã, thị trấn nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương, trực tiếp sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

- Khi đáp ứng đủ các điều kiện sau thì cá nhân, hộ gia đình được cấp sổ đỏ và có thể phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Không vi phạm pháp luật về đất đai

+ Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2014

+ Nay được phường, xã, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với những nơi đã có quy hoạch.

Căn cứ theo những quy định của pháp luật về đất đai hiện hành nêu trên, đất dù trước hay mua sau thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực vẫn được cáp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Điều kiện cấp sổ đỏ không phụ thuộc vào thời điểm chuyển nhượng đất mà chủ yếu phụ thuộc vào hiện trạng mảnh đất, thửa đất đó như thế nào.

2. Làm sổ đỏ đất mua sau năm 2014 đứng tên ai?

Theo Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ 4 điều kiện sau:

- Đất không có tranh chấp;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Có sổ đỏ, ngoại trừ 2 trường hợp: Trường hợp quy định tại Khoản 3, Điệu 186 và trường hợp quy định tại Khoản 1, Điều 168 của Luật này.

Căn cứ theo quy định trên thì một trong những điều kiện bắt buộc để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 1/7/2014 là phải có sổ đỏ, sổ hồng.

Nếu không có Giấy chứng nhận thì việc chuyển nhượng trở nên vô hiệu, ngoại trừ 2 trường hợp. Và nếu không có sổ đỏ, sổ hồng thì sau này đề nghị cấp sổ thì sổ đó sẽ đứng tên người sử dụng đất cũ (chủ cũ). Muốn sang tên cho người mua thì hai bên phải thỏa thuận lại việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.

Đất mua sau năm 2014, sổ đỏ đứng tên chủ cũ. Ảnh minh họa

Như vậy, làm sổ đỏ đất mua sau năm 2014 sẽ đứng tên chủ cũ. Theo đó, sẽ có hai trường hợp sau:

• Trường hợp đất chỉ có một chủ cũ

Trong trường hợp này, bạn chỉ cần thỏa thuận với chủ cũ về việc đứng tên và sau đó thực hiện thủ tục sang sổ đỏ theo đúng quy định của pháp luật về đất đai hiện hành.

• Trường hợp đất có nhiều chủ cũ

Đây là trường hợp rất phổ biến khi đất được mua đi bán lại nhiều lần. Việc cấp sổ, sang tên trong trường hợp đất có nhiều chủ cũ rất phức tạp. Vậy đất sẽ đứng tên chủ cũ nào?

Theo Khoản 1, Điều 82, Nghị định 43/2014/NĐ-CP được bổ sung, sửa đổi bởi Khoản 54, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP, với những trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp sổ đỏ, cũng không có hợp đồng/văn bản chuyển nhượng thì thực hiện theo thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu để có sổ mới mà không phải làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100, Luật đất đai năm 2013 và Điều 18, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 1/1/2008.

Như vậy, mua bán đất sau năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bạn chỉ cần tìm người chủ cũ bán cho mình (người nhận chuyển nhượng đất từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014). Còn với đất mua sau năm 2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phải tìm được chủ cũ trước ngày 1/1/2008.

3. Cách làm sổ đỏ cho đất mua sau ngày 1/7/2014

Khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 quy định, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Dù đã có hợp đồng chuyển nhượng nhưng hai bên mua - bán đất chưa đăng ký vào sổ (sổ địa chính) thì chưa hoàn tất việc chuyển nhượng đất đai.

Thực tế cho thấy, rất nhiều trường hợp mua bán đất sau thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực nhưng chưa sang tên. Vậy với trường hợp này, cách nào để làm sổ đỏ cho đất? Thông thường, có hai cách sau:

Cách thứ nhất: Nếu việc chuyển nhượng đất đai chưa có hiệu lực thì không được pháp luật công nhận, không được bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, khiếu kiện. Tuy nhiên, nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện tối thiểu 2/4 nghĩa vụ trong giao dịch thì một bên hoặc các bên có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Các bên trong trường hợp này không phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực.

Trên thực tế, cách này không khả thi vì Tòa án phải công nhận hiệu lực của giao địch đó. Hơn nữa, nếu đất chuyển nhượng qua nhiều người thì phải các giao dịch đó cũng cần được công nhận - mất rất nhiều công sức, thời gian.

Cách thứ hai: Người đang sử dụng đất cần liên hệ với người đang đứng tên trên sổ đỏ (trường hợp sang tên sổ đỏ) để thỏa thuận về việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Và hợp đồng này cần được công chứng/chứng thực.

Hợp đồng chuyển nhượng sau khi được công chứng/chứng thực thì kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân và đăng ký sang tên sổ đỏ. Thực tế cho thấy, hầu hết các cá nhân, hộ gia đình hiện nay đều lựa chọn cách này để làm sổ đỏ cho đất mua sau thời điểm 1/7/2014. Tuy vậy, việc tìm được chủ cũ không hề đơn giản, thậm chí chủ cũ đã qua đời.

Sổ đỏ, sổ hồng là điều kiện bắt buộc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ảnh minh họa

4. Thủ tục sang tên sổ đỏ cho đất mua sau ngày 1/7/2014

Trình tự thủ tục sang tên sổ đỏ được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai hiện hành. Theo đó, các bên mua bán đất phải thực hiện các bước sau đây để hoàn tất việc sang tên.

- Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Hồ sơ công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng gồm các giấy tờ sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc quyền sử dụng đất (nếu có);
• Bản sao sổ hộ khẩu;
• Bản sao giấy tờ tùy thân như hộ chiếu, căn cước công dân, chứng minh nhân dân;
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (đăng ký kết hôn), giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;
• Phiếu yêu cầu công chứng.

- Bước 2: Nộp hồ sơ công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Bên có yêu cầu công chứng nộp hồ sơ tại các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất mua bán, chuyển nhượng. Công chứng viên sẽ tiếp nhận và kiểm tra tính chính xác, hợp lệ của hợp đồng (nếu các bên tự soạn thảo hợp đồng). Nếu đạt yêu cầu thì công chứng viên hướng dẫn các bên ký. Trường hợp không đạt yêu cầu thì hướng dẫn người nộp sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện. Sau đó, công chứng viên sẽ hẹn thời gian ký hợp đồng.

Trong trường hợp các bên chưa soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng thì công chứng viên soạn thảo văn bản và hẹn thời gian các bên đến ký kết.

- Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính, nộp thuế phí

Sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng sẽ tới bước kê khai thuế phí. Cụ thể, đối với người chuyển nhượng sẽ kê khai thuế thu nhập cá nhân; với người nhận chuyển nhượng sẽ kê khai lệ phí trước bạ.

- Bước 4: Làm hồ sơ sang tên sổ đỏ

Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm các giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
• Bản gốc sổ đỏ đã cấp;
• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng/chứng thực;
• Tờ khai lệ phí trước bạ;
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
• Giấy xác minh thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

Hồ sơ sang tên sổ đỏ nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh. Nếu có nhu cầu, cá nhân, hộ gia đình cũng có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất.

Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện tiếp nhận hồ sơ và gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Cá nhân, hộ gia đình sau khi nhận được thông báo nộp tiền thuế, phí thì nộp theo thông báo. Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng vào Giấy chứng nhận.

- Bước 5: Trả kết quả

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao sổ đỏ cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. Theo quy định, thời gian trả kết quả không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Thời hạn giải quyết hồ sơ sang tên sổ đỏ không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, thời hạn này không quá 20 ngày.

Lưu ý, thời hạn trên không tính các ngày nghỉ, lễ theo quy định; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

- Chi phí sang tên sổ đỏ

Khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ, người chuyển nhượng đất phải đóng thuế thu nhập cá nhân, trong khi người nhận chuyển nhượng sẽ đóng lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận với nhau về việc ai là người chịu thuế phí. Ngoài hai loại thuế, phí cơ bản này còn có một số loại phí khác như phí thẩm định hồ sơ, phí cấp Giấy chứng nhận.

Công thức tính lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ = 0,5% x giá đất x diện tích
Công thức tính thuế thu nhập cá nhân: Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2%.

Trên đây là các quy định hiện hành liên quan tới việc làm sổ đỏ, sang tên sổ đỏ cho đất mua sau thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực. Người sử dụng đất cần nắm rõ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình. Bạn đọc có thể tham khảo thêm các bài viết tại mục tư vấn luật của chúng tôi tại đây.

Lam Giang (TH)

>> 5 trường hợp sổ đỏ, sổ hồng đã cấp vẫn bị thu hồi

>> Mất sổ đỏ có bán đất được không?

>> Hướng dẫn nhận biết sổ đỏ giả để tránh bị lừa