Tư vấn luật

Đất thuê của Nhà nước có được cho thuê lại quyền sử dụng đất không?

22/06/2022 13:40

Cùng chủ đề : Cho thuê nhà, đất

Cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc khá phổ biến hiện nay. Vậy đất thuê của Nhà nước có được cho thuê lại hay không? Cần đáp ứng những điều kiện nào? Đây là thắc mắc của nhiều người sử dụng đất.

Bài viết chia sẻ tới quý độc giả những quy định hiện hành về việc cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với đất thuê của Nhà nước.

Tổ chức kinh tế thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hay trả tiền thuê đất hàng năm đều được quyền được cho thuê lại quyền sử dụng đất. Ảnh minh họa

1. Những ai được Nhà nước cho thuê đất?

Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Việc cho thuê này được thông qua bằng hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất thì sẽ thực hiện thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Đối tượng được Nhà nước cho thuê đất được quy định tại Điều 56, Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong những trường hợp sau:

- Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

- Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất để sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản;

- Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129, Luật Đất đai năm 2013;

- Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất dịch vụ, thương mại; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc;

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản hoặc sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

hình ảnh ký hợp đồng minh họa cho việc thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với đất thuê của Nhà nước, bên cho thuê có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất, ngoại trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Ảnh minh họa

2. Tổ chức kinh tế thuê đất của Nhà nước được cho thuê lại quyền sử dụng đất không?

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quy định rõ tại Điều 174, Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166, Điều 170, Luật Đất đai năm 2013.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê còn có các quyền sau:

- Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, tổ chức người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo luật định.

- Quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

- Quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng theo luật định;

- Quyền cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì tổ chức kinh tế thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hay trả tiền thuê đất hàng năm đều được quyền được cho thuê lại quyền sử dụng đất.

>>> Xem thêm:

3. Mẫu hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất mới nhất

Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về việc thuê lại quyền sử dụng đất. Bên cho thuê lại chuyển giao đất cho bên thuê lại để sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Bên thuê lại phải sử dụng đất theo đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê.

Theo Điểm b, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013: "Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên."

Căn cứ theo quy định trên thì hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, ngoại trừ các bên có nhu cầu công chứng, chứng thực.

Khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 quy định, việc cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất chính thức có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo Khoản 6, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất có hiệu lực, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

Sau đây là mẫu hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất mới nhất:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

.........., ngày ..... tháng ..... năm .......

HỢP ĐỒNG CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Căn cứ Bộ luật Dân sự ngày 24 tháng 11 năm 2015;

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014;

Căn cứ nhu cầu của các bên.

Hôm nay, ngày ... tháng ... năm ... tại ………………., chúng tôi gồm:

I. Bên cho thuê lại quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là bên A)

* Trường hợp bên cho thuê lại đất là doanh nghiệp

- Tên doanh nghiệp: .................................................................

- Địa chỉ: ...................................................................................

- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh:.......................................................................................

- Mã số doanh nghiệp: .............................................................

- Người đại diện theo pháp luật:............ Chức vụ: ..................

- Số điện thoại: .........................................................................

- Số tài khoản: ............................... Tại ngân hàng .................

- Mã số thuế:............................................................................

* Trường hợp bên cho thuê lại đất là cá nhân

- Họ và tên:..................................................................................

- Năm sinh:...................................................................................

- CMND/CCCD số …, ngày cấp …/ …/ …, nơi cấp:.............................................................................................

- Nơi đăng ký thường trú:................................................................

- Điện thoại: .................................................................................

II. Bên thuê lại quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là bên B)

* Trường hợp bên cho thuê lại đất là doanh nghiệp

- Tên doanh nghiệp: .........................................................................

- Địa chỉ: ...........................................................................................

- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh:................................................................................................

- Mã số doanh nghiệp: .......................................................................

- Người đại diện theo pháp luật:............ Chức vụ: .............................

- Số điện thoại: ..................................................................................

- Số tài khoản: ............................... Tại ngân hàng ...........................

- Mã số thuế:......................................................................................

* Trường hợp bên cho thuê lại đất là cá nhân

- Họ và tên:..........................................................................................

- Năm sinh:...........................................................................................

- CMND/CCCD số …, ngày cấp …/ …/ …, nơi cấp:.......................................................................................................

- Nơi đăng ký thường trú:.......................................................................

- Điện thoại: ............................................................................................

(Đối với hộ gia đình thì ghi tên chủ hộ, địa chỉ nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; đối với cá nhân thì ghi tên cá nhân, địa chỉ nơi đăng ký hộ khẩu thường trú, số chứng minh nhân dân/căn cước công dân, tài khoản (nếu có); trường hợp bên thuê là vợ và chồng thì ghi thông tin của cả vợ và chồng; đối với tổ chức thì ghi tên tổ chức, địa chỉ trụ sở chính, họ tên và chức vụ người đại diện, số tài khoản…..).

III. Hai Bên thỏa thuận ký hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất với các điều, khoản sau đây:

Điều 1. Thông tin về đất cho thuê lại

1.1. Quyền sử dụng đất của:..............................................................

1.2. Đặc điểm cụ thể của thửa đất như sau:

- Diện tích: ................./..............m2 (bằng chữ:.................................. )

- Thửa đất số: ....................................................................................

- Tờ bản đồ số: ..................................................................................

- Địa chỉ thửa đất: ..............................................................................

- Hình thức sử dụng:

+ Sử dụng riêng: .............. m2

+ Sử dụng chung:.................... m2

- Mục đích sử dụng: .......................................................................

- Thời hạn sử dụng: .......................................................................

- Nguồn gốc sử dụng: ...................................................................

- Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): ........................

1.3. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất:

- Đất đã có hạ tầng kỹ thuật (nếu là đất trong dự án đã được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng);

- Đặc điểm nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất: ........ (nếu có).

Điều 2. Giá thuê đất

....................................................................................................

Điều 3. Thời hạn, phương thức thanh toán

- Thời hạn thanh toán:..................................................................

- Phương thức thanh toán: ...........................................................

Điều 4. Mục đích thuê đất

Việc sử dụng đất trên khu đất thuê phải phù hợp với mục đích sử dụng đất đã ghi tại Điều 1 của Hợp đồng này........................................................................................

Điều 5. Thời hạn thuê đất, thời điểm bàn giao

5.1. Thời hạn thuê đất

Thời hạn thuê đất ... (ghi rõ số năm hoặc số tháng thuê đất bằng số và bằng chữ phù hợp với thời hạn thuê đất), kể từ ngày ... tháng ... năm ... đến ngày ... tháng ... năm ...

5.2. Thời điểm bàn giao đất:........................................................

Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của bên A

6.1. Quyền của bên A

- Yêu cầu bên B khai thác, sử dụng đất theo đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư và thỏa thuận trong hợp đồng;

- Yêu cầu bên B thanh toán tiền thuê theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;

- Yêu cầu bên B chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, hủy hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất; nếu bên B không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên A có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên B trả lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại;

- Yêu cầu bên B giao lại đất khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng;

- Yêu cầu bên B bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê gây ra;

- Các quyền khác (nếu có).

6.2. Nghĩa vụ của bên A

- Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;

- Chuyển giao đất cho bên B đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;

- Kiểm tra, nhắc nhở bên B bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật (do các bên thỏa thuận);

- Thông báo cho bên B về quyền của người thứ ba đối với đất thuê;

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

- Các nghĩa vụ khác (nếu có).

Điều 7. Quyền và nghĩa vụ của bên B

7.1. Quyền của bên B

- Yêu cầu bên A cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất được cho thuê;

- Yêu cầu bên A chuyển giao đất đúng diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;

- Được sử dụng đất thuê theo thời hạn trong hợp đồng;

- Khai thác, sử dụng đất thuê và hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất thuê;

- Yêu cầu bên A bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra;

- Các quyền khác (nếu có).

7.2. Nghĩa vụ của bên B

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê;

- Không được hủy hoại đất;

- Thanh toán đủ tiền thuê quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Tuân theo quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh;

- Trả lại đất đúng thời hạn và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

- Đăng ký việc cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định;

- Các nghĩa vụ khác (nếu có).

Điều 8. Phạt vi phạm hợp đồng

Khi Hợp đồng này có hiệu lực nếu các bên vi phạm thỏa thuận sẽ bị phạt với số tiền là: ........................................................................

Điều 9. Chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng

- Hợp đồng này sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:..............

- Các trường hợp hủy bỏ hợp đồng:...............................................

- Xử lý khi chấm dứt và hủy bỏ hợp đồng:...................................

Điều 10. Giải quyết tranh chấp

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định pháp luật.

Điều 11. Cam kết của các bên

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam kết sau:

11.1. Bên A cam kết

- Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.

- Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:

+ Thửa đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Còn thời hạn sử dụng, không bị thế chấp.

- Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

- Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận trong Hợp đồng này.

11.2. Bên B cam kết

- Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.

- Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất;

- Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

- Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

Điều 12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

- Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày...................................

- Hợp đồng này được lập thành ...... bản và có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ ...... bản.

BÊN A BÊN B
(Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên)

PHẦN GHI CỦA CƠ QUAN NHÀ NƯỚC

Nội dung xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất cho thuê:

- Về giấy tờ sử dụng đất: ..................................................................

- Về hiện trạng thửa đất:

+ Chủ sử dụng đất:.............................................................................

+ Loại đất:...........................................................................................

+ Diện tích:..........................................................................................

+ Thuộc tờ bản đồ số:.........................................................................

+ Số thửa đất:......................................................................................

+ Đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp: ....................................

- Về điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất:........................................

TM. ỦY BAN NHÂN DÂN XÃ………………

(Ký tên và đóng dấu)

4. Hướng dẫn thủ tục cho thuê lại quyền sử dụng đất

Trình tự, thủ tục cho thuê lại quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 1, Khoản 2, Điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ cho thuê lại quyền sử dụng đất

Khi làm thủ tục cho thuê lại quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm những loại giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

- Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất;

- Bản gốc sổ đỏ, sổ hồng;

Lưu ý: Đối với trường hợp cho thuê lại một phần thửa đất thì trước khi nộp hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền, người sử dụng đất cần đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc, tách thửa đất đối với phần diện tích cho thuê lại.

Bước 2: Nộp hồ sơ cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất cho thuê lại nếu có nhu cầu. Với những địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa. Nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất cho thuê lại.

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ cho thuê lại quyền sử dụng đất

Sau khi tiếp nhận hồ sơ đầy đủ và hợp lệ từ cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau: Kiểm tra hồ sơ; gửi thông tin tới cơ quan thuế xác định, thông báo nghĩa vụ tài chính phải nộp; xác nhận nội dung biến động vào sổ đỏ, sổ hồng. Đồng thời, cập nhật thông tin biến động đất đai vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Trả kết quả

Theo quy định hiện hành, thời hạn giải quyết hồ sơ cho thuê lại quyền sử dụng đất không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Thời hạn này không quá 13 ngày làm việc đối với các xã vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo, vùng kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Lưu ý: Khi cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với đất thuê của Nhà nước, bên cho thuê có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trên đây là những quy định hiện hành trả lời cho câu hỏi đất thuê của Nhà nước có được cho thuê lại quyền sử dụng đất không, trình tự thủ tục ra sao? Người sử dụng đất cần nắm rõ những quy định này để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

Lam Giang (TH)