Trong quá trình sử dụng đất, người dân có nhu cầu tách thửa để mua bán, chuyển nhượng hoặc tặng cho. Trong đó, trường hợp tách sổ đỏ cho con rất phổ biến. Tuy vậy, không phải ai cũng nắm rõ các quy định về điều kiện tách sổ, thuế phí phải đóng khi thực hiện thủ tục này.
1. Tách sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ là thuật ngữ được người dân sử dụng để gọi tắt cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo màu sắc của giấy chứng nhận. Ngày 10/12/2009, Bộ TN&MT đã ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng trên phạm vi cả nước với tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất."
Tách sổ đỏ hiểu một cách đơn giản là việc chia một mảnh đất đã được cấp Giấy chứng nhận thành nhiều mảnh đất khác với diện tích nhỏ hơn, đáp ứng điều kiện tách thửa theo quy định hiện hành. Thửa đất còn lại sau khi tách thửa và thửa đất mới hình thành đều có diện tích không nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của pháp luật.
Các tỉnh, thành khác nhau có quy định khác nhau về diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Lưu ý, phần diện tích tối thiểu không bao gồm chỉ giới xây dựng và hành lang an toàn giao thông (nếu có). Trường hợp diện tích đất sau khi tách thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu và người sử dụng đất xin được hợp thửa với thửa đất khác liền kề tạo thành thửa đất mới có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu thì vẫn được phép tách sổ đỏ, tách thửa theo quy định.
|
|
| Cha mẹ muốn tặng cho hay chuyển nhượng một phần thửa đất cho con cần làm thủ tục tách sổ đỏ cho con. Ảnh minh họa |
2. Để được tách sổ đỏ cho con cần đáp ứng điều kiện gì?
Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 và Điều 29, Nghị định 43.2014/NĐ-CP quy định về điều kiện tách thửa để tặng cho, chuyển nhượng một phần thửa đất cho con như sau:
-
Thứ nhất, thửa đất đó đã được cấp sổ đỏ, sổ hồng.
-
Thứ hai, thửa đất đó đang trong thời hạn sử dụng đất.
-
Thứ ba, đất cần tách thửa không có tranh chấp.
-
Thứ tư, quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án.
-
Thứ năm, đáp ứng các điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.
Ví dụ, tại TP. Hà Nội, hạn mức giao đất và công nhận quyền sử dụng đất tại các phường tối thiểu là 30m2, tối đa 90m2; tại các xã giáp ranh các quận và thị trấn tối thiểu 60m2, tối đa 120m2; các xã vùng đồng bằng tối thiểu 80m2, tối đa 180m2...
Mặt khác, các thửa đất hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo có chiều rộng và chiều sâu từ 3m trở lên so với chỉ giới xây dựng. Đồng thời, diện tích không nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mức giao đất ở theo quy định với các xã còn lại.
3. Thủ tục tách sổ đỏ cho con theo quy định mới nhất
Căn cứ theo Khoản 1, Điều 2, Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tách thửa cần nộp một bộ hồ sơ với đầy đủ các loại giấy tờ sau đây:
Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tách sổ đỏ cho con sẽ thực hiện thủ tục này lần lượt theo các bước như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ tách sổ đỏ cho con
Trường hợp thứ nhất, cá nhân, hộ gia đình có thể nộp hồ sơ xin tách thửa tại UBND phường, xã, thị trấn nới có đất.
Trường hợp thứ hai, nếu cá nhân, hộ gia đình không nộp tại UBND phường, xã, thị trấn nơi có đất cần tách thửa thì nộp theo cách sau:
- Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh trong trường hợp địa phương nơi có đất đã thành lập bộ phận một cửa. Thông thường, người sử dụng đất sẽ nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
- Nếu địa phương chưa có bộ phận một cửa thì cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nộp hồ sơ xin tách thửa trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong trường hợp địa phương chưa tổ chức Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đâi.
Thực tế cho thấy, tại nhiều địa phương trên cả nước, người sử dụng đất thường nộp hồ sơ xin tách thửa tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện dù địa phương đã có hay chưa có bộ phận một cửa cấp huyện.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu
Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp nhận hồ sơ xin tách thửa của cá nhân, hộ gia đình. Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 3 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo cho người nộp hồ sơ, hướng dẫn họ bổ sung, hoàn thiện hồ sơ xin tách thửa. Cơ quan tiếp nhận sẽ từ chối tiếp nhận hồ sơ nếu cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất không bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo hướng dẫn.
Đối với trường hợp hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ tách thửa sẽ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận cho cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sư. Phiếu này sẽ ghi ngày hẹn trả kết quả.
Bước 3: Trả kết quả tách sổ đỏ cho con
Theo quy định hiện hành về thủ tục tách sổ đỏ cho con, thời gian giải quyết thủ tục tách thửa không quá 15 ngày làm việc tính từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, thời gian giải quyết hồ sơ tách thửa không quá 25 ngày làm việc.
Lưu ý: Thời gian trên không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian trưng cầu giám định, thời giam xem xét xử lý với trường hợp đất có vi phạm.
4. Hoàn thiện việc tách sổ đỏ cho con
Để hoàn thiện việc tách sổ đỏ, chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho con, bên tặng cho và bên nhận tặng cho cần thực hiện tiếp các bước sau.
- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất
Tách sổ đỏ cho con với mục đích chuyển nhượng hay tặng cho thì cần phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho. Theo quy định tại Điều 40 và Điều 41, Luật Công chứng năm 2014, cha mẹ và con cái cần chuẩn bị các giấy tờ sau đây.
Bên bán, bên tặng cho cần chuẩn bị:
- Sổ đỏ đã cấp
- Sổ hộ khẩu
- Chứng minh nhân dân/thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu của cả vợ và chồng.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân
Bên mua, bên nhận tặng cho cần chuẩn bị:
- Sổ hộ khẩu
- Chứng minh nhân dân/thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.
Lưu ý: Các bên có thể soạn trước hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất nhưng thường sẽ làm theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng. Bên mua hoặc bên nhận tặng cho sẽ điều phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng.
5. Tách sổ đỏ cho con cần đóng những loại thuế, phí gì?
Bố mẹ tách sổ đỏ cho con cần đóng các khoản phí gồm phí đo đạc, phí công chứng nhà đất, phí thẩm định hồ sơ sang tên, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân.
|
|
| Thực hiện thủ tục tách sổ đỏ cho con, cá nhân, hộ gia đình cần đóng một số loại thuế phí như phí đo đạc, phí thẩm định hồ sơ, phí cấp Giấy chứng nhận... Ảnh minh họa. |
Phí đo đạc là một trong những phí tách sổ đỏ cho con mà người sử dụng đất phải nộp. Đây là tiền dịch vụ trả cho người đo đạc thửa đất tách thửa. Hiện tại, khoản phí này tại các địa phương dao động trong khoảng 1,8 triệu đồng đến 2,5 triệu đồng.
Loại phí này do Hội đồng Nhân dân các tỉnh, thành quy định. Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ khi sang tên sổ đỏ thuộc thẩm quyền của Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) và mức thu giữa các tỉnh, thành là khác nhau. Tuy nhiên, nhìn chung dao động trong khoảng từ 500 nghìn đồng đến 5 triệu đồng.
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Khi bố mẹ tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con, nếu bên nhận tặng cho/chuyển nhượng có yêu cầu và được cấp sổ đỏ mới sẽ phải nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Các tỉnh, thành khác nhau có mức thu khác nhau, nhìn chung đều thu dưới 100 nghìn đồng/giấy/lần.
Lệ phí công chứng hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính theo giá trị quyền sử dụng đất.
| Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
Mức thu |
| Dưới 50 triệu đồng |
50.000 đồng |
| Từ 50 - 100 triệu đồng |
100.000 đồng |
| Từ trên 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng |
0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch. |
| Từ trên 1 - 3 tỷ đồng |
1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng. |
| Từ trên 3 - 5 tỷ đồng |
2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 3 tỷ đồng. |
| Từ trên 5 - 10 tỷ đồng |
3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 5 tỷ đồng. |
| Từ trên 10 - 100 tỷ đồng |
5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| Trên 100 tỷ đồng |
32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
Căn cứ theo quy định tại Khoản 10, Điều 9, Nghị định 140/2016/NĐ-CP, cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con thì được miễn lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, trường hợp cha mẹ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con thì phải nộp lệ phí trước bạ theo Điều 9, Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
Điều 5, Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định công thức tính lệ phí trước bạ như sau: Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ.
Theo Khoản 1, Điều 3, Thông tư 111/2013/TT-BTC, khi cha mẹ tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con thì được miễn thuế thu nhập cá nhân. Tuy được miễn lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân nhưng cá nhân, hộ gia đình vẫn phải kê khai với cơ quan thuế theo quy định hiện hành.
Trên đây là điều kiện, hồ sơ, quy trình tách sổ đỏ cho con và các loại thuế phí phải nộp khi thực hiện thủ tục này. Nếu muốn tìm hiểu thêm các quy định liên quan tới sổ đỏ, sổ hồng, bạn đọc có thể tham khảo tại đây.
Lam Giang (TH)
