Australia và các biện pháp ứng phó với bong bóng bất động sản

Cơ quan Giám sát Tài chính Australia (APRA) đã yêu cầu các ngân hàng đưa tỷ lệ các khoản tín dụng trả lãi từ mức 40% hiện nay xuống còn 30% trong tổng các khoản cho vay thế chấp mới. APRA cũng đã cam kết “tăng cường giám sát, nghiên cứu và quan sát kỹ lưỡng” trong bối cảnh nợ của các hộ gia đình tăng cao kỷ lục.

Tuy nhiên, các công ty trong ngành vẫn nghi ngờ về hiệu quả của động thái nói trên. Hồi năm 2015, các cơ quan chức năng của Australia cũng đã từng tập trung vào việc kiềm chế các khoản tín dụng cho đầu tư bất động sản bằng cách áp dụng mức giới hạn hàng năm 10% đối với mức tăng tín dụng của các ngân hàng.

Theo công ty tư vấn bất động sản Core Logic, các biện pháp này chỉ có hiệu lực trong ngắn hạn, tình trạng tăng nóng quay trở lại ở Sydney với giá nhà tăng xấp xỉ 20%/năm, và ở Melbourne, nơi giá tăng hơn 15%/năm.

Giám đốc công ty môi giới cho vay thế chấp Smartmove có trụ sở tại Sydney Simon Orbell cho biết cá nhân ông cũng không nghĩ rằng biện pháp này sẽ hữu hiệu, giá nhà tiếp tục tăng cho dù thị trường cho vay được thắt chặt. Ông cho rằng cần phải có nhiều biện pháp hơn nữa mới có thể giải quyết vấn đề này.

Sức ép “hậu trường” đã buộc các ngân hàng lớn tăng lãi suất tín dụng cho đầu tư bất động sản, đặc biệt là đối với loại tín dụng trả lãi được giới đầu cơ ưa thích.

Tín dụng bất động sản được áp dụng các mức lãi suất khác nhau, trong đó ngân hàng cho vay thế chấp hàng đầu Commonwealth Bank of Australia có lãi suất lên tới 5,94%, so với mức 5,25% của các ngân hàng khác và mức lãi suất chính thức chỉ có 1,5% của Ngân hàng trung ương Australia (RBA).

Hiện thị trường đang xuất hiện đồn đoán về khả năng RBA sẽ buộc phải tiến hành tăng lãi suất cho dù không phải là lựa chọn hấp dẫn vì lạm phát thấp kỷ lục và tốc độ tăng lương yếu.

Bên cạnh đó, biện pháp hành chính mang tính chính trị cũng có thể làm giá nhà giảm khi mà khoảng 2/3 số hộ gia đình là chính chủ ngôi nhà của họ. Tuy nhiên, nếu áp dụng biện pháp này, kể cả khi có thể hạ nhiệt ngay giá nhà đang tăng nóng, thì tình trạng không đồng đều của thị trường có khả năng gây ra thiệt hại đối với người dân.

Đất nước láng giềng New Zealand cũng đã gặp phải một vấn đề tương tự tại Auckland cho tới khi ngân hàng trung ương nước này yêu cầu các ngân hàng tìm kiếm một khoản tiền gửi lớn hơn đối với tín dụng hộ gia đình tại riêng thành phố này.

Cách thức này dường như đã có tác dụng. Thị trường bất động sản bùng nổ tại Auckland đã hạ nhiệt từ tháng 9/2016 với doanh số bán bất động sản rơi xuống các mức thấp nhất trong ít nhất 5 năm, theo dữ liệu mới nhất từ Viện Bất động sản New Zealand.

Tại Trung Quốc, các giải pháp được lựa chọn đưa ra để thích hợp với từng địa phương, với một số thành phố yêu cầu mức tối thiểu 40% tiền gửi. Một số thành phố khác lại đặt ra các giới hạn về số lượng nhà cho một cá nhân có thể mua hoặc ban hành lệnh cấm các tổ chức/cá nhân không phải là cư dân tại đó mua nhà.

Gần đây, Ngân hàng Dự trữ New Zealand (RBNZ - ngân hàng trung ương) đã tiến hành vận động hành lang để được thông qua phương án đưa thêm các giới hạn tỷ suất nợ trên thu nhập (DTI) vào chính sách đảm bảo an toàn vĩ mô nhằm giải quyết bài toán giá nhà tăng nhanh.

RBNZ hồi tháng Ba cho biết các chính sách DTI có thể gia tăng khả năng phục hồi của các hộ gia đình đối với các cú sốc thu nhập. Cùng với các giới hạn về tỷ lệ nợ trên giá trị tài sản thế chấp, RBNZ hy vọng đạt được hiệu quả hơn đối với các rủi ro đang gia tăng trên thị trường bất động sản.

Tỷ lệ nợ trên giá trị tài sản thế chấp là do ngân hàng thẩm định và ấn định. Tỷ lệ này càng thấp thì người vay phải có tài sản bảo đảm với giá trị càng cao để mua nhà và do vậy mức độ bảo đảm thu hồi giá trị nợ vay trong trường hợp vỡ nợ đối với ngân hàng càng lớn.

Tuy nhiên, cho đến nay đây vẫn chỉ là một đề xuất. Chuyên gia kinh tế cấp cao Christina Leung tại Viện Nghiên cứu Kinh tế New Zealand Christina Leung cho biết hiện vẫn chưa có bất cứ sự hăng hái, nhiệt tình mang tính chính trị thực tế nào đối với DTI, và cũng có nhiều điều chưa chắc chắn về việc DTI sẽ tác động ra sao tới giá nhà.

Về phần mình, Giáo sư John Hewson tại Trường Chính sách Công Crawford, Đại học Quốc gia Australia, cho rằng tại Australia, các chính sách như trên sẽ không có tác dụng.

Theo ông, Australia đã có một lịch sử lâu đời trong việc bãi bỏ các quy định trong hệ thống tài chính nên sẽ là rất miễn cưỡng để nước này có thể bắt đầu chỉnh đốn các ngân hàng với việc hạn chế tín dụng hoặc các mức lãi suất tối đa.

Giới chức trách cũng quan ngại về các rủi ro từ việc chậm hẳn lại trong lĩnh vực xây dựng bất động sản. Theo ước tính chính thức, cứ mỗi 1 đô la Australia (AUD) dành cho việc xây dựng nhà ở tạo ra 1,31 AUD chi tiêu tại bất cứ nơi đâu trong nền kinh tế, và mỗi 1 triệu AUD tạo ra 17 việc làm toàn thời gian.

Không giống như ở Trung Quốc, người Australia vẫn kỳ vọng nhiều vào việc chính phủ sẽ để thị trường tự vận động.

Linsay Partridge, giám đốc điều hành Brickworks cho rằng chính phủ chỉ nên quan sát và "không làm gì cả" bởi bất cứ điều gì chính phủ làm sẽ ảnh hưởng đến sự tự tin và kéo theo đó là sự ảnh hưởng đến hoạt động xây dựng. Chính quyền các cấp nên nới lỏng thêm đất cho hoạt động xây dựng và chỉ cần để thị trường tự hoạt động và điều chỉnh.

Mới đây nhất, ngày 4/4 RBA đã quyết định giữ nguyên lãi suất ở mức thấp kỷ lục 1,5% trong tháng thứ tám liên tiếp trong bối cảnh thị trường nhà đất tăng mạnh tại các trung tâm lớn ở khu vực Đông Nam Australia, trong khi tình trạng lạm phát, tiền lương, tạo việc làm và tăng trưởng kinh tế không có nhiều chuyển biến tích cực.

Theo Thống đốc ngân hàng RBA Philip Lowe, thị trường bất động sản "nóng" lên khiến RBA không thể cắt giảm lãi suất thêm nữa, vì nó có khả năng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu bất động sản. Trong khi đó, lạm phát và tăng trưởng kinh tế chậm lại đồng nghĩa với việc RBA chưa thể tăng lãi suất để hạ nhiệt cái mà nhiều nhà phân tích gọi là “bong bóng nhà đất”.