Hạn chế tín dụng
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, nhiều ngân hàng đã bắt đầu siết tín dụng địa ốc bằng cách tăng lãi suất cho vay mua nhà, mua đất, xây sửa nhà lên khá cao, thậm chí lên đến 12%/năm với trường hợp vay trung hạn và 12,5%/năm với trường hợp vay dài hạn. Như vậy, lãi suất cho vay xây sửa, mua nhà đã tăng khoảng 2%/năm so với thời điểm cách đây vài tháng. Ngoài ra, do giá nhà đất tăng cao, các ngân hàng cũng sẽ thẩm định lại giá và chỉ cho vay tối đa 70% giá trị căn nhà.
Ví dụ, khi vay vốn mua nhà tại ngân hàng BIDV, nhân viên đưa ra 2 phương án: Nếu muốn lãi suất cố định trong 12 tháng, lãi suất là 7,8%/năm, còn cố định trong thời gian 24 tháng thì lãi suất sẽ là 8,8%/năm. Hết giai đoạn này, lãi suất cho vay sẽ bằng lãi suất kỳ hạn đầu cộng với biên độ 3,5%/năm. Mức lãi suất cho vay hiện tại khoảng 10,7%/năm.
Từ ngày 2/5, Ngân hàng Eximbank đã tăng lãi suất cho vay với các khoản vay mua nhà đất, mua căn hộ, xây, sửa… thêm 1%/năm lên 11%/năm. Đồng thời, ngân hàng này cũng không triển khai gói tín dụng ưu đãi dành cho lĩnh vực địa ốc hay cá nhân vay mua nhà.
Ngân hàng Việt Á hiện đang áp dụng mức lãi suất 12,38%/năm khi cho vay mua nhà, đất. Thậm chí, Ngân hàng Techcombank còn tăng lãi suất cho vay mua nhà, xây mới, sửa chữa lên mức 13%/năm. Một nhân viên tư vấn giải thích: “Lãi suất cho vay đối với bất động sản thời gian gần đây chỉ có tăng chứ không giảm”.
Một ngân hàng có trụ sở chính tại Tp.HCM chỉ xét cho vay 50% nhu cầu theo chương trình ưu đãi, số tiền còn lại khách phải vay theo chương trình thông thường với lãi suất 10,7%/năm. Bên cạnh đó, tùy thuộc vào thời hạn vay, các ngân hàng cũng ràng buộc người vay không được trả trước hạn. Trong trường hợp vi phạm, người vay sẽ bị phạt và ngân hàng sẽ tính lại lãi suất trong thời gian ưu đãi.
Một người vay mua nhà cho biết: “Lãi suất cho vay không chỉ cao hơn trước, mà các khoản vay ưu đãi cũng chỉ áp dụng một phần khiến tôi vô cùng khó khăn khi có ý định mua nhà”.
Lãnh đạo một ngân hàng thương mại cổ phần cho biết, ngân hàng này không đẩy mạnh cho vay lĩnh vực bất động sản và chỉ duy trì tỷ lệ cho vay bất động sản ở mức dưới 10% tổng dư nợ cho vay. Thông thường, khách vay mua nhà ở có nguồn thu nhập trả nợ chính là tiền công, tiền lương. Vị lãnh đạo này khẳng định: “Chúng tôi gần như không cho các cá nhân, doanh nghiệp vay đầu cơ, mua gom các tầng chung cư”.
|
|
| Việc các ngân hàng tăng lãi suất tín dụng địa ốc đã có lộ trình từ trước. |
Kết quả khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho thấy, giá đất nền tại Tp.HCM hiện bị đẩy lên quá cao, mức tăng bất thường nên các ngân hàng chỉ định giá bằng 50% giá thị trường. Có nhiều trường hợp, sau khi thẩm định, ngân hàng chỉ cho vay 30-40% giá trị nhà đất thay vì 70-80% giá trị tài sản thế chấp.
Câu chuyện gọi vốn cho thị trường
Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho biết, nhiều ngân hàng tăng lãi suất nhằm hạn chế nhu cầu vay vốn đầu tư địa ốc, từ đó hạn chế nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản.
Báo cáo tình hình kinh tế - tài chính tháng 4/2018 của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cho thấy, tín dụng ước tăng 4,3% (cùng kỳ năm 2017 tăng 5,6%). Theo ông Phạm Thanh Hà, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (Ngân hàng Nhà nước), tăng trưởng tín dụng đạt trên 5% tính đến cuối tháng 4/2018, tương tương với mức cùng kỳ năm ngoái.
Mặc dù tín dụng 4 tháng đầu năm nay tăng chậm hơn so với cùng kỳ năm trước nhưng đây là năm thứ 5 liên tiếp tín dụng tăng mạnh từ những tháng đầu năm. Cụ thể, mức tăng năm 2016 là 3,27%, năm 2015 là 3,53%, 2014 là 0,7%.
Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, tiền đổ vào bất động sản theo cả kênh trực tiếp và kênh gián tiếp. Hết năm 2017, nhóm tín dụng tiêu dùng đạt dư nợ khoảng 1,1 triệu tỷ đồng (chiếm 17% tổng dư nợ), trong đó có khoảng 50% dành cho mua nhà, thuê nhà, vay sửa. Cho vay xây lắp và các hình thức vay liên quan đến bất động sản khác chiếm 10% dư nợ nền kinh tế.
Thống kê các năm gần đây cho thấy, tăng trưởng tín dụng vào bất động sản không ngừng tăng. Tổng dư nợ vào lĩnh vực này là 204.000 tỷ đồng trong năm 2011 thì đến năm 2013 đạt 262.000 tỷ đồng. Sang năm 2016, con số này là 435.000 tỷ đồng và đến năm 2017 tăng lên 471.000 tỷ đồng.
Nguyên nhân một phần là do số lượng doanh nghiệp bất động sản được thành lập tăng mạnh. Năm 2017 có 5.100 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thành lập và 16.000 doanh nghiệp xây dựng ra đời. Chỉ tính riêng trong 4 tháng đầu năm 2018, có 2.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thành lập mới và 5.700 doanh nghiệp xây dựng hình thành.
Theo chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh, các ngân hàng phía Nam đang có sự thận trọng khi cho vay bất động sản trong thời kỳ những cơn sốt đất bùng phát. Cụ thể, ông Minh cho biết: “Phần lớn các tổ chức tín dụng đều cảnh báo rủi ro cho vay bất động sản. Nhưng điều đó không có nghĩa ngân hàng khắt khe hơn trong phê duyệt cho vay địa ốc hoặc kéo tỷ lệ tín dụng cho vay địa ốc về xuống mức thấp hơn nữa. Khi thị trường bất động sản nóng lên, nhiều khách hàng có nhu cầu vay, mức độ rủi ro cũng có thể khác đi, ngân hàng sẽ cân nhắc việc định giá, quyết định tỷ lệ cho vay phù hợp, điều chỉnh lãi suất... Đó là quan hệ cung - cầu”.
Cũng theo ông Minh, phần lớn các khoản vay đầu tư địa ốc đều là trung - dài hạn, khoảng 5-20 năm. Dư nợ cho vay địa ốc trung - dài hạn tăng nhanh cũng thể hiện phần lớn các khoản vay đều tập trung vào địa ốc. Điều này tương đồng với báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia rằng tín dụng trung - dài hạn đã tăng 4,3% và chiếm 53,2% tổng dư tín dụng trong quý I/2018.
Bên cạnh đó, cho vay để xây, sửa nhà trọ, phòng trọ cũng được tính vào tín dụng bất động sản, các khoản cho vay sửa chữa nhà, mua ôtô cũng được tính vào tín dụng trung - dài hạn. Ngoài ra, các ngân hàng chưa phải kéo giảm tỷ lệ vốn vay ngắn hạn cho vay trung - dài hạn nên áp lực cắt giảm các khoản cho vay bất động sản không lớn.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch HĐQT Kosy Group cho rằng, động thái siết tín dụng đã có lộ trình từ trước, cho thấy tín dụng dành cho lĩnh vục bất động sản đã tới hạn. Do đó, các doanh nghiệp bất động sản cần tự chủ nguồn vốn của mình, đồng thời nâng cao năng lực tài chính của bản thân bằng nhiều cách như phát hành trái phiếu, tăng vốn điều lệ, huy động vốn trên thị trường chứng khoán, thu hút vốn đầu tư nước ngoài, tìm kiếm các quỹ đầu tư, liên doanh, liên kết…
Ông Cường cũng kiến nghị các cơ quan chức năng cần đưa ra chính sách phù hợp nhằm thúc đẩy, hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản nâng cao năng lực vốn. Chẳng hạn như ban hành chính sách, cơ chế phát triển thị trường vốn, hoàn thiện cơ chế phát triển thị trường tài chính, nhà ở nhằm tạo nguồn cung cấp vốn trung - dài hạn cho thị trường bất động sản; thành lập các quỹ tín dụng đầu tư bất động sản để huy động vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán.
