Tại kỳ họp được khai mạc mới đây, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) được Quốc hội thông qua. Theo đó, các doanh nghiệp (DN) địa ốc sẽ phải đối mặt với hai loại phí là: Tiền ký quỹ thực hiện dự án BĐS và tiền bão lãnh cho người mua nhà. Các loại phí này đã làm các DN không khỏi băn khoăn bởi bắt buộc nó phải được tính vào giá thành sản phẩm, khiến giá BĐS cũng tăng, đẩy thị trường vốn đã khó khăn ngày càng khó khăn hơn.
DN "cõng" thêm nhiều gánh nặng
Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS đề xuất khi chủ đầu tư có được bảo lãnh từ các tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay thế nếu xảy ra biến cố thì mới được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua đối với sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, khi chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án BĐS thì DN phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền ký quỹ dự án BĐS.
Trước những thông tin về dự thảo luật này, một giám đốc DN địa ốc đã phân tích, trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay, các loại thuế, phí chồng chất đã làm kiệt sức các DN, khi hai loại phí này được phê duyệt thì gánh nặng cho DN BĐS càng tăng thêm. Vị giám đốc này cho biết thêm, một dự án BĐS được triển khai phải chịu rất nhiều khoản phí như phí quy hoạch, xin thỏa thuận về địa điểm, báo cáo năng lực đầu tư, hồ sơ thẩm định tài chính và hàng loạt các khâu tham vấn cũng như những phí vô hình không thể hạch toán được.
“Vốn đầu tư của các DN đã cạn, các ngân hàng siết chặt nguồn vốn, nguồn tiền được huy động từ khách hàng khi nhà chưa hình thành bị luật cấm… Nếu bắt DN bỏ thêm một khoản tiền không nhỏ để đóng phí thì có khác gì ép DN đi đến con đường cùng”, ông nhấn mạnh.
Các khoản phí gia tăng "đè" nặng lên doanh nghiệp.
Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS đề xuất khi chủ đầu tư có được bảo lãnh từ các tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay thế nếu xảy ra biến cố thì mới được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua đối với sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, khi chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án BĐS thì DN phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền ký quỹ dự án BĐS.
Trước những thông tin về dự thảo luật này, một giám đốc DN địa ốc đã phân tích, trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay, các loại thuế, phí chồng chất đã làm kiệt sức các DN, khi hai loại phí này được phê duyệt thì gánh nặng cho DN BĐS càng tăng thêm. Vị giám đốc này cho biết thêm, một dự án BĐS được triển khai phải chịu rất nhiều khoản phí như phí quy hoạch, xin thỏa thuận về địa điểm, báo cáo năng lực đầu tư, hồ sơ thẩm định tài chính và hàng loạt các khâu tham vấn cũng như những phí vô hình không thể hạch toán được.
“Vốn đầu tư của các DN đã cạn, các ngân hàng siết chặt nguồn vốn, nguồn tiền được huy động từ khách hàng khi nhà chưa hình thành bị luật cấm… Nếu bắt DN bỏ thêm một khoản tiền không nhỏ để đóng phí thì có khác gì ép DN đi đến con đường cùng”, ông nhấn mạnh.
Cùng chung quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM cho rằng: Chi phí bảo lãnh này sẽ làm tăng gánh nặng cho chủ đầu tư cũng như người tiêu dùng vì cuối cùng cũng sẽ được tính vào giá thành sản phẩm BĐS. Quy định được ban hành nhằm kiểm soát tốt hơn một số ít chủ đầu tư không đáng tin cậy, song lại bắt buộc mọi chủ đầu tư đều phải thực hiện bảo lãnh.
Từ thực tế đó, ông Châu nhấn mạnh, kiến nghị bỏ chế định bảo lãnh tại điều 17 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) của Hiệp hội BĐS TP. HCM là điều hết sức cần thiết. Bởi vấn đề có bảo lãnh hay không có bảo lãnh thuộc về quan hệ dân sự, được thực hiện theo nhu cầu và sự tự nguyện giữa các bên giao dịch.
Không chỉ vậy, nhiều DN BĐS cũng rất lo lắng bởi không phải dễ dàng để có được giấy bảo lãnh của ngân hàng, vì các khâu thủ tục giấy tờ, thẩm định… sẽ chiếm không ít thời gian của DN. Đó là chưa kể đến thủ tục hành chính phát sinh thêm sẽ dẫn đến tình trạng nhũng nhiễu, rồi xuất hiện thêm nhiều loại phí để chạy đóng ký quỹ. Một khi quy định có hiệu lực, liệu các ngân hàng có dám đứng ra làm bảo lãnh cho DN BĐS hay không?
Dự trù giải pháp trong tương lai
Bên cạnh nhiều sự lo lắng thì cũng có những ý kiến đồng tình với dự thảo Luật Kinh doanh BĐS. Chia sẻ về vấn đề này, ông Trần Ngọc Thành, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Trung cho hay: Thị trường BĐS Việt Nam sẽ trở nên thật sự chuyên nghiệp và minh bạch hơn nếu quy định này được thực hiện nghiêm túc.
Bởi ông Thành, nếu các DN cam kết hoàn thành dự án đúng thời gian thì sẽ không bị mất tiền cọc và bị lấy lại đất. Như vậy, sẽ góp phần thúc đẩy DN hoàn thành dự án theo cam kết”.
Với thực trạng có đến 19%, tức khoảng gần 1.000 dự án BĐS được phê duyệt nhưng lại “bất động” thì sự phân tích của ông Thành thực sự có lý.
Đồng tình với ý kiến trên, ông Đỗ Minh Dương, chuyên gia BĐS cho rằng, điều khoản trên sẽ đề cao trách nhiệm của các chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án. “Thay vì bán những dự án trên giấy, hô hào trong quá trình triển khai, động thổ rồi đắp chiếu dự án, chủ đầu tư cần đẩy mạnh quá trình thực hiện dự án theo đúng tiến độ cam kết. Bên cạnh đó, cần nhanh chóng hoàn thiện các thủ tục cần thiết như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất (sổ đỏ và sổ hồng) để làm người mua an tâm hơn về tình trạng pháp lý tài sản họ sẽ mua”.
Với giới đầu tư và kinh doanh BĐS lại kiến nghị, đối với các dự án mà DN đã thực hiện xong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng toàn bộ dự án thì Nhà nước không nên áp dụng ký quỹ. Đồng thời, tiền ký quỹ được tính theo tỷ lệ bao nhiêu phần trăm (%) trên tổng mức đầu tư của dự án để phù hợp với sức chịu đựng của DN cũng cần được tính rõ ràng. Bên cạnh đó, cũng cần có có lộ trình hoàn trả tiền ký quỹ cho DN hợp lý nhằm tránh “tiền chết” trong ngân hàng,...Một khi những vấn đề này được giải quyết tốt trong thực tế sẽ góp phần làm cho thị trường thêm minh bạch, ổn định cũng như không gây sốc cho các DN BĐS.
