Vậy vi bằng nhà đất là gì? Công chứng vi bằng là gì? Vi bằng có giá trị pháp lý như thế nào? Vi bằng có thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng được không? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ những vấn đề này.

Vi Bằng Nhà Đất Là Gì?

Vi bằng theo Nghị định số 08/2020/NĐ-CP là văn bản do Thừa phát lại lập để ghi nhận sự kiện, hành vi có thật được dùng làm chứng cứ trong xét xử cũng như trong các quan hệ pháp lý khác.

Theo quy định tại Điều 28, Nghị định 61/2009/NĐ-CP, vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án. Đồng thời, vi bằng cũng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Thông thường, vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận, có thể kèm theo băng ghi hình, hình ảnh và các tài liệu chứng minh khác. 

Vậy vi bằng nhà đất là gì? Với giao dịch mua bán nhà đất, các bên được Thừa phát lại lập vi bằng để ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Mua nhà đất qua vi bằng thực chất là hình thức "lách luật", không có giá trị pháp lý. Giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp xảy ra.

Tóm lại, vi bằng nhà đất chỉ ghi nhận hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Đây là bằng chứng chứng minh có giao dịch, thỏa thuận giữa bên mua và bên bán bất động sản.

Vi bằng nhà đất không có giá trị như hợp đồng mua bán nhà đất. Ảnh minh họa

Thẩm Quyền Lập Vi Bằng

Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng được quy định tại Điều 25, Nghị định 61/2009/NĐ-CP:

"1. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự, trừ các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định này; các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

2. Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại".

Nội Dung, Hình Thức Của Vi Bằng Nhà Đất

Vi bằng nhà đất có hình thức là dạng văn bản. Kèm theo vi bằng có thể có băng ghi, hình ảnh và các tài liệu chứng minh khác có liên quan. Vi bằng gồm những nội dung sau:

• Tên, địa chỉ văn phòng thừa phát lại;
• Họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng;
• Địa điểm, giờ, ngày, tháng, năm lập vi bằng;
• Người tham gia khác (nếu có);
• Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng và nội dung yêu cầu lập vi bằng;
• Nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận;
• Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;
• Chữ ký của Thừa phát lại lập vi bằng và đóng dấu văn phòng Thừa phát lại, chữ ký của những người tham gia, chứng kiến (nếu có). Ngoài ra, có thể có chữ ký của những người có hành vi bị lập vi bằng.

Vi bằng được lập thành 03 bản chính và được giao cho 3 đối tượng giữ:

• Người yêu cầu lập vi bằng giữ 01 bản;
• Lưu giữ tại Sở Tư pháp tỉnh 01 bản;
• Lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại 01 bản.

Những Điểm Cần Lưu Ý Khi Lập Vi Bằng Mua Bán Nhà Đất

Mua bán nhà đất qua vi bằng hiện vẫn khá phổ biến tại nhiều tỉnh, thành trên cả nước. Hình thức "lách luật" này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cả bên mua và bên bán cần nắm rõ các quy định hiện hành sau về lập vi bằng mua bán nhà đất.

1. Vi Bằng Nhà Đất Ghi Nhận Những Sự Kiện Nào?

Thực tế cho thấy, vi bằng nhà đất thường ghi nhận những sự kiện về giao dịch bất động sản sau:

• Cho thuê căn hộ, nhà đất, mượn nhà đối với trường hợp nhà đất chưa được cấp sổ hồng, sổ đỏ.

• Tái xác lập, xác nhận việc mua bán nhà đất trong quá khứ để chứng minh với cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi làm thủ tục xin cấp sổ; khi giải quyết bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc khi có tranh chấp xảy ra.

• Nhà đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp hoặc đang chờ cấp sổ hồng, sổ đỏ.

• Thỏa thuận giao tiền cho người khác mua hộ bất động sản hoặc đứng tên sổ hồng, sổ đỏ.

• Thỏa thuận ngõ đi chung, phân chia quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất.

• Việc giao nhận tiền thực tế trước và sau khi thực hiện thỏa thuận mua bán/chuyển nhượng bất động sản.

• Nhà đất tại khu tập thể, khu biệt thự đã được cấp Giấy chứng nhận chung cho toàn bộ diện tích sử dụng nhưng chưa có sổ đỏ cho từng nhà riêng biệt.

• Căn hộ chung cư đã có giấy phép xây dựng (chưa hình thành), có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở chung; chung cư đã tồn tại trong thực tế nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở riêng cho từng căn hộ.

• Ghi nhận hành vi chiếm giữ bất hợp pháp của người khác đối với bất động sản làm chứng cứ yêu cầu bồi thường thiệt hại.

• Các cam kết, thỏa thuận của các thành viên trong gia đình, của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hoặc khi tiến hành ly hôn về việc phân chia tài sản là bất động sản.

• Tái xác lập, xác nhận các vấn đề mua bán, phân chia, tặng cho tài sản là nhà đất đã thỏa thuận trong quá khứ.

• Các thỏa thuận liên quan đến dồn điền, đổi thửa, cho thuê, cho mượn, mua bán đối với đất nông nghiệp.

Hiểu sai về giá trị pháp lý của vi bằng, người mua đất dễ vướng phải tranh chấp, thậm chí "trắng tay". Ảnh minh họa

2. Vi Bằng Có Giá Trị Làm Chứng Cứ, Không Thay Thế Hợp Đồng Chuyển Nhượng Có Công Chứng

Công chứng vi bằng là gì? Công chứng vi bằng hiểu một cách đơn giản là là văn bản bằng thừa phát lại, hợp đồng giao dịch, bản viết tay được công chứng viên chứng nhận, ghi nhận sự kiện hành vi để làm chứng trong xét xử và được pháp luật công nhận theo quy định của Luật Công chứng năm 2014.

Vậy công chứng vi bằng có giá trị pháp lý không? Văn phòng thừa phát lại chỉ ghi nhận lại hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng thực quan hệ giao dịch mua bán tài sản. Theo đó, vi bằng không có chức năng như công chứng, chứng thực. Vi bằng không thể thay thế các văn bản công chứng, chứng thực hay văn bản hành chính khác.

Việc lập vi bằng được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục để xác nhận giao dịch của các bên tại thời điểm lập. Trường hợp có tranh chấp xảy ra, vi bằng được coi là chứng cứ tại Tòa án để giải quyết vụ việc.

Tóm lại, vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ, được Tòa án ghi nhận. Công chứng vi bằng chỉ có giá trị làm chứng cứ, không có giá trị pháp lý như công chứng, chứng thực thông thường. 

Theo quy định tại Điều 36, Nghị định 08/2020/NĐ-CP, thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng như sau:

“1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.

2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

4. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.”.

Căn cứ theo quy định trên thì vi bằng nhà đất không thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực.

3. Một Số Trường Hợp Không Được Lập Vi Bằng Nhà Đất 

Điều 25, Nghị định 61/2009/NĐ-CP (bổ sung, sửa đổi bởi Nghị định 135/2013/NĐ-CP) nêu rõ, thừa phát lại không có quyền lập vi bằng trong những trường hợp sau đây:

• Các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp, như giao dịch chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất…;

• Các trường hợp quy định tại Điều 6, Nghị định 61/2009/NĐ-CP về những việc thừa phát lại không được làm (các việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người là người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại…);

• Các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự;

• Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Lưu ý: Thừa phát lại chỉ được lập vi bằng các hành vi, sự kiện xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại. Hơn nữa, vi bằng chỉ hợp pháp khi được đăng ký tại Sở Tư pháp.

Mua bán nhà đất qua vi bằng không được sang tên sổ đỏ. Ảnh minh họa

Không Được Lập Vi Bằng Nhà Đất Để Chuyển Nhượng Nhà Đất Không Có Giấy Tờ Chứng Minh

Theo quy định tại Điều 37, Nghị định 08/2020/NĐ-CP, các trường hợp không được lập vi bằng gồm:

"…

4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.".

Như vậy, theo quy định trên thì thừa phát lại không được lập vi bằng để ghi nhận hành vi, sự kiện chuyển quyền sử dụng đất, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo luật định. Thừa phát lại được lập vi bằng để ghi nhận sự kiện liên quan đến chuyển nhượng bất động sản gồm: Xác nhận tình trạng nhà đất; ghi nhận viện đặt cọc; ghi nhận việc giao nhận tiền khi chuyển nhượng bất động sản hợp pháp, khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng/chứng thực.

4. Mua Nhà Vi Bằng Không Được Sang Tên Sổ Đỏ

Hiện nay, mua nhà vi bằng là giao dịch khá phổ biến, được nhiều người lựa chọn. Vấn đề đặt ra là, có được sang tên sổ đỏ khi mua bán nhà đất qua vi bằng? Mua bán nhà đất qua vi bằng không được sang tên. Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định, chuyển nhượng nhà đất qua vi bằng sẽ không được sang tên sổ đỏ. Lý do là:

Thứ nhất, pháp luật về đất đai hiện hành quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực. Đồng thời, hồ sơ sang tên sổ đỏ phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng/chứng thực.

Thứ hai, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực mà chỉ ghi nhận các hành vi, sự kiện có thật theo yêu cầu của cá nhân, tổ chức, cơ quan.

Có thể thấy, việc mua nhà qua vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bất động sản đó sẽ vẫn đứng tên chủ cũ, bên mua không có quyền sử dụng đất dù đã trả đủ tiền cho bên bán. Người mua phải đối mặt nhiều rủi ro pháp lý khác như không được phép thế chấp, sang tên, sửa chữa, dễ phát sinh tranh chấp. Vậy nên nếu có ý định mua nhà đất qua vi bằng, bạn cần cân nhắc kỹ.

5. Thủ Tục Lập Vi Bằng Nhà Đất Mới Nhất

Vi bằng nhà đất sẽ được lập theo trình tự các bước sau đây:

• Bước 1: Người có nhu cầu lập vi bằng nhà đất đến Văn phòng thừa phát lại để yêu cầu lập vi bằng.

Nếu nhu cầu muốn lập vi bằng nhà đất, bạn phải thỏa thuận bằng văn bản với Trưởng Văn phòng Thừa phát lại về việc lập vi bằng với các nội dung chủ yếu sau:

- Nội dung vi bằng cần lập;

- Địa điểm, thời gian lập vi bằng;

- Chi phí lập vi bằng;

- Các thỏa thuận khác (nếu có).

Lưu ý: Thỏa thuận lập vi bằng nhà đất được lập thành 02 bản, mỗi bên giữ 01 bản.

Mua nhà qua vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro, người mua nên cân nhắc kỹ. Ảnh minh họa

• Bước 2: Văn phòng thừa phát lại tiến hành thủ tục lập vi bằng

Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập vi bằng, đồng thời chịu trách nhiệm trước người yêu cầu cũng như trước pháp luật về vi bằng do mình lập. Nếu cần thiết, Thừa phát có thể mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.

Người yêu cầu lập vi bằng nhà đất phải cung thông tin, tài liệu chính xác và đầy đủ liên quan đến việc lập vi bằng (nếu có). Đồng thời, chịu trách nhiệm về tính hợp pháp, chính xác của các tài liệu, thông tin đã cung cấp.

Thừa phát lại khi lập vi bằng nhà đất phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng và người yêu cầu phải ký/điểm chỉ vào vi bằng.

Thừa phát lại ký vào từng trang của vi bằng, đóng dấu Văn phòng Thừa phát lại và ghi vào sổ vi bằng được lập theo mẫu do Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định.

• Bước 3: Giao vi bằng nhà đất cho người có yêu cầu lập

Vi bằng nhà đất phải được gửi cho người yêu cầu, được lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về lưu trữ như đối với văn bản công chứng.

• Bước 4: Gửi vi bằng đến Sở tư pháp

Kể từ ngày kết thúc việc lập vi bằng, trong thời hạn 03 ngày làm việc, Văn phòng Thừa phát lại phải gửi vi bằng cùng tài liệu chứng minh (nếu có) đến Sở Tư pháp, nơi Văn phòng Thừa phát lại đặt trụ sở để vào sổ đăng ký.

Kể từ ngày nhận được vi bằng, trong thời hạn 02 ngày làm việc, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng.

Mẫu Vi Bằng Nhà Đất Mới Nhất

Mẫu số: B 02/VB.TPL Ban hành theo TT số: 09/2014/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC-BTC ngày 28/02/2014

VI BẰNG

Vào hồi ……….. giờ …………. ngày …….. tháng …… năm …….., tại

Chúng tôi gồm:

Ông (bà)………..………..: , chức vụ: Thừa phát lại

Ông (bà):………..……….. , chức vụ: Thư ký nghiệp vụ

Với sự tham gia của: ………..………..(nếu có)

Ông (bà)/cơ quan/tổ chức: (người yêu cầu lập vi bằng)

Địa chỉ:………..………..

Số CMTND/Hộ chiếu: …………. cấp ngày: …………….. bởi cơ quan:

Với sự chứng kiến của: (nếu có)

Ông (bà):………..………..

Địa chỉ:………..………..

Ông (bà):………..………..

Địa chỉ:………..………..

Số CMTND/Hộ chiếu: ………….. cấp ngày: ………………. bởi cơ quan:

Tiến hành lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi sau đây:

(nêu tên của sự kiện, hành vi lập vi bằng)

1)

2)

Nội dung của sự kiện, hành vi lập vi bằng:

(mô tả trung thực, khách quan nội dung sự kiện, hành vi xảy ra)

Thừa phát lại cam kết ghi nhận trung thực, khách quan sự kiện, hành vi nêu trên trong Vi bằng này.

Kèm theo Vi bằng này là các tài liệu, văn bản, giấy tờ sau: (nếu có)

1)

2)

Vi bằng này được đăng ký tại Sở Tư pháp …………………………………………………………. và có giá trị chứng cứ.

Vi bằng được lập thành …. bản, có giá trị như nhau; lập xong vào hồi …………. giờ………… cùng ngày, đã đọc lại cho mọi người nghe và nhất trí ký tên.

THƯ KÝ NGHIỆP VỤ                                                                                   THỪA PHÁT LẠI

     (Ký, ghi rõ họ tên)                                                                                        (Ký, đóng dấu)

NGƯỜI CHỨNG KIẾN                                                                    NGƯỜI YÊU CẦU LẬP VI BẰNG

           (Nếu có)                                                                                                     (nếu có)
    (Ký, ghi rõ họ tên)                                                                                      (Ký, ghi rõ họ tên)                                                                                                                                                                                                                                                

Bài viết trên đây trả lời cho câu hỏi vi bằng nhà đất là gì và những quy định hiện hành liên quan tới mua bán nhà đất qua vi bằng. Có muôn vàn lý do khác nhau để bạn chọn mua nhà đất vi bằng, nhưng cần xác định rõ hình thức này tiềm ẩn nhiều rủi ro khôn lường về mặt pháp lý. Cần phải cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền. 

Lam Giang (TH)

Xem thêm:

>> Mua nhà qua vi bằng: Đừng tiện tay, hãy đề phòng 3 rủi ro này

>> Mất tiền, mất nhà vì ngộ nhận giá trị pháp lý của vi bằng

>> [Infographic] 7 nhầm lẫn về vi bằng dễ khiến người mua nhà mất trắng