1. Chiêu huy động vốn đa cấp

Huy động vốn theo phương pháp Ponzi (lấy tiền từ người này trả cho người khác) có 5 biểu hiện phổ biến. Thứ nhất, bên bán tìm mọi cách mời gọi bằng được khách hàng đặt cọc. Đây là hành vi huy động vốn sai phép.

Thứ hai, người bán cố tình rao bán bất động sản trong khi chưa đủ điều kiện kinh doanh, đồng thời tự đặt đặt ra tiến độ và thu tiền.

Thứ ba, sự mập mờ về mặt nghĩa vụ của chủ đất. Thay vì ra mặt trực tiếp, họ thường ủy quyền cho một đơn vị khác thực hiện thủ tục. Trong khi đó, theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ đất không được phép ủy quyền cho bên thứ 2 bán ra thị trường khi điều kiện kinh doanh địa ốc chưa đủ (chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chưa được cấp quyền).

Thứ tư, đội ngũ nhân viên bán đất rầm rộ xuất hiện trong khi chưa được phân quyền (thực hiện ủy quyền trái quy định của pháp luật). Thứ năm, người mua F1 (người mua lần đầu) bán lại cho người mua F2, tạo thành vòng tròn giao dịch bất động sản đa cấp, thiếu hàng rào pháp lý vững chắc.

Thực tế cho thấy, một số doanh nghiệp đang vận hành theo mô hình này để bán nhà đất. Không ít nhà đầu tư đã sập bẫy, mất sạch tiền. Để tránh rơi vào cảnh khốn đốn này, nhà đầu tư trước khi quyết định xuống tiền nên yêu cầu người bán bất động sản tường thuật quy trình giao dịch. Mặt khác, nhà đầu tư nên quan sát quy trình giao dịch mẫu và kiểm tra pháp lý các bước thật kỹ để hạn chế tối đa rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra.

Cơ quan chức năng địa phương vừa cưỡng chế một dự án tại Vũng Tàu bán hàng loạt nền đất theo kiểu huy động vốn đa cấp. (Ảnh: Nguyễn Khoa)

2. Chiêu "bán lúa non"

Đầu tư "lúa non" là chiêu buôn bán nhà đất khi quy hoạch và pháp lý chưa đầy đủ. Trên thực tế, bên bán tiếp cận khách hàng khá dễ dàng với những quảng bá như nền đất tạo giá trị bền vững, "lướt sóng" nhanh kiếm lời... Tin vào kịch bản màu hồng do bên bán vẽ ra, khách mua vẫn chấp nhận sản phẩm dù biết rõ tình trạng pháp lý như thế nào.

Vậy nhưng, có rất nhiều phát sinh tiêu cực từ kiểu đầu tư bán lúa non này. Nhằm đánh vào lòng tham của giới đầu tư, bên bán sử dụng các thủ thuật như "bánh vẽ" quy hoạch, "bánh vẽ" dự án, dự án tựa bóng ông lớn, hạ tầng hoàn thiện... Nếu thiếu thông tin, không nắm rõ pháp luật, không biết cách kiểm tra quy hoạch thì người mua rất dễ bị lừa bởi thực tế có hàng loạt hồ sơ bán đất giả con dấu.

Thế nên, nhà đầu tư đất nền tránh kỳ vọng vào việc tạo giá trị trên tài sản chưa hoàn chỉnh pháp lý mà phải tạo giá trị trên tài sản hợp pháp. Nếu biết rõ mảnh đất chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn mua thì điều này đồng nghĩa với việc bạn đang mua rủi ro.

4. Chiêu mua bán cọc

Mua bán cọc là khái niệm giao dịch mua bán tại thời điểm trước công chứng, tức trước chuyển nhượng sản phẩm, dự án. Trong các cơn sốt nóng bất động sản, có rất nhiều hợp đồng cọc từ tay người này sang người khác. Giao dịch cọc thường quá dễ dàng đã tạo kẽ hở cho nhiều đối tượng lừa đảo mua bán hợp đồng đặt cọc. Rủi ro càng bị đẩy lên đỉnh điểm khi người mua không hiểu mua bán cọc là gì. Đối với nhà đầu tư, hợp đồng mua bán được công chứng mới có giá trị pháp lý cao nhất, an toàn nhất.

Hiện nay, hợp đồng cọc thực chất chỉ là thỏa thuận dân sự, chưa được quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản. Biên bản cọc, hợp đồng cọc chủ yếu là thương lượng giữa hai bên mua - bán. Dĩ nhiên, bên mua thường phải chấp nhận "luật chơi" được vẽ ra bởi người bán. Phần lớn hợp đồng cọc do bên bán soạn thảo, khá sơ sài, cam kết yếu, nửa vời, ngắn hạn nên tiềm ẩn rủi ro rất lớn khi bên mua thiếu kiến thức pháp lý, không biết thẩm định.

4. Mua nhà đất không hình thành đơn vị ở

Thông thường, các dự án được quảng cáo đạt chuẩn cao cấp như condotel, resort, villa biển... là những bất động sản không hình thành đơn vị ở, chưa được quy định trong luật. Thậm chí, sản phẩm loại này còn được quảng cáo cấp sổ đỏ lâu dài, cam kết lợi nhuận cao.

Loại bất động sản này có 3 vấn đề mà nhà đầu tư cần lưu ý. Đầu tiên là cam kết lợi nhuận khủng, thực tế có cam kết thể hiện bằng văn bản. Hai là sự nửa vời trong thực hiện cam kết. Ba là lúng túng trong giải quyết vướng mắc. Đặc biệt, để giải quyết mâu thuẫn, cơ quan chức năng chưa có hành lang pháp lý.

Mới đây, thông tin một dự án condotel tại Đà Nẵng bị thu hồi sổ đỏ cho thấy, cơ sở để xử lý khi tranh chấp phát sinh chính là thỏa thuận giữa hai bên trong mua bán condotel. Song, cam kết thường không tính tới pháp lý sản phẩm mà chủ yếu dựa vào hợp đồng mua bán/khai thác căn hộ nghỉ dưỡng của đôi bên.

Tính đến thời điểm hiện tại, chưa có tiêu chí nào để khẳng định rằng, bất động sản không hình thành đơn vị ở là suất đầu tư có giá trị bền vững. Chưa kể, khung pháp lý của loại hình bất động sản này còn chưa hoàn chỉnh, tồn tại nhiều lỗ hổng. Vì thế, khi xuống tiền mua tài sản, nhà đầu tư phải đối mặt với nhiều rủi ro khó lường về mặt pháp lý.