Chính điều đó đã khiến bên mua luôn phải chịu thiệt trong giao dịch, đặc biệt là giao dịch đối với loại hình bất động sản hình thành trong tương lai.

Các chuyên gia cho rằng, định kiến “tham thì thâm, có chơi có chịu” khi bị lừa trong giao dịch BĐS là rất sai lầm, bởi, bên mua hoàn toàn có quyền mưu cầu lợi ích cho bản thân và được pháp luật bảo vệ. Bên cạnh việc nhận diện những rủi ro về pháp lý, những vướng mắc thường gặp, bên mua cần nắm rõ các quyền lợi của mình trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai để tránh rủi ro khi thực hiện giao dịch. Cụ thể:

1. Quyền được thẩm tra điều kiện mở bán

Mức độ rủi ro khi thực hiện giao dịch bán nhà trên giấy được cho là cao hơn so với BĐS hiện hữu. Chỉ khi BĐS hình thành trong tương lai đáp ứng đầy đủ các điều kiện bắt buộc thì mới được đưa vào kinh doanh. Do đó, bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu đơn vị rao bán sản phẩm cung cấp đầy đủ các loại giấy tờ pháp lý kèm theo như: hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất… để xem xét trước khi ký hợp đồng mua bán (HĐMB).

Không chỉ kiểm tra thông tin từ phía CĐT, người mua còn có thể đối chứng thông tin với đơn vị môi giới đang chào bán sản phẩm. Trong trường hợp phát hiện sai phạm, cần trao đổi trực tiếp với CĐT để được làm rõ.

Người mua nhà hình thành trong tương lai có quyền thẩm tra điều kiện mở bán của dự án. Ảnh minh họa

2. Quyền thương lượng hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai là loại HĐ dân sự. Khi đưa ra mẫu HĐ chuẩn, thực chất chỉ là cái cớ của nhân viên kinh doanh nhằm lờ đi việc đàm phán các điều khoản. Việc CĐT có bộ HĐMB không thuộc điều chỉnh của luật và chỉ ký với bên mua các thỏa thuận dân sự là hoàn toàn không đúng.

Do đó, người mua cần lưu ý, kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh có điều kiện, giao dịch phải được thực hiện bằng hợp đồng theo hình thức đã quy định. Trước khi ký, người mua nhà hoàn toàn được quyền thương thuyết, thêm bớt hay thay đổi điều khoản trong HĐ.

3. Quyền được bảo lãnh từ phía Ngân hàng

Cần tìm hiểu xem dự án đó có được ngân hàng bảo lãnh hay không? Bở, trong trường hợp CĐT không bàn giao nhà đúng cam kết nhưng không chịu giải quyết thì ngân hàng sẽ có trách nhiệm bảo lãnh nghĩa vụ tài chính giải quyết giúp người mua trong trường hợp này, nếu dự án đã được ngân hàng đó bảo lãnh.

Theo đó, điều người mua nhà cần làm là nên chủ động lưu giữ các chứng cứ, tạo lập bằng chứng chứng minh đã đến thời hạn bàn giao nhà nhưng CĐT không thực hiện như cam kết, vi phạm điều khoản trong hợp đồng mua bán. Người mua nhà hình thành trong tương lai cần gửi ngay yêu cầu buộc CĐT thực hiện bảo lãnh đến ngân hàng trong thời hạn sớm nhất.

Ông Nguyễn Văn Lộc, Luật sư điều hành Công ty Luật LPVN

4. Quyền thanh toán đúng quy định

Theo quy định của Luật pháp hiện hành, bên mua chỉ phải thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng trong lần đầu tiên, những lần tiếp theo khi chưa bàn giao, sẽ thanh toán không quá 70% giá trị HĐ và phù hợp với tiến độ xây dựng. Nhưng có rất nhiều trường hợp người mua đã phải thanh toán tới 95-100 % giá trị hợp đồng khi dự án chưa bàn giao. Khi nắm rõ được quyền lợi thanh toán của mình, người mua có thể tránh được rủi ro tranh chấp trong giao dịch với CĐT.

5. Quyền ký HĐ khi dự án đã giải chấp

Dự án được CĐT sử dụng làm tài sản thế chấp vay ngân hàng để lấy vốn đầu tư nhưng chỉ sau khi đã giải chấp thì mới có quyền ký HĐ mua bán với khách hàng. Do đó, bên mua cần tìm hiểu xem dự án mình quan tâm đang được thế chấp tại ngân hàng nào, trong thời gian bao lâu và có khả thi trong vấn đề giải chấp hay không?

Nếu cẩn thận hơn, người mua hoàn toàn có thể thẩm định CĐT có văn bản chứng minh rằng dự án không nằm trong diện thế chấp hoặc có văn bản thể hiện đã giải chấp.

6. Quyền đưa nhà mẫu vào phụ lục HĐ

Người mua nhà hoàn toàn có quyền yêu cầu CĐT đưa nhà mẫu vào phụ lục HĐ để xác định đó sẽ là mẫu nhà hoặc cấu trúc nhà được bàn giao sau này. Đây là điều ít người quan tâm nhưng lại rất cần thiết, bởi, nhà mẫu là thông tin đối chiếu chính xác để bên mua ra quyết định về việc sản phẩm mình nhận được sẽ giống như vậy.

Cùng với đó, các thông tin nhà trên hợp đồng và nhà được bàn giao thực tế thường có độ chênh lệch về cấu trúc kỹ thuật, lối đi, khu sinh hoạt... nhất định. Do đó, quyền lợi của người mua nhà sẽ bị ảnh hưởng nếu như chỉ thuận chung chung.

7. Quyền được bồi thường khi CĐT chậm bàn giao

CĐT khi chậm bàn giao nhà thường đổ lỗi cho lý do hoàn cảnh để nhận được sự thông cảm từ phía khách hàng. Và người thua thiệt lúc này lại chính là người mua, bởi, HĐ không quy định về trách nhiệm cụ thể khi chậm bàn giao. Trong khi luật có quy định, bên mua hoàn toàn được quyền đưa ra yêu cầu, cam kết bồi thường đều bằng văn bản cụ thể trong trường hợp CĐT chậm triển khai. Nếu CĐT không khắc phục, khách hàng có quyền công khai thông tin và áp dụng theo đúng các quy định của luật.

8. Quyền thỏa thuận các khoản chi phí khác

Bên cạnh khoản tiền mua BĐS, khách hàng còn có quyền thỏa thuận các khoản phí khác và khoản chi trong tương lai như: phí quản lý, dịch vụ phát sinh đi kèm với việc bảo trì, sử dụng BĐS tại thời điểm bắt đầu mua căn hộ sẽ khác so với thời điểm nhận bàn giao.