Vậy căn hộ dịch vụ là gì? Có những ưu, nhược điểm ra sao? Có nên đầu tư căn hộ dịch vụ cho thuê? Hồ sơ, thủ tục sang nhượng có phức tạp không? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin đến bạn.

1. Căn Hộ Dịch Vụ Là Gì?

Căn hộ dịch vụ (Apartment Service) là loại hình căn hộ được phát triển dựa trên mô hình các phòng khách sạn tầm trung và cao cấp. Thông thường, một căn hộ dịch vụ cho thuê gồm đầy đủ các chức năng giống như một căn hộ ở tiêu chuẩn với phòng khách, phòng ngủ, bếp, phòng tắm...

Khi cho thuê căn hộ dịch vụ, chủ đầu tư sẽ trang bị đầy đủ đồ nội thất, vật dụng để phục vụ sinh hoạt hàng ngày, từ bàn ghế, giường tủ, tivi, tủ lạnh đến thảm trải, rèm cửa, ga gối... Người thuê căn hộ dịch vụ vì thế gần như chỉ việc xách vali đến ở. Tùy giá thuê, khách hàng sẽ được đáp ứng mức sống từ trung lưu đến thượng lưu tại đây.

Cùng với đó, loại hình căn hộ cho thuê này còn cung cấp cho khách hàng nhiều dịch vụ tiện ích như ăn uống, giải trí, giặt là, dọn phòng, phòng tập, hồ bơi... Những dịch vụ này gồm cả dịch vụ đi kèm trong căn họ hoặc thuê ngoài căn hộ. Hơn nữa, so với các khu nhà trọ cho thuê thông thường, vấn đề an ninh của căn hộ dịch vụ cũng được đảm bảo hơn.

Có thể nói, dù thuê căn hộ dịch vụ ngắn hạn hay dài hạn thì người thuê vừa có sự riêng tư như sống trong nhà của mình, vừa được tận hưởng các dịch vụ tiện ích như ở khách sạn.

Dưới đây là danh sách một số dự án có căn hộ dịch vụ cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM.

2. Đặc Điểm Của Căn Hộ Dịch Vụ

Một căn hộ dịch vụ đạt chuẩn sẽ có những đặc điểm cơ bản như sau:

• Căn hộ dịch vụ được đầu tư, xây dựng tại các thành phố lớn, các trung tâm kinh tế, du lịch, khu công nghiệp như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang,...

• Các căn hộ dịch vụ có thể là một dự án riêng biệt hoặc được tích hợp trong các dự án bất động sản phức hợp, đa năng như chung cư, văn phòng, khách sạn.

• Căn hộ dịch vụ có thể có từ 1 - 3 phòng ngủ riêng biệt. Hiện nay, căn hộ dịch vụ hạng sang được xây dựng như một Studio hoặc Penthouse sang trọng.

• Căn hộ dịch vụ có đầy đủ các phòng chức năng, được trang bị đầy đủ các tiện ích sinh hoạt hàng ngày. Cùng với đó là các dịch vụ đi kèm như dọn phòng, giặt là, ăn uống...  

• Đối tượng khách hàng chủ yếu của căn hộ dịch vụ cho thuê là những người không có kế hoạch định cư lâu dài. Họ thường thuê ngắn hạn một vài tháng, thậm chí theo ngày, theo giờ để phục vụ nhu cầu công việc hoặc cá nhân.

Căn hộ dịch vụ cho thuê được trang bị đầy đủ chức năng, tiện ích như một căn hộ thông thường. Đi kèm với đó là các dịch vụ như dọn phòng, giặt là, ăn uống, giải trí...

Xem thêm: Cho thuê căn hộ chung cư tại Hà Nội 

3. Phân Loại Căn Hộ Dịch Vụ

Căn hộ dịch vụ được phân loại dựa trên nhu cầu, mục đích sử dụng, quy mô và tiện ích xây dựng. Theo đó, hiện có 3 loại căn hộ dịch vụ sau:

Căn Hộ Dịch Vụ Mini

Loại căn hộ dịch vụ này có diện tích từ 25 - 30m2, bao gồm 1 phòng ngủ, phòng khách, bếp, phòng tắm. Tuy nhỏ nhưng căn hộ dịch vụ mini vẫn đảm bảo đủ đầy các tiện ích sinh hoạt thiết yếu nên được khá nhiều người trẻ lựa chọn. 

Căn Hộ Dịch Vụ Tầm Trung

Với tổng diện tích khoảng 30 - 50m2, căn hộ dịch vụ tầm trung thường được thiết kế 2 phòng ngủ và các phòng chức năng khác như một căn hộ ở tiêu chuẩn. Nội thất cũng được thiết kế tỉ mỉ, tiện nghi. Loại hình căn hộ dịch vụ cho thuê này được lựa chọn nhiều nhất bởi giá thuê không quá đắt đỏ, khá rộng rãi và đủ đầy tiện ích.

Căn Hộ Dịch Vụ Cao Cấp

Về diện tích, căn hộ dịch vụ cao cấp rộng rãi, thoáng mát với nhiều phòng ngủ, thậm chí có thêm phòng tập riêng hoặc sân vườn.. Chúng thường được xây dựng tại các trung tâm khu đô thị, khu kinh tế, khu nghỉ dưỡng... nơi sầm uất nhất của thành phố. Căn hộ dịch vụ cao cấp được trang bị nội thất, vật dụng cao cấp, hiện đại nhất. Cùng với đó là hàng loạt tiện ích dịch vụ đi kèm chất lượng cao. Đổi lại giá thuê căn hộ đắt đỏ hơn 2 loại hình trên.

4. Đối Tượng Khách Hàng Của Căn Hộ Dịch Vụ

Đối tượng khách hàng chính mà căn hộ dịch vụ cho thuê hướng tới gồm:

• Các chuyên gia, người nước ngoài sang Việt Nam công tác: Đây là phân khúc khách hàng cao cấp, thường rất bận rộn với công việc và họ cần chỗ ở riêng tư, yên tĩnh để nghỉ ngơi, thư giãn. Do đó, căn hộ dịch vụ với đủ đầy tiện ích, dịch vụ ăn uống, dọn dẹp là lựa chọn hàng đầu đối nhóm khách hàng này.

• Những người thường xuyên phải đi công tác: Họ thường là nhân viên của các tập đoàn lớn, công ty đa quốc gia, thường xuyên phải đi công tác. Căn hộ dịch vụ tầm trung tầm trung là lựa chọn ưu tiên của họ. Thường thì doanh nghiệp sẽ chi trả toàn bộ chi phí thuê căn hộ dịch vụ để nhân viên làm việc hiệu quả nhất. 

• Những người nghỉ dưỡng dài ngày: Với chuyến đi trên 10 ngày, việc ở khách sạn sẽ rất tốn kém. Trong trường hợp này, bạn có thể lựa chọn căn hộ dịch vụ mini hoặc tầm trung để tiết kiệm chi phí. Tại đây, có đầy đủ dịch vụ tiện ích thiết yếu và được phục vụ chu đáo như ở khách sạn.

• Những người độc thân thành đạt: Họ thuê căn hộ dịch vụ để có được cuộc sống tiện ích và thoải mái nhất có thể. Khách thuê có thể đặt đồ ăn và dịch vụ dọn dẹp sẵn có tại khu căn hộ cho thuê. 

Dễ dàng nhận thấy, đối tượng khách thuê chính của căn hộ dịch vụ đều là những người có thu nhập ổn định, khá cao đến rất cao. Họ mong muốn được đáp ứng mọi nhu cầu thiết yếu trong cuộc sống hàng ngày, có nhiều thời gian để nghỉ ngơi, giải trí.

Các chuyên gia, người nước ngoài đến Việt Nam làm việc theo định kỳ là đối tượng khách hàng tiềm năng của căn hộ dịch vụ cho thuê.

5. Có Nên Đầu Tư Căn Hộ Dịch Vụ Cho Thuê?

Trong vài năm trở lại đây, căn hộ dịch vụ được nhiều người tìm thuê và ngày càng trở nên thịnh hành. Các nhà phát triển dự án bất động sản và giới đầu tư địa ốc cũng rất quan tâm tới loại hình căn hộ cho thuê này. Để trả lời cho câu hỏi có nên đầu tư căn hộ dịch vụ cho thuê, bạn cần nắm rõ ưu, nhược điểm của loại hình căn hộ này cũng như giá thuê, tỷ lệ lấp đầy.

Ưu Điểm Của Căn Hộ Dịch Vụ

• Vị trí đắc địa: Căn hộ dịch vụ có vị trí đẹp, giao thông thuận lợi, dân cư đông đúc. Đây là ưu điểm đầu tiên để thu hút khách thuê để ở, làm việc, thậm chí có thể kế hợp kinh doanh.

• Thiết kế căn hộ dịch vụ đẹp, tinh tế, độc đáo: Loại hình căn hộ này được thiết kế, xây dựng với mục đích để ở và kinh doanh nên được chăm chút, đầu tư tỉ mỉ.

• Độ cạnh tranh cao, giàu tiềm năng tăng trưởng: Thực tế cho thấy, số lượng căn hộ dịch vụ trong các dự án không nhiều. Số lượng có hạn nên giá trị sở hữu sẽ cao hơn căn hộ thông thường, tạo ra giá trị cạnh tranh lớn cho căn hộ dịch vụ. 

• Phục vụ đa dạng các đối tượng khách hàng: Căn hộ dịch vụ đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng, từ người độc thân, người hay đi công tác, đến du khách nghỉ dưỡng. Các tiện ích dịch vụ đi kèm cũng rất đa dạng và hiện đại.

• Tiết kiệm chi phí thuê: Thay vì thuê khách sạn 4 - 5 sao đắt đỏ, chọn căn hộ dịch vụ rẻ hơn nhiều và vẫn được thừa hưởng nhiều dịch vụ tương tự như khách sạn.

• An ninh đảm bảo: Với hệ thống camera giám sát, bảo vệ 24/24, căn hộ dịch vụ đảm bảo an ninh hơn nhiều so với khi bạn thuê nhà nguyên căn, thuê phòng trọ.

• Những lợi thế khi kinh doanh căn hộ dịch dịch vụ cho thuê: Nhu cầu thị trường lớn, nguồn thu cao và ổn định.

Nhược Điểm Của Căn Hộ Dịch Vụ

Bên cạnh những ưu điểm vượt trội nêu trên, căn hộ dịch vụ cũng có một số hạn chế nhất định. Nếu bạn đang có ý định đầu tư căn hộ dịch vụ cho thuê thì nên biết rõ những hạn chế này.

• Hạn chế quyền sở hữu: Theo quy định hiện hành, căn hộ dịch vụ chỉ được sở hữu tối đa 50 năm. Đây là một trong những hạn chế lớn nhất của căn hộ dịch vụ, khiến nhiều người e ngại rót vốn đầu tư.

• Giá cao: Giá cao ở đây bao gồm cả hình thức sở hữu và hình thức đi thuê, lưu trú. Với những lợi thế nêu trên về vị trí, hạ tầng tiện ích, giao thông, thiết kế... giá căn hộ dịch vụ cao là điều dễ hiểu. Tuy vậy, loại hình căn hộ này vẫn được ưa chuộng, được nhiều khách hàng tìm mua, tìm thuê. 

• Thị trường cạnh tranh: Tuy nhu cầu thị trường lớn và có xu hướng gia tăng nhưng số lượng nhà đầu tư rót vốn vào lĩnh vực này cũng không ít. Do đó, việc tìm kiếm, thu hút khách thuê cực kỳ cạnh tranh. Chủ đầu tư cần xây dựng kế hoạch kinh doanh bài bản, truyền thông hiệu quả để hấp dẫn khách hàng tiềm năng.

• Chi phí đầu tư ban đầu lớn: Chủ đầu tư căn hộ dịch vụ cho thuê cần tính toán kỹ lượng vốn mình có sẵn, lượng vốn cần huy động, vay thêm từ các nguồn khác. Cần ước lượng các khoản chi tiêu ban đầu, chi tiêu hàng tháng khi vận hành. Cũng cần xem xét đến các yếu tố rủi ro, nguy cơ khi không thể tìm được khách thuê.

• Quản lý vận hành phức tạp hơn: Cách quản lý, vận hành và tính toán thu chi hàng tháng đối với căn hộ dịch vụ cho thuê phức tạp hơn so với quản lý phòng trọ, khu nhà trọ. 

Đầu tư căn hộ dịch vụ cho thuê đòi hỏi vốn lớn và quản lý bài bản.

Giá Thuê Và Tỷ Lệ Lấp Đầy 

Sau khoảng thời gian chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19, thị trường cho thuê căn hộ dịch vụ tại các thành phố lớn đã và đang hồi phục tích cực, tăng rõ rệt cả về giá thuê lẫn tỷ lệ lấp đầy. Căn hộ dịch vụ cho thuê dài hạn là thị trường ngách, không có thị phần lớn tại TP.HCM và chỉ tập trung ở một số khu vực trung tâm, khu chuyên biệt có nhiều người nước ngoài sống làm việc như Quận 1, Quận 3, khu Phú Mỹ Hưng, Thảo Điền, Phú Nhuận.

Kết quả khảo sát của VnExpress cho hay, tính đến tuần đầu tháng 09/2022, tỷ lệ lấp đầy của nhiều khu căn hộ dịch vụ tại Quận 1, Quận 3, Bình Thạnh và Phú Nhuận (TP.HCM) đạt trên dưới 70%. Một số dự án khai thác được hơn 80% phòng. So với cùng kỳ năm 2020, tỷ lệ lấp đầy của căn hộ dịch vụ tại TP.HCM tăng gấp đôi và tăng gấp 3 - 4 lần so quý 1/2021 - đợt cao điểm bùng dịch.

Giá thuê căn hộ dịch vụ cũng tăng trở lại, ghi nhận đến ngày 09/09/2022, giá chào thuê căn hộ dịch vụ tại nhiều quận nội thành TP.HCM tăng 6-8% so với cùng kỳ năm 2021. Đơn vị khảo sát cho biết, giá thuê căn hộ dịch vụ 45m2, một phòng ngủ, một vệ sinh tại phường Đa Kao, Quận 1 là 18,6 triệu đồng/tháng. Cũng tại khu này, có căn 35m2 giá thuê 14 triệu đồng/tháng. So với quý 3/2021, giá chào thuê trung bình khu này tăng 6%.

Tại quận Phú Nhuận, khu vực gần sân bay Tân Sơn Nhất, giá thuê căn hộ dịch vụ 50-55m2 là 15 triệu đồng/tháng. Các căn diện tích lớn 100m2 có giá lên tới 40 triệu đồng/tháng. Tại Quận 3, giá thuê một căn hộ dịch vụ cao cấp trên đường Võ Văn Tần khoảng 20 triệu đồng/tháng, tăng 6 - 8% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại quận Bình Thạnh - khu vực rìa trung tâm, giá chào thuê căn hộ dịch vụ cao hơn khoảng 6% so với quý 1/2021. Theo đó, các căn hộ dịch vụ trên trục đường Nguyễn Thị Minh Khai, Trường Sa loại 35m2 là 16 - 16,5 triệu đồng/tháng.

Theo các chuyên gia, vào mùa cao điểm du lịch, lễ hội cuối năm 2022 và cùng với đà phục hồi kinh tế của cả nước nói chung và TP.HCM nói riêng, thị trường căn hộ dịch vụ sẽ tiếp tục xu hướng tích cực này. Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng, thời gian tới căn hộ dịch vụ có thể bị cạnh tranh bởi loại căn hộ có giá thuê rẻ hơn nguồn cung sẵn sàng khai thác dồi dào hơn. Thị trường nhà chung cư cho thuê rẻ hơn 30% so với căn hộ dịch vụ. 

Vậy có nên đầu tư căn hộ dịch vụ cho thuê? Theo các chuyên gia bất động sản, đây là phân khúc đầu tư mới và đầy táo bạo của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, không phải ai thu "bạc tỉ" từ tài sản cho thuê này. Nếu không quan sát thị trường, nghiên cứu phân khúc thị hiếu, không có sự tính toán kỹ lưỡng hay sản phẩm không theo hướng phục vụ người thuê thì việc đầu tư căn hộ dịch vụ cho thuê sẽ gặp khó, thậm chí thất bại.

Thị trường căn hộ dịch vụ thường khá "nhạy cảm" trước những biến động kinh tế, xã hội trong nước và quốc tế. Bởi lẽ, nguồn khách hàng chính của căn hộ dịch vụ là chuyên gia, người nước ngoài, nhân viên các tập đoàn đa quốc gia đến làm việc tại Việt Nam. Nhà đầu tư cần nắm bắt được nhu cầu thực sự của thị trường, xu thế của thị trường.

Trước hết, cần xác định được đối tượng khách hàng cụ thể để thiết kế căn hộ cho phù hợp. Ví dụ, những khách thuê đến từ Nhật Bản sẽ thích căn hộ nhỏ, gọn gàng, ấm cúng, đồ nội thất hiện đại, tông màu trầm tối, bồn tắm nằm, sàn gỗ. Trong khi đó, với khách thuê đến từ các nước châu Âu, họ chuộng ánh sáng tự nhiên, không khí trong lành, muốn căn hộ thoáng rộng, đủ đầy tiện nghi, có không gian cho hoạt động thể thao thay vì khắt khe với đồ nội thất.

Xem thêm: Cho thuê căn hộ chung cư tại TP.HCM

6. Trình Tự Thủ Tục Sang Nhượng Căn Hộ Dịch Vụ

Hiện nay, việc sang nhượng căn hộ dịch vụ rất phổ biến. Loại hình bất động sản này thuộc sở hữu tư nhân và chủ sở hữu có quyền cho tặng, sang nhượng, mua bán khi có nhu cầu. Thủ tục sang nhượng căn hộ dịch vụ được thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể như sau:

Thủ tục sang nhượng căn hộ dịch vụ thực hiện như sang nhượng căn hộ thông thường.

Bước 1: Bên mua và bên bán thỏa thuận với nhau

Bên mua và bên bán cần thỏa thuận trước một số vấn đề như điều kiện sang tên, giá bán, phương thức thanh toán. Nếu căn hộ dịch vụ đảm bảo đầy đủ các điều kiện pháp lý để sang nhượng thì hai bên tiến hành thỏa thuận các điều khoản sau:

• Giá trị mua bán, thời hạn thanh toán, hình thức thanh toán

• Giá trị cụ thể thanh toán mỗi đợt (nếu chia làm nhiều đợt thanh toán)

• Số tiền đặt cọc, thời gian đặt cọc

• Thời gian, địa điểm công chứng hợp đồng

• Thời gian bàn giao căn hộ và đồ nội thất, phụ kiện đi kèm

• Thỏa thuận về việc ai sẽ là người đóng phí công chứng và các loại thuế, phí sang nhượng. Thường thì bên bán sẽ đóng thuế trước bạ và phí công chứng. Tuy nhiên, vẫn có thể thỏa thuận để đạt được lợi ích cho cả đôi bên.

Bước 2: Thanh toán tiền đặt cọc

Đây là khâu quan trọng để đảm bảo giao dịch thành công. Việc thanh toán tiền cọc cần có người làm chứng hoặc hai bên đến văn phòng công chứng thực hiện để tăng độ tin cậy, an toàn. Đồng thời, văn phòng công chứng cũng sẽ giúp người mua kiểm tra tính pháp lý của căn hộ dịch vụ đó trên hệ thống, nhằm giảm thiểu rủi ro cho bên mua.

Bước 3: Ký kết và công chứng hợp đồng mua bán

Hai bên sẽ ký kết hợp đồng sang nhượng căn hộ dịch vụ sau khi đã thống nhất các điều khoản. Các bên có thể tự soạn thảo hợp đồng, tuy nhiên để chuẩn pháp lý, hợp đồng sẽ được soạn thảo theo mẫu có sẵn của phòng công chứng. Theo đó, bên mua sẽ thanh toán đủ số tiền theo đúng thỏa thuận. Bên bán bàn giao căn hộ và các giấy tờ liên quan.

Hồ sơ cần chuẩn bị khi ký kết hợp đồng tại văn phòng công chứng gồm:

• Giấy tờ tùy thân như chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân;

• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc giấy chứng nhận kết hôn của cả 2 bên;

• Sổ hộ khẩu của hai bên;

• Bên bán cần chuẩn bị giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà;

• Tờ khai thuế trước bạ hoặc giấy chứng nhận miễn/giảm thuế. 

Lưu ý: Mỗi loại giấy tờ cần chuẩn bị bản chính và một bản photo để nộp cho phòng công chứng. Nếu bên giao dịch là tổ chức thì người thực hiện phải là đại diện pháp luật và khi đi cần mang theo con dấu, giấy phép đăng ký kinh doanh.

Bước 4: Kê khai và nộp thuế phí

Sau khi đặt cọc và ký kết hợp đồng sang nhượng căn hộ dịch vụ, hai bên sẽ tiến hành kê khai các loại thuế, lệ phí. Kể từ khi hồ sơ kê khai đầy đủ và hợp lệ, trong vòng 7 ngày, người đóng thuế theo thỏa thuận sẽ đến chi cục thuế để đóng tiền thuế. 

Lưu ý: Thời gian kê khai thuế phải thực hiện trong vòng 10 ngày tính từ ngày ký hợp đồng công chứng.

Bước 5: Hoàn tất thủ tục sang nhượng và cấp quyền sở hữu nhà

Sau khi hoàn tất 4 bước trên, bên mua nộp hồ sơ để xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà mới theo quy định của pháp luật. Đây là bước cuối cùng và quan trọng nhất.

Trên đây là thông tin tổng quan về căn hộ dịch vụ mà người mua nhà nên nắm rõ nếu có ý định đầu tư căn hộ dịch vụ cho thuê. Mô hình lưu trú này vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển, tuy nhiên để thành công không phải là điều dễ dàng. Đòi hỏi nhà đầu tư cần có tầm nhìn chiến lược, khả năng quan sát, phân tích nhận định xu hướng của thị trường.

Lam Giang (TH)

Xem thêm:

>> 3 kinh nghiệm giúp người cho thuê căn hộ tìm kiếm khách hàng hiệu quả

>> 2 phút nắm trọn bí quyết cho thuê căn hộ an toàn, hiệu quả

>> Kinh nghiệm cho thuê nhà hạn chế tối đa rủi ro