Vậy chủ nhà chỉ được tiền thuê nhà trong những trường hợp nào? Người thuê cần làm gì để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ những vấn đề này.

1. Bên Cho Thuê Có Được Tự Ý Tăng Tiền Thuê Nhà Không?

Theo quy định tại Điều 473, Bộ luật Dân sự năm 2013, giá thuê nhà do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, ngoại trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu không có thỏa thuận về giá thuê nhà hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm, thời điểm giao kết hợp đồng cho thuê nhà.

Căn cứ theo quy định trên thì tiền thuê nhà sẽ do chủ nhà và người đi thuê tự thỏa thuận với nhau. Điều 129, Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định tương tự như vậy.

"Điều 129. Thời hạn thuê và giá thuê nhà ở

1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở."

Chủ nhà tự ý tăng tiền thuê nhà khi chưa hết hạn hợp đồng là việc dễ gây tranh chấp, kiện tụng giữa các bên. Ảnh minh họa

Như vậy, giá cho thuê nhà, thời hạn thuê cũng như hình thức trả tiền thuê (trả một lần hoặc trả định kỳ) đều do chủ nhà và người thuê nhà tự thỏa thuận với nhau. Khi hợp đồng thuê nhà chưa hết hạn thì bên cho thuê chỉ được điều chỉnh tăng tiền thuê nhà khi đáp ứng 2 điều kiện sau: 

• Chưa hết hạn thuê nhà mà chủ nhà cải tạo nhà ở cho thuê đó.

• Bên thuê nhà đồng ý cho chủ nhà điều chỉnh tăng giá thuê nhà.

Ngoài ra, nếu trong hợp đồng thuê nhà các bên có thỏa thuận về việc điều chỉnh tăng giá, giảm giá thuê nhà khi chưa hết hạn hợp đồng thì sẽ thực hiện theo thỏa thuận đó.

Tóm lại, trong thời hạn thuê nhà (tức chưa hết hạn hợp đồng), nếu không thuộc 3 trường hợp được phép điều chỉnh giá thuê nêu trên thì chủ nhà không được phép tự ý tăng tiền thuê nhà.

2. Người Thuê Nhà Cần Làm Gì Khi Chủ Nhà Tự Ý Tăng Tiền Thuê?

Việc chủ nhà tự ý tăng tiền thuê nhà không theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không đáp ứng 2 tiêu chí nêu trên là hành vi vi phạm hợp đồng thuê nhà. Nếu rơi vào trường hợp này, người thuê nhà có thể thực hiện những việc sau đây để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

• Chủ Nhà Tự Ý Tăng Tiền Thuê Nhà, Người Thuê Có Thể Đơn Phương Chấm Dứt Hợp Đồng

Khoản 3, Điều 132, Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau:

"Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba."

Theo đó, người thuê nhà hoàn toàn có thể đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng thuê nhà trong trường hợp chủ nhà tăng giá thuê nhà bất hợp lý hoặc tăng tiền thuê nhà mà không báo trước cho bên thuê theo thỏa thuận đã ký kết.

Trong thời gian thuê nhà, nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận khác thì cả chủ nhà và người đi thuê phải thực hiện hợp đồng thuê và không được tự ý chấm dứt việc thuê nhà. Trường hợp chủ nhà tự ý tăng tiền thuê nhà bất hợp lý hoặc không báo trước theo thỏa thuận thì người thuê nhà có thể tự chấm dứt hợp đồng thuê nhà dù chưa đến hạn.

Mặt khác, căn cứ theo quy định tại Điều 585, Bộ luật Dân sự về nguyên tắc bồi thường thiệt hại, nếu việc chủ nhà tự ý tăng tiền thuê nhà gây thiệt hại cho bên thuê thì người thuê nhà có thể đòi bồi thường thiệt hại thực tế xảy ra. Bên cho thuê và bên thuê có thể thỏa thuận về mức bồi thường thiệt hại này. Trong trường hợp các bên không tự thỏa thuận được với nhau thì có thể khởi kiện ra tòa án để được giải quyết tranh chấp.

Người thuê nhà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khi chủ nhà tăng tiền thuê bất hợp lý. Ảnh minh họa

• Chủ Nhà Tự Ý Tăng Tiền Thuê Nhà, Người Thuê Có Thể Khởi Kiện Ra Tòa 

Như đã đề cập ở trên, nếu các bên không thể tự thỏa thuận, tự giải quyết ổn thỏa, không thể tìm được tiếng nói chung thì bên thuê nhà có thể khởi kiện ra Tòa án để được giải quyết theo quy định của pháp luật hiện hành.

Thủ tục khởi kiện trong trường hợp này được thực hiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Toà án nhân dân cấp huyện nơi người cho thuê cư trú, làm việc là tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc.

Cụ thể, cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện với các loại giấy tờ sau:

- Đơn khởi kiện

- Giấy tờ tùy thân: Căn cước công dân hoặc chứng minh dân dân, hộ chiếu, sổ hộ khẩu của các bên...

- Hợp đồng thuê nhà hoặc giấy tờ, tài liệu liên quan tới việc thuê nhà, giá thuê nhà, thỏa thuận thuê nhà...

- Toà án có thẩm quyền giải quyết: Toà án nhân dân cấp huyện nơi người cho thuê cư trú, làm việc...

3. Chủ Nhà Nên Cân Nhắc Những Yếu Tố Nào Trước Khi Tăng Tiền Thuê Nhà?

Chủ nhà có thể tăng tiền thuê nhà nhưng phải tuân thủ các quy tắc, quy định nhất định đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà hoặc theo quy định của pháp luật hiện hành nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận về việc tăng giá cho thuê nhà. Đồng thời, chủ nhà phải thông báo cho người thuê trước khi tăng tiền thuê để người thuê có thời gian chuẩn bị. Thông thường, chủ nhà nên thông báo trước ít nhất 1 tháng hoặc theo thời hạn đã thỏa thuận trước đó.

Mặc dù chủ nhà có thể tăng giá thuê nhà nhưng người thuê có thể phản đối hoặc khởi tiện ra tòa nếu thấy việc này không hợp lý, không tuân thủ thỏa thuận và quy định của pháp luật hiện hành. Dưới đây là một số gợi ý để chủ nhà tăng giá thuê hợp lý cả về mức tăng lẫn thời điểm tăng.

• Chủ Nhà Có Thể Tăng Giá Thuê Bao Lâu Một Lần?

Thị trường cho thuê nhà tại Hà Nội, cho thuê nhà tại TP.HCM rất cạnh tranh, nhưng điều đó không có nghĩa là chủ nhà có thể tăng giá thuê bất cứ khi nào. Thông thường, giá thuê không thể thay đổi trong thời gian thuê được nêu trong hợp đồng thuê nhà. Những thay đổi về tiền thuê nhà thuộc về hợp đồng thuê mới, thời hạn thuê mới được ký kết giữa đôi bên và đôi bên hoàn toàn thống nhất với nhau về việc tăng giá thuê nhà.

Nếu chủ nhà tăng giá thuê theo cảm tính, chỉ vì "thích" tăng thì bên cho thuê sẽ phải đối mặt với các khoản chi phí bồi thường liên quan đến việc tăng tiền thuê nhà bất hợp pháp. Tuy nhiên, chủ nhà có thể chuẩn bị trước để tăng tiền thuê nhà bằng cách đưa thông tin vào hợp đồng thuê nhà ban đầu. Tức phải có điều khoản tăng giá trong hợp đồng thuê nhà. Ví dụ, khi hợp đồng thuê hết hạn, nếu bên thuê gia hạn hợp đồng thì giá thuê sẽ tăng lên bao nhiêu % so với giá cũ hoặc sẽ căn cứ vào mặt bằng giá của thị trường thời điểm gia hạn hợp đồng.

Chủ nhà cần xem xét kỹ một số trước khi quyết định tăng tiền thuê nhà như thời điểm tăng, tỷ lệ tăng là bao nhiêu %... Ảnh minh họa

• Tăng Tiền Thuê Nhà Bao Nhiêu Thì Hợp Lý?

Một trong những cách hiệu quả và hợp lý để dự đoán trước mức tăng giá thuê nhà là bằng cách đánh giá mức tăng trung bình của chi phí sinh hoạt. Chẳng hạn, nếu chi phí sinh hoạt tăng trung bình 2%, chủ nhà có thể tăng tiền thuê theo cùng một tỷ lệ phần trăm trong hợp đồng thuê nếu bên thuê gia hạn hợp đồng.

• Thông Báo Tăng Tiền Thuê Nhà Trước Bao Nhiêu Ngày?

Câu trả lời tùy thuộc vào điều khoản tăng giá thuê nhà trong hợp đồng đã ký kết trước đó. Thông thường, chủ nhà phải thông báo cho bên thuê trước ít nhất 30 ngày trước khi tăng tiền thuê nhà hoặc sớm hơn nữa tùy từng trường hợp cụ thể.

• Các Yếu Tố Cần Xem Xét Trước Khi Tăng Tiền Thuê Nhà 

Theo quan điểm của chủ nhà, việc tăng tiền thuê nhà là cần thiết. Tuy nhiên, với người thuê nhà thì không phải thế bởi khả năng tài chính của họ chỉ có thể đáp ứng ở mức giá thuê hiện tại. Điều này có thể dẫn tới việc người thuê trả nhà, bất động sản cho thuê bị bỏ trống trong một khoảng thời gian nhất định. Và một bất động sản cho thuê bị bỏ trống có thể đồng nghĩa với việc chủ nhà mất nhiều tiền hơn. Do đó, trước khi thông báo tăng giá thuê nhà, chủ nhà nên cân nhắc kỹ.

Dưới đây là một số yếu tố mà chủ nhà cần xem xét trước khi tăng tiền thuê nhà:

- Chi phí bổ sung liên quan tới tài sản cho thuê

Với tư cách là chủ nhà, bạn đang trang trải các chi phí bổ sung liên quan đến tài sản cho thuê của mình, bạn có thể cần phải tăng tiền thuê để trang trải chi phí gia tăng. Điều này bao gồm các chi phí như thuế cho thuê nhà và hóa đơn điện nước. Nếu bạn không phải trả cho tất cả các chi phí bổ sung này, nhưng bạn biết giá đang tăng, bạn vẫn nên đợi tới khi hợp đồng thuê nhà hết hạn mới tăng giá thuê một cách hợp lý.

- Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê

Bạn cũng cần phải xem xét khoản đầu tư tổng thể của mình vào tài sản cho thuê. Bạn có thực hiện bất kỳ nâng cấp hoặc thêm các tiện nghi mới nào gần đây không? Nếu bạn đã thực hiện những cải tạo đáng kể cho ngôi nhà, bạn có thể lấy lý do này để tăng giá tiền thuê nhà và ký hợp đồng thuê mới với người thuê.

Tuy nhiên, nếu bạn chỉ thực hiện những cải tạo, sửa chữa hao mòn thông thường như sơn tường, lắp thảm mới thì bạn chưa có lý do thuyết phục để tăng tiền thuê nhà.

- Phù hợp với xu hướng thị trường

Một điều khác cần xem xét khi thời hạn thuê kết thúc là xu hướng bất động sản cho thuê trong khu vực của bạn. Kiểm tra xem nhà của bạn và giá thuê nhà của bạn có tương đương với các bất động sản cho thuê khác gần đó hay không. Nếu hiện trạng nhà kèm tiện ích và giá thuê nhà phù hợp với mặt bằng chung của khu vực thì bạn chưa có lý do chính đáng để tăng tiền thuê nhà. Ngoài ra, nếu có nhà cho thuê trống trong khu vực, thì bạn có thể gặp khó khăn khi tìm người thuê mới nếu tăng giá thuê quá nhiều, lên mức cao hơn hẳn so với mặt bằng chung.

- Tình hình tài chính của người thuê

Chủ nhà cũng nên xem xét tình hình tài chính của người thuê trước khi thông báo tăng giá thuê nhà. Nếu họ gặp khó khăn trong việc trang trải cuộc sống, bạn có thể xem xét để trì hoãn việc tăng giá thuê nhà. Đặc biệt nếu đây là một khách thuê tốt mà bạn muốn giữ lại, hãy cân nhắc kỹ. Bạn cũng có thể thảo luận với người thuê xem liệu họ có đủ khả năng chi trả thêm một khoản tăng thêm của tiền thuê nhà hàng tháng hay không.

Giá thuê nhà mới sau khi tăng và phương thức thanh toán tiền nhà cần được ghi rõ trong hợp đồng thuê nhà mới. Ảnh minh họa

Sau khi cân nhắc tất cả các ưu và nhược điểm, bạn sẽ tự tin đưa ra quyết định có nên tăng giá cho thuê nhà hay không. Nếu quyết định tăng tiền thuê nhà, bạn cần thông báo bằng văn bản cho bên thuê trước ít nhất 1 tháng hoặc trước một khoảng thời gian mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Thông báo cần nêu rõ ràng và cụ thể giá thuê nhà tăng lên bao nhiêu và thời điểm áp dụng mức giá mới.

Sau khi thông báo bằng văn bản về việc tăng tiền thuê nhà, người thuê có hai lựa chọn. Họ có thể đồng ý với sự thay đổi và ký hợp đồng thuê mới hoặc rời đi. Hợp đồng thuê mới này sẽ bao gồm số tiền thuê mới, cũng như thời điểm áp dụng. Nếu họ quyết định dọn đi, họ phải thông báo bằng văn bản cho bạn ít nhất 30 ngày trước ngày chuyển đi.

Bên cạnh đó, nếu thay đổi hình thức thanh toán, phương thức thanh toán tiền thuê nhà, chủ nhà cũng nên cho người thuê biết về điều này. Ví dụ, hiện tại bạn đang chấp nhận thanh toán tiền thuê nhà trực tiếp bằng tiền mặt thì nay có thể đổi sang hình thực chuyển khoản trực tuyến. Tóm lại, nếu có bất kỳ thay đổi nào về phương thức thanh toán tiền nhà, chủ nhà phải thông báo ngay cho bên thuê nắm rõ.

Mặt khác, khi tăng tiền thuê nhà thì tiền đặt cọc cũng sẽ tăng lên. Chủ nhà cần lưu ý vấn đề này và trao đổi cụ thể với bên thuê. Tuy nhiên, nếu đây là một người thuê nhà tốt, biết bảo vệ, giữ gìn tài sản của bạn, thì bạn có thể chỉ cần giữ nguyên khoản tiền đặt cọc trước đó.

Tóm lại, chủ nhà không được tùy tiện tăng tiền thuê nhà trong thời gian thuê. Nếu bên cho thuê tăng giá thuê bất hợp lý, người thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc khởi kiện ra Tòa. Khi hợp đồng thuê nhà chưa hết hạn thì chủ nhà được phép tăng giá thuê khi đáp ứng 2 điều kiện sau: Chủ nhà thực hiện những cải tạo lớn, bổ sung tiện nghi cho nhà thuê đó và bên thuê đồng ý cho chủ nhà điều chỉnh tăng giá thuê.

Nếu có nhu cầu đăng tin cho thuê nhà đất, bạn có thể đăng tải tại đây để nhanh chóng tiếp cận tệp khách hàng tiềm năng, tăng tỷ lệ lấp đầy tài sản cho thuê của mình.

Lam Giang (TH)

Xem thêm: 

>> 3 kinh nghiệm giúp người cho thuê căn hộ tìm kiếm khách hàng hiệu quả

>> 2 phút nắm trọn bí quyết cho thuê căn hộ an toàn, hiệu quả

>> Kinh nghiệm cho thuê nhà hạn chế tối đa rủi ro