Hành vi đặt cọc với mục đích "để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trước thời điểm ký kết hợp đồng được đề cập sơ bộ tại Khoản 1, Điều 328, Bộ Luật Dân sự. Tuy nhiên, hành vi đặt cọc không được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản. Kẽ hở này vì thế được xem là lỗ hổng đáng lưu ý nhất.

Theo HoREA, giới đầu nậu đã lợi dụng kẽ hở trên để bán đất nền hình thành trong tương lại trái luật, dùng những phương thức như thỏa thuận hợp tác đầu tư; thỏa thuận góp vốn; thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ với số tiền lớn, khiến khách hàng gặp nhiều rủi ro. Luật Kinh doanh bất động sản có quy định, chủ đầu tư dự án nhà đất hình thành trong tương lai sau khi ký hợp đồng chỉ được nhận thanh toán lần đầu của khách hàng số tiền không quá 30% giá trị hợp đồng.

Mặt khác, trong Bộ Luật Dân sự, hành vi đặt cọc cũng có sự bất cập nhất định. Theo quy định tại Điều 117, Bộ Luật Dân sự, điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự là hoàn toàn tự nguyện; không trái với đạo đức xã hội cũng như không vi phạm điều cấm của luật. Hành vi đặt cọc gần như không có cơ sở chế tài. Lý do là, các bên phải tuân thủ hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nếu luật có quy định.

HoREA kiến nghị cần có chế tài cụ thể đối với hành vi đặt cọc mua bất động sản hình thành trong tương lai. (Ảnh: Dothi.net)

"Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng", Khoản 1, Điều 328, Bộ Luật Dân sự nêu rõ.

Với những phân tích trên, HoREA kiến nghị cần có quy định đối với hành vi đặt cọc khi mua bất động sản. Thậm chí, để đảm bảo an toàn cho khách mua nhà đất, cần phải nêu rõ chế tài trong những luật chuyên ngành. Chẳng hạn, phải vừa tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và quy định của Bộ Luật Dân sự mới đảm bảo giao kết hợp đồng mua bán nhà đất hình thành trong tương lai (gồm cả đất nền) được thực hiện chặt chẽ.

Bộ Luật Dân sự hiện hành không quy định giới hạn hoặc tỷ lệ của giá trị đặt cọc trên giá giá trị của hợp đồng/hợp đồng dự kiến. Thay vào đó, các bên tham gia giao dịch tự thỏa thuận. Giới đầu nậu đã lợi dụng sự thiếu đồng bộ của pháp luật để bán đất nền hình thành trong tương lai trái luật, thỏa thuận đặt cọc và nhận tiền đặt cọc của người mua với giá trị lớn, khiến khách hàng bị thiệt hại.

Chiếu theo Luật Kinh doanh bất động sản, việc nhận đặt cọc mua đất nền cũng không phù hợp quy định. Theo quy định tại Luật này, chủ dự án nhà đất hình thành trong tương lai sau khi ký kết hợp đồng chỉ được phép thu lần đầu số tiền không quá 30 giá trị hợp đồng. Thế nhưng, thực tế cho thấy, không ít trường hợp bán nền (nhà) đất thu tiền cọc vượt xa khỏi tỷ lệ quy định. Người mua có thể chôn vốn lớn nếu dự án xảy ra sự cố. Nếu muốn đòi lại tiền, khách hàng cũng rơi vào thế yếu do thiếu quy định, chế tài về hành vi đặt cọc, chưa chặt chẽ, thậm chí còn quá lỏng lẻo.