Sau đây là chia sẻ của anh Ngọc về những sai lầm khi mua nhà đất và bài học kinh nghiệm anh rút ra sau những lần đó:

Tôi mua mảnh đất đầu tiên cách nhà tôi hơn 40km tại huyện Tân Thành (Bà Rịa - Vũng Tàu). Tích cóp tiền từ đi làm và gia đình cho thêm, tôi có 180 triệu đồng vào năm 2006. Tôi quyết định đầu tư làm giàu bởi khi đó tôi còn độc thân, sống cùng bố mẹ, không phải chi tiêu nhiều. Một người bà con của tôi buôn bán bất động sản rất thành công, có nhiều phòng trọ cho thuê rủ mua mảnh đất diện tích hơn 2.000m2 ở Tân Thành. Mảnh đất này nằm liền kề với thửa đất 10.000m2 của cùng một chủ. Tôi mua thửa nhỏ, chị tôi mua thửa lớn. Người bà con khuyên tôi nên mua đón đầu miếng đất bởi cảng Cái Mép sắp được xây dựng cách đó khoảng 5km, chờ lên giá bán lại hoặc xây phòng trọ cho công nhân thuê. Nghe bùi tai, tôi quyết định vay thêm ngân hàng 60 triệu đồng mua đất. Lúc bấy giờ, tôi nghĩ đơn giản rằng, với 240 triệu đồng tôi chỉ có thể mua được ngôi nhà dưới 20m2 trong hẻm ở quận 4, khu vực gần nhà tôi. Còn nếu tôi không đầu tư gì thì 180 triệu đồng trong tay thế nào cũng hết.

Sau đó, tôi quyết định chuyển tiền ngay cho người họ hàng kia nhờ mua hộ chỉ sau một lần đi xem đất. Đồng thời, chị tôi cũng lo liệu hết mọi giấy tờ, thủ tục cho tôi. Tôi rất vui khi miếng đất của tôi có hai mặt tiền và ở ngoài miếng đất của chị.

Thế nhưng, một thời gian sau tôi đã rao bán miếng đất nói trên vì không đủ tiền xây phòng trọ, không có thời gian trông thợ thi công. Khách đến xem đất trả không tới 200 triệu đồng do đường điện trung thế chạy qua mảnh đất. Lúc này, tôi mới ngớ người vì trước đi xem đất không quan sát kỹ.

Đã có rất nhiều khách đến xem đất trong suốt 2 năm sau đó. Quá chán việc đi đi lại lại, tháng 4/2008, tôi bán đất cho một người dân địa phương với giá 270 triệu đồng. Hai tháng sau, người chủ mới đã bán lại miếng đất với giá 350 triệu đồng. Nguyên nhân khiến giá đất tăng là do đường dẫn được trải nhựa và mở rộng, cộng với việc khởi công cảng Cái Mép vào tháng 5/2008. Tôi tự an ủi mình rằng vẫn lãi được 30 triệu đồng. Song, trên thực tế, tiền lãi ngân hàng trong 2 năm, tiền lương bị giảm do nghỉ việc để đi lại giữa huyện Tân Thành và quận 4, tiền xăng xe chắc vượt quá 30 triệu tiền lãi. 

Sau lần này, bài học kinh nghiệm mà tôi rút ra khi đi mua đất là phải quan sát thật kỹ lưỡng, tránh mua đất xa để đỡ mất công sức đi lại thăm nom và khó quản lý. Đồng thời, bạn cũng đừng ỷ lại vào người quen trong việc mua bán bất động sản.

Đến năm 2010, có trong tay 400 triệu đồng (chuẩn bị cưới vợ), tôi quyết định mua ngôi nhà 1 trệt 1 lầu, diện tích 50m2 ở quận 2 (Tp.HCM). Do ngôi nhà này chỉ có giấy tờ viết tay nên giá khá rẻ chỉ 450 triệu đồng. Khi đó, nghe nhiều người bảo mua để ở thì không cần giấy tờ, mua để bán mới cần nên tôi lại đi vay thêm tiền để mua nhà.

Cuối năm 2011, sau khi cho thuê ngôi nhà này gần 2 năm, gia đình tôi dọn về đây sinh sống. Tuy nhiên, do khách thuê không giữ nhà nên tôi phải bỏ hơn 100 triệu đồng để sơn sửa lại mới có thể vào ở được. Tôi chỉ dám sửa chữa chui vào cuối tuần vì nhà không có giấy tờ. Song, ở được mấy tháng tôi đã chán bởi nhà sát một con kênh nhỏ, mùi bùn bốc lên rất hôi những khi thủy triều xuống. Trong khi đó, hàng xóm dân trí thấp, nhậu nhẹt, chửi bới nhau cả ngày. Tôi lại rao bán ngôi nhà. Người đến xem nhà trả giá thấp và không muốn mua vì nhà giấy viết tay. Tôi quyết định cho thuê nhà, dùng số tiền thu được hàng tháng để bù vào tiền thuê chung cư ở.

Không cẩn trọng khi mua nhà đất, anh Ngọc mất nhiều thời gian mới bán được mảnh đất và hai ngôi nhà. (Trong ảnh trên: Những đường kẻ .... có chú thích là Ranh LG là đường Ranh Lộ giới). Ảnh: NVCC.

Năm ngoái, những mảnh đất mua trước năm 2008 và không có tranh chấp được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, nhà tôi mua năm 2010, tôi đành nhờ sự hỗ trợ từ công ty dịch vụ nhà đất. Tuy nhiên, họ đòi phí dịch vụ 300 triệu đồng nên tôi gửi họ bán nhà luôn. Sau đó, tôi bán được ngôi nhà này với giá hơn 900 triệu đồng nhờ cơn sốt đất năm 2017 và môi giới giỏi thuyết phục, thương lượng giá. Nhưng tính ra, nếu tôi đem số tiền mua nhà gửi ngân hàng cũng cho khoản lãi tương tự sau 7-8 năm. Giá những ngôi nhà có giấy tờ gần nhà tôi có thể tăng lên 3 lần sau 8 năm. 

Như vậy, bài học thứ hai mà tôi rút ra là, bạn nên tránh mua nhà bằng giấy viết tay.

Sau khi ở thuê chung cư một thời gian tôi thấy rất bất tiện, hơn nữa cũng muốn mua đất để giữ tiền nên tôi lại quyết định tìm mua nhà đất. Tôi mua một ngôi nhà ở quận 7, nằm trong hẻm nhỏ vào tháng 6/2017. Rút kinh nghiệm của hai lần trước, lần này tôi photo sổ đỏ ngôi nhà đi hỏi xem nhà có vướng quy hoạch, tranh chấp gì không. Kết quả, tôi rất yên tâm bởi nhà không dính dự án treo nào. Tuy nhiên, tôi lại không biết cái hẻm nhỏ sẽ được mở rộng hay không. Khi làm thủ tục sang tên, tôi yêu cầu người bán đất đảm bảo giữ nguyên diện tích nhà (41m2), không được trừ đi hẻm lộ giới. Họ đã đồng ý.

Tôi nhận nhà và sổ đỏ sau 2 tháng đặt cọc. Vậy nhưng, khi tôi khoe sổ đỏ nhà với ông anh họ - người có nhiều kinh nghiệm trong việc mua đi bán lại các thửa đất, anh cho rằng tôi đã quá mạo hiểm. Hỏi ra mới biết, trên giấy tờ công nhận ngôi nhà có diện tích 41m2 song nhà bị hai cái ranh lộ giới đi qua (viết tắt là Ranh LG trên bản đồ và biểu thị bằng đường gạch đứt đoạn, điều mà tôi không hiểu khi được xem nhưng tôi không hỏi rõ). Do đó, nếu sau này mở đường, diện tích thực nhà tôi chỉ còn hơn 20m2. Nếu được đền bù thì theo khung giá nhà nước vẫn quá thấp so với giá tôi đã mua.  

Lo sợ trường hợp rủi ro nói trên, tôi quyết định rao bán nhà dù chưa kịp ở một ngày. Hầu hết khách đến xem là dân đầu cơ, họ còn không thèm trả giá khi nhìn giấy tờ nhà. Sau Tết Nguyên đán, tôi mới bán được nhà. Sau khi trừ thuế thu nhập, chi phí cho môi giới, tôi lãi đúng 27 triệu đồng. Người mua là một cô gái trẻ được bố mẹ ở quê cho tiền mua nhà.

Sau lần này, tôi rút ra bài học thứ ba là cần phải thật tỉnh táo khi xem giấy tờ nhà, nhất là vấn đề ranh lộ giới trên bản đồ.