Bà Hằng mua nền đất trong khu dân cư hiện hữu ở quận 7, thuộc khu Nam Tp.HCM từ quý I/2017, đúng thời điểm diễn ra cơn sốt đất. Nền đất mà nhà đầu tư này mua có chi phí gần 5 tỷ đồng, nằm trong hẻm xe hơi, gần khu chế xuất Tân Thuận. Ngay khi nhận đất, bà dồn thêm tiền đầu tư xây dựng căn nhà phố 4 tầng. Vì cho rằng tài sản gắn liền với đất sẽ tăng giá nên bà Hằng quyết tâm đầu tư nội thất hoành tráng. Vì thế, khi hoàn thiện, ngôi nhà có tổng suất đầu tư là 8 tỷ đồng. Bà Hằng rao bán ngôi nhà với giá 10,5 tỷ nhằm thu về khoản lợi tức 25-30%.
Tuy nhiên, sau nhiều tháng chào bán, bà Hằng vẫn chưa tìm được khách mua bởi hiện tại, giá đất nền đang chững lại, đa số các nhà đầu tư đều đứng ngoài thị trường vì họ cho rằng giá đất và bất động sản gắn liền với đất đang quá cao. Khách đến xem tỏ ra ưng ý với căn nhà nhưng chỉ chấp nhận mua với giá thấp hơn 9 tỷ đồng. Vì tiếc công sức nên bà quyết tâm ôm hàng chờ cơn sốt mới.
Khi có khách hỏi thuê nhà làm văn phòng, nhà đầu tư này đưa ra mức giá thuê mỗi tháng là 3.500 USD, đồng thời thêm điều kiện là khách phải bồi thường đúng hiện trạng ban đầu nếu để nhà hư hỏng nặng. Vì ngại gia chủ khắt khe nên khách quyết định không thuê. Dù bán không được, cho thuê cũng không xong nhưng bà Hằng vẫn tỏ ra lạc quan và tin rằng giá trị tài sản sẽ tăng lên.
Nhà phố tại khu Nam Sài Gòn. Ảnh: Lucas Nguyễn.
Theo một môi giới nhà phố địa bàn quận 7, người từng chào bán căn nhà của bà Hằng, tài sản này khó giao dịch thành công là do chi phí dành cho đất quá cao. Ngoài ra, nhà đầu tư xây nhà vừa to (4 tầng có tổng diện tích hơn 350m2) lại vừa sang (nội thất đắt tiền) nên kén người mua. Với dòng tiền trên 10 tỷ đồng, những người đang muốn mua nhà có khá nhiều lựa chọn, hơn nữa, họ cũng muốn tự hoàn thiện nội thất theo ý mình.
Bên cạnh đó, khách thuê chỉ muốn tìm mặt bằng giá rẻ, điều kiện không quá khắt khe nên căn nhà của bà Hằng vẫn chưa cho thuê được. Môi giới này nhận định, nhà vừa to vừa sang thường khó bán và kén khách thuê. Nhà đầu tư có thể bị chôn vốn rất cao và rất lâu nếu kỳ vọng lợi nhuận quá lớn.
Ông Đoàn Quốc Duyệt, một môi giới có kinh nghiệm trong ngành bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà phố riêng lẻ tại Tp.HCM cho biết, dù nhà phố được coi là kênh đầu tư an toàn nhưng vẫn có rủi ro. Tại Tp.HCM, nhà phố quá to, quá hoành tráng thì đầu ra sẽ bị thu hẹp lại.
Ông Duyệt phân tích, những nhà đầu tư phân khúc này một cách chuyên nghiệp thường có chiến lược bài bản. Họ sẽ chọn phân khúc bình dân, những ngôi nhà có diện tích vừa phải với giá 1,8-2,3 tỷ đồng hoặc 2,5-3 tỷ đồng, có thể chung sổ. Khi đầu tư nhà phố phân khúc cao cấp, cần có lượng khách hàng riêng hoặc có nhóm chuyên mua bán dòng này.
Với phân khúc nhà phố có giá chục tỷ đồng mỗi căn trở lên thì lượng khách hàng càng thu hẹp lại, tính thanh khoản cũng giảm nếu không có sẵn đơn đặt hàng. Nhóm khách hàng tiềm năng của phân khúc này gồm: Doanh nhân, đối tác có cùng sở thích, giới nghệ sĩ thu nhập cao. Tuy vậy, những đối tượng khách này lại ưa chuộng nhà phố dự án có hàng rào bảo vệ thay vì nhà phố riêng lẻ.
Ông Duyệt cũng cho biết, an ninh khu vực cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến thị phần của nhà phố vừa to vừa sang nằm trong khu dân cư hiện hữu. Những nhà đầu tư chuyên nghiệp cần toan tính nhiều hơn, phần lớn trong số họ đều có đơn đặt hàng trước. Trong trường hợp nhà đầu tư chưa có sẵn nguồn khách thì ngoài mục tiêu lợi nhuận cần đảm bảo rằng sản phẩm dễ sang tay. Với những người trường vốn (vốn tự có, dài hạn) chấp nhận chờ tài sản tăng giá theo chu kỳ thì rất dễ rơi vào tình trạng chôn vốn.
Theo ông Duyệt, phân khúc nhà phố cỡ lớn hay biệt thự trong khu dân cư hiện hữu đã không còn nóng như trước, trừ trường hợp căn đó có vị trí đắc địa. Đa số dự án biệt thự phức hợp hiện nay đều hướng đến an ninh, cảnh quan, không gian và tiện ích nội khu nhằm thu hút người mua.
