Thị trường đất nền thời gian gần đây bị xáo động bởi sự xuất hiện của những dự án phân bô, bán nền "ảo". Nếu không cẩn trọng và tỉnh táo, nhà đầu tư có thể dễ mua phải đất dự án "ma", đất thuộc diện quy hoạch, không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Để tránh rơi vào cảnh "tiền mất tật mang", các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần cẩn trọng và đánh giá dự án một cách khách quan, chính xác nhất.

Bàn về vấn đề này, Phó Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Trần Minh Hoàng và Luật sư Trần Tấn Tài chỉ ra 5 dấu hiệu nhận biết dự án "ma" kiểu Alibaba như sau:

1. Đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng

Thực tế cho thấy, các dự án "ma" đang được quảng cáo, rao bán trên thị trường hiện nay thực chất là đất cá nhân chưa tách thửa. Theo luật sư Trần Tấn Tài, thông thường, những lô đất này được chào bán với diện tích lớn từ 5.000m2 đến 1 ha. Các cá nhân lách luật về quy định tách thửa tối thiểu của đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp để rao bán đất.

Đất nằm trong diện quy hoạch hoặc đất nông nghiệp chưa chuyển đổi vẫn được rao bán. (Ảnh: Quỳnh Danh)

Ông Hoàng cho hay, thị trường hiện nay vô cùng khan hiếm dự án đất nền thật. Để hình thành dự án đất nền thực cần có quy hoạch cụ thể, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được kiểm tra, giám sát từng bước bởi cá đơn vị chức năng.

Phó Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thông tin: "70-80% đất nền trên thị trường là của các cá nhân".

2. Giá đất rẻ, lợi nhuận cao bất thường

Giới chuyên gia cho biết, bên rao bán đất nền rất am hiểu thị trường. Họ nắm được giá trị thực tế của từng khu đất và chào bán với giá rẻ hơn rất nhiều. Mức giá này theo ông Hoàng có tỷ lệ rủi ro cao. Mức giá của đất tách thửa có thể chuyển đổi thường không quá rẻ. Đất nền các quận vùng ven TP.HCM có giá từ 5-7 triệu đồng mỗi m2. Tại khu trung tâm TP.HCM, mỗi m2 đất nền có giá cả trăm triệu đồng.

Những khu đất nền dự án "ma" thường được hứa hẹn sẽ mang lại cho nhà đầu tư lợi nhuận rất cao chỉ sau thời gian ngắn, cao cấp 2-3 lần.

Ông Hoàng nhận định: "Dù trong giai đoạn 2016-2018, lợi nhuận của việc đầu tư bất động sản ở mức rất cao, lên đến 30-50%. Tuy nhiên năm nay thị trường đất đi xuống, lợi nhuận không thể đạt được mức cao như vậy, tối đa chỉ 10-15%".

3. Hạ tầng dự án không đảm bảo

Một trong những dấu hiệu nhận biết dự án "ma" là hệ thống hạ tầng dự án không đảm bảo điều kiện quy định của Nhà nước đối với việc xây dựng hạ tầng dự án phân lô, bán nền. Chẳng hạn, trong khi theo yêu cầu tối thiểu cần làm đường rộng 8m thì nhiều dự án chỉ làm đường sỏi tạm bợ với lòng đường hẹp từ 4-6m.

Để tạo lòng tin với khách hàng, một khu đất ở Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận được làm đường trải sỏi tạm nhưng không có hệ thống cấp thoát nước, cấp điện. (Ảnh: Hà Bùi)

Theo Luật sư Trần Tấn Tài, dự án phân lô bán nền phải đảm bảo kết nối hệ thống hạ tầng chung khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà ở. Mặt khác, để được phân lô bán nền, dự án cần đảm bảo cung cấp hệ thống dịch vụ thiết yếu gồm cấp, thoát nước, cấp điện, thu gom rác thải.

4. Không rõ ràng giấy tờ pháp lý

Dự án đất nền được thành lập khi có giấy phép tổng duyệt cũng như giấy phép khởi công của cơ quan Nhà nước. Do đất được đứng tên bởi cá nhân nên dự án "ma" thường không có những giấy phép này.

Nhằm lấy lòng tin của khách hàng, bên bán đất khi rao bán thường đưa ra sổ đỏ giả hoặc sổ đỏ tổng (sổ đỏ của toàn bộ khu đất lớn) song tên chủ sở hữu là một cá nhân khác. Các tài liệu này xác thực hay không cần phải được cơ quan chức năng kiểm chứng.

5. Chủ đầu tư không có uy tín trên thị trường

Chủ đầu tư của các dự án đất nền ảo thường là một doanh nghiệp hoặc một nhóm cá nhân gom đất nông nghiệp, tự xây hạ tầng, tự thành lập dự án, phân lô bán nền rao bán. Như vậy, chủ đầu tư dự án "ma" không có kinh nghiệm, uy tín trên thị trường.

Chuyên gia cho hay: "Thị trường bất động sản sôi động kéo theo nhiều đối tượng kinh doanh bất chính tranh thủ cơ hội trục lợi. Trên thực tế, các chủ đầu tư thật thường không cam kết quá nhiều”.

Nhà đầu tư cần hiểu rằng, những cam kết về lợi nhuận là ý kiến, kinh nghiệm chủ quan của bên bán, thậm chí đôi khi còn bị nói quá lên. Đây thực chất chỉ là thỏa thuận miệng, không phải là cam kết rõ ràng về chế tài.