Trong kinh doanh bất động sản, việc thế chấp dự án cho ngân hàng là hoạt động bình thường. Bởi lẽ, Luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn đầu tư dự án đó.

Cụ thể, Khoản 1, Điều 147, Luật Nhà ở năm 2014 có quy định, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Nếu chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng (ngoại trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý).

Như vậy, chủ đầu tư dự án đã bị thế chấp cho ngân hàng vẫn được quyền chuyển nhượng, cho thuê, bán nhà ở của dự án khi được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp thuận. Trong khi đó, khách hàng mua nhà tại các dự án đã bị thế chấp ngân hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản của ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư được bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn.

Nhiều rủi ro khi mua nhà tại dự án đang thế chấp ngân hàng?

Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP nêu rõ, dự án đang bị thế chấp vẫn được coi là đủ điều kiện trong trường hợp bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp thống nhất việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó.

Theo các chuyên gia, dù thế chấp dự án là hoạt động huy động vốn bình thường của các doanh nghiệp bất động sản nhưng để đảm bảo quyền lợi cho mình, khách hàng mua nhà cần xem xét kỹ điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là những quy định về thời gian bàn giao căn hộ, thời điểm chuyển quyền sở hữu, thời hạn được cấp sổ đỏ, chế tài về phạt vi phạm được nêu trong hợp đồng…

Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Phú Đông Group, ông Ngô Quang Phúc cho hay, trước khi ký hợp đồng mua bán dự án đã thế chấp tại ngân hàng, khách mua phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản đã giải chấp căn hộ mình muốn mua. Bên cạnh đó, người mua nhà cũng phải kiểm tra chứng thư bảo lãnh cũng như giấy xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn đối với việc bán nhà hình thành trong tương lai. Khách hàng có thể yên tâm nếu dự án đảm bảo đủ các điều kiện này.

Có cùng quan điểm, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), thông tin thế chấp giúp khách hàng biết rằng, nếu muốn mua nhà tại dự án đã thế chấp thì phải có điều kiện như chủ đầu tư phải giải chấp ngân hàng, trường hợp chưa có giải chấp thì phải có văn bản của ngân hàng đồng ý cho chủ đầu tư huy động vốn. Nhờ đó, người tiêu dùng sẽ tránh được rủi ro.

Trong khi đó, theo các luật sư, khi thế chấp dự án để vay vốn, phần lớn chủ đầu tư sử dụng vốn huy động đúng mục đích. Thế nhưng, thực tế vẫn có nhiều chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích, đầu tư dàn trải hoặc tiêu dùng cá nhân dẫn đến không hoàn thành dự án, mất thanh khoản, không bàn giao được nhà cho khách hàng, tạo nợ xấu, khiến người tiêu dùng mất lòng tin.

Tóm lại, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà, ngân hàng nhận thế chấp cần có cơ chế giám sát bên thế chấp (chủ đầu tư) sử dụng nguồn vốn vay tín dụng và vốn huy động của khách hàng đúng mục đích để hoàn thành dự án, bàn giao nhà cho khách hàng, thực hiện giải chấp, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua theo đúng quy định hiện hành.