Thuế cho thuê nhà từ năm 2022 gồm thuế môn bài cho thuê nhà, thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng sẽ được tính tùy thuộc vào thu nhập từ việc cho thuê nhà, cho thuê căn hộ, cho thuê phòng trọ. Theo đó, có trường hợp chủ nhà phải đóng cả 3 loại thuế này, có trường hợp được miễn thuế một phần...
1. Cá nhân phải đóng thuế khi cho thuê những loại tài sản nào?
Khoản 1, Điều 9, và Điều 10, Thông tư 40/2021/TT-BTC nêu rõ, cá nhân cho thuê tài sản là những cá nhân có phát sinh doanh thu từ việc cho thuê tài sản, gồm:
- Cho thuê nhà;
- Cho thuê mặt bằng;
- Cho thuê cửa hàng;
- Cho thuê kho bãi;
- Cho thuê nhà xưởng;
- Cho thuê phương tiện vận tải;
- Cho thuê máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển;
- Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.
Trong khi đó, dịch vụ lưu trú theo quy định sẽ không được tính vào hoạt động cho thuê tài sản, bao gồm:
- Cung cấp cơ sở lưu trú dài hoạn không phải là căn hộ cho công nhân, sinh viên và các đối tượng tương tự.
- Cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch và khách vãng lai khác.
- Cung cấp cơ sở lưu trú và dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.
Về đối tượng nộp thuế, Khoản 3, Điều 1, Thông tư 111/2013/TT-BTC nêu rõ, đối với hoạt động cho thuê nhà, cho thuê quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng mặt nước, cho tài sản khác không có đăng ký kinh doanh, thì cá nhân sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng mặt nước và tài sản khác là người phải nộp thuế.
Nếu có nhiều cá nhân cùng sở hữu nhà, đều có quyền sử dụng đất, quyền sử dụng mặt nước và tài sản khác thì từng cá nhân có quyền sở hữu, sử dụng đó là người phải nộp thuế.
|
|
| Thuế cho thuê nhà gồm thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng và thuế môn bài. |
2. Thuế cho thuê nhà, khi nào phải đóng?
Căn cứ theo Khoản 3, Điều 1, Thông tư 100/2021/TT-BTC, cá nhân cho thuê nhà với doanh thu từ việc cho thuê nhà trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng và thuế môn bài.
Cá nhân cho thuê nhà với doanh thu từ việc cho thuê nhà trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng thì phải nộp phí môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.
Lưu ý: Đối với trường hợp cá nhân lần đầu ra hoạt động, sản xuất kinh doanh thì trong năm đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh được miễn nộp thuế môn bài.
Thông tư 100/2021/TT-BTC chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2022.
3. Cách xác định doanh thu cho thuê nhà phải đóng thuế
Doanh thu cho thuê nhà phải đóng các loại thuế cho thuê nhà trong các trường hợp sau:
Trường hợp cá nhân cho thuê nhà phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch
Trong trường hợp này, doanh thu dùng để xác định nghĩa vụ nộp thuế là tổng doanh thu 12 tháng trong năm dương lịch. Để hiểu rõ hơn, chúng ta lấy ví dụ sau:
Ông A ký hợp đồng cho thuê phòng trọ trong 1 năm, từ tháng 1/2022 đến hết tháng 12/2022. Giá cho thuê nhà theo hợp đồng đã ký kết là 7 triệu đồng/tháng. Theo đó, doanh thu phát sinh từ hoạt động cho thuê nhà trong năm 2022 của ông A là 12 tháng x 7 triệu đồng = 84 triệu đồng. Vì doanh thu trong năm dương lịch nhỏ hơn 100 triệu đồng nên ông A không phải nộp thuế kinh doanh nhà trọ.
Còn nếu ông A ký hợp đồng cho thuê nhà trong 1 năm, từ tháng 1/2022 đến hết tháng 12/2022 với giá cho thuê nhà là 9 triệu đồng/tháng. Tính ra, doanh thu phát sinh từ hoạt động cho thuê nhà trong năm 2022 của ông A là 12 tháng x 9 triệu đồng = 108 triệu đồng. Vì doanh thu trong năm dương lịch của ông A lớn hơn 100 triệu đồng nên năm 2022 ông A phải nộp thuế cho thuê nhà.
Trường hợp cá nhân cho thuê nhà không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch
Căn cứ Thông tư 100/2021/TT-BTC sửa đổi điểm c, Khoản 1, Điều 9 của Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê nhà, với thời gian cho thuê không trọn 1 năm, trường hợp phát sinh doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng.
Tuy nhiên, nếu bên thuê nhà trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm, khi đó mức doanh thu xác định phải nộp thuế hay không là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.
Cùng tìm hiểu ví dụ sau để hiểu rõ hơn quy định này:
Ông A ký hợp đồng cho thuê nhà với giá cho thuê 15 triệu đồng/tháng trong khoảng thời gian từ tháng 8/2022 đến hết tháng 10/2023. Theo đó, doanh thu cho thuê nhà năm 2022 của ông A là 5 tháng x 15 triệu đồng = 75 triệu đồng. Như vậy, ông B không phải nộp thuế cho thuê nhà trong năm 2022 vì doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà dưới 100 triệu đồng.
Doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà của ông A trong năm 2023 là 9 tháng x 15 triệu đồng = 135 triệu đồng. Như vậy, ông B phải đóng thuê cho thuê nhà trong năm 2023 bởi doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà đạt trên 100 triệu đồng.
|
|
| Cho thuê nhà với doanh thu trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống không phải đóng thuê cho thuê nhà. |
Lưu ý:
-
Nếu bên thuê nhà trả tiền thuê trước cho nhiều năm thì chủ nhà khai thuế và nộp thuế một lần đối với tổng doanh thu trả trước. Cá nhân cho thuê nhà nộp tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định hiện hành. Nếu hợp đồng thuê nhà có thay đổi dẫn tới thay đổi doanh thu tính thuế, thời hạn thuê, kỳ thanh toán thì cá nhân kê khai bổ sung, điều chỉnh theo Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.
-
Nếu cá nhân đồng sở hữu cho thuê nhà thì nếu doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để làm căn cứ xác định cá nhân không phải nộp thuế cho thuê nhà được xác định cho 1 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế.
-
Cá nhân ký hợp đồng cho thuê nhà trong nhiều năm, đồng thời cá nhân cũng đã kê khai thuế, nộp thuế theo quy định trước đây thì không cần điều chỉnh lại số thuế đã khai, đã nộp theo các quy định trước ngày Thông tư 40/2021/TT-BTC chính thức có hiệu lực, tức trước ngày 1/8/2021.
>>> Có thể bạn quan tâm:
4. Hướng dẫn cách tính thuế cho thuê nhà 2022
Theo quy định hiện hành, cá nhân cho thuê nhà phải đóng 3 loại thuế sau: Thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng và thuế môn bài (lệ phí môn bài).
Cách tính thuế môn bài cho thuê nhà
Thuế môn bài là loại thuế cho thuê nhà mà cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải nộp. Cụ thể, có 2 trường hợp sau:
- Trường hợp được miễn nộp lệ phí môn bài: Đối với cá nhân lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh, thuế môn bài sẽ được miễn trong năm đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh.
- Trường hợp không được miễn phí môn bài: Trong trường hợp không được miễn nộp thuế môn bài cho thuê nhà, thuế môn bài được xác định theo doanh thu cho thuê nhà, cụ thể theo bảng sau:
| STT |
Doanh thu |
Mức thu |
| 1 |
Trên 500 triệu đồng/năm |
1 triệu đồng/năm |
| 2 |
Trên 300 triệu đồng/năm đến 500 triệu đồng/năm |
500.000 đồng/năm |
| 3 |
Trên 100 triệu đồng/năm đến 300 triệu đồng/năm |
300.000 đồng/năm |
Lưu ý:
-
Đối với năm đầu tiên, cá nhân cho thuê nhà trong 6 tháng đầu năm thì nộp thuế môn bài cho cả năm. Còn nếu cho thuê nhà trong nửa cuối năm thì nộp 50% lệ phí môn bài cả năm. Ví dụ, nếu bạn cho thuê nhà từ tháng 7/2022 đến hết tháng 12/2022 với thu nhập bình quân là 260 triệu đồng/năm, khi đó bạn phải đóng lệ phí môn bài là 300.000 x 1/2 = 150.000 đồng.
-
Doanh thu làm căn cứ xác định mức thu thuế môn bài là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê nhà của năm tính thuế.
-
Nếu cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê nhà tại 1 địa điểm, khi đó doanh thu làm căn cứ xác định mức thu thuế môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê nhà của năm tính thuế.
-
Nếu cá nhân cho thuê nhà tại nhiều địa điểm, khi đó doanh thu làm căn cứ xác định mức thu thuế môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê nhà của năm tính thuế (gồm cả trường hợp tại 1 địa điểm có nhiều hợp đồng cho thuê nhà).
-
Nếu hợp đồng cho thuê nhà kéo dài trong nhiều năm thì cá nhân cho thuê nhà nộp thuế môn bài theo từng năm tương ứng với số năm cá nhân kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng.
-
Nếu cá nhân kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng 1 lần đối với hợp đồng cho thuê nhà kéo dài trong nhiều năm thì chỉ nộp thuế môn bài của một năm.
Cách tính thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng khi cho thuê nhà
Hai loại thuế cho thuê nhà này được tính theo công thức sau:
|
Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân x 5%
Số thuế giá trị gia tăng phải nộp = Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng x 5%
|
Trong đó, doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân và doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với cá nhân kinh doanh, hộ kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (đối với trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền tiền gia công, tiền bán hàng, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản hỗ trợ, khoản thưởng đạt doanh số, chiết khấu thương mại, khuyến mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản phụ trội, phụ thu, trợ giá, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân); doanh thu khác mà cá nhân kinh doanh, hộ kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.
5. Hồ sơ khai thuế và thời hạn nộp hồ sơ khai thuế cho thuê nhà
Căn cứ theo Thông tư 40/2021/TT-BTC về hướng dẫn kê khai thuế cho thuê tài sản, hồ sơ khai thuế và thời hạn nộp hồ sơ khai thuế cho thuê nhà được thực hiện cụ thể như sau:
|
|
| Bạn có thể kê khai thuế qua mạng khi cho thuê nhà. |
Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà
Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà gồm các giấy tờ sau:
-
Bản sao chứng minh thư nhân dân/ thẻ căn cước công dân của chủ nhà có công chứng.
-
Bản sao hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng (đối với trường hợp lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng).
-
Tờ khai thuế cho thuê tài sản theo mẫu 01/TTS.
-
Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê nhà theo mẫu số 01-1/BK-TTS.
-
Tờ khai lệ phí môn bài
-
Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật trong trường hợp cá nhân cho thuê nhà ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục kê khai thuế, nộp thuế cho thuê nhà.
Lưu ý:
- Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.
- Cá nhân cho thuê nhà có thể nộp các khoản thuế cho thuê nhà theo năm hoặc theo kỳ thanh toán.
Nộp hồ sơ khai thuế cho thuê nhà ở đâu?
Theo thủ tục nộp thuế cho thuê nhà, sau khi chuẩn bị hồ sơ khai thuế đầy đủ và hợp lệ, cá nhân cho thuê nhà nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có nhà cho thuê.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
Trường hợp cá nhân cho thuê nhà và kê khai thuế một lần theo năm thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế trễ nhất là sau 90 ngày, tính từ khi kết thúc năm dương lịch, thường là ngày 31/3.
Nếu cá nhân có nhà cho thuê kê khai thuế theo kỳ hạn thanh toán, khi đó thời hạn nộp hồ sơ kê thai thuế chậm nhất là ngày thứ 30 của quý tiếp theo quý bắt đầu hoạt động cho thuê.
Thời hạn nộp thuế cho thuê nhà
Thời hạn nộp thuế cho thuê nhà chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế cho thuê nhà. Nếu bạn kê khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thì thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
Trên đây là cách tính 3 loại thuế cho thuê nhà mà cá nhân có nhà cho thuê phải đóng theo quy định hiện hành. Nếu bạn đang có nhà cho thuê thì cần nắm rõ những quy định này để tuân thủ nghiêm túc, tránh những phiền phức phát sinh không đáng có. Ngoài những thông tin về thuế phí phải đóng khi cho thuê nhà, bạn đọc có thể tham khảo thêm một số thị trường cho thuê nhà sôi động như thuê nhà nguyên căn Gò Vấp, phòng trọ Bình Thạnh, phòng trọ quận 7 trên website số 1 về bất động sản.
Lam Giang (TH)
>> [Infographic] 7 lưu ý trước khi quyết định thuê nhà
>> Có thể ngồi nhà khai thuế qua mạng khi cho thuê nhà
>> Cách tính thuế tài sản đối với nhà đất, căn hộ chung cư
